碧桂园服务(6098.HK)：FY2018业绩符合预期，未来增长潜力充足

机构：兴业证券

评级：无

目标价：无

投资要点

我们的观点：2018年公司在外拓上取得亮眼表现，为公司未来2-3年高速增长打下坚实基础。背靠碧桂园，公司交付面积继续维持高位增长，现金流充足达到38.7亿元品牌力强，外拓招标并购实力强劲；开发商增值服务及社区增值多点发力，预计3-4年随着各项增值业务的全面铺排增值部分将维持高速增长；三供一业带来新增长点，除物业管理服务对应1.3亿方逐步交付结转外，预计4000万方供暖业务还将产生额外增值服务收入。2018年公司业绩符合市场预期，公司维持承诺25%的稳定派息率，对应每股派息8.49分。公司为稳健派息高增长标的，建议投资人持续关注。

营业收入快速增长，物管增值增速亮眼：2018财年，公司录得营业收入46.8亿元，同比增长49.8%，2015-2018年收入CAGR达到41%，维持高速增长。其中物业管理服务收入34.5亿元，yoy+35.4%，与2017年公司在管面积增长呈现一致趋势；社区增值服务收入4.2亿元，yoy+72.5%；非业主增值服务收入7.9亿元，同比增长141.2%。

新盘影响及多种经营带动，物业管理及业主增值服务毛利率均有提升：2018年公司物业管理服务毛利率达到31.9%，同比提升250bps，主要受益于碧桂园2015-16年的强劲销售带来的2017财年向碧桂园服务的新盘结转提升。社区增值服务毛利率达到66.1%，同比提升84bps，主要由于新盘拎包入住、复购房屋等多种高毛利率的业主增值服务在2018年集中发力影响。非业主增值服务毛利率达到48.1%，同比提升490bps，主要由于2018年承接碧桂园及第三方销售案场业务及接手存量尾盘车位影响。

收费面积快速增长，合约面积逐步转化：2018年，公司收费面积达到1.82亿平方米，同比增长5875万方，同比增长47.9%；其中碧桂园收费面积占比由2017年的89.1%下降至2018年的80.1%。从业态分布来看，2018年公司住宅占比达到95.1%，同比略有下降30bps。2018年公司合约面积达到5.05亿方，同比增长1.8亿方，预计2-3年内将逐步部分转化为收费面积。

风险提示：1）业务扩张不及预期；2）物业管理满意度降低；3）物业管理费收缴率降低；4）物业管理费提价受阻。