面对当前复杂的内外部经济环境，投资者要在市场上获得超额收益的难度与过去相比不可同日而语。市场的不确定性持续给投资增加潜在风险，投资者自然转向对确定性资产价值的重点关注，素来有着稳健回报的REITs资产自然成为投资者的心仪对象。
近日，招商局商业房托基金（01503.HK）公布了其中期业绩，不妨就此来看看其经营以及资产成色如何，是否有长期投资机会？
1、疫情成业绩试金石，受益资产韧性与良好运营管理实现稳中求进
上半年，面对疫情多点散发，线上线下消费受阻等局面，对综合商业体运营带来较大压力。在这一复杂的市场环境中，招商局商业房托基金（下称招商房托）在积极做好防疫抗疫的同时，经营表现依然稳健，韧性十足。
上半年公司实现营业收入1.75亿元人民币，同比虽有所下滑，但考虑到上半年公司对商户进行了相应的租金减免，减免金额共计更高达3640万元人民币，由此还原来看，公司租金减免前营业收入应为2.11亿人民币，较上年同期仍保持相对持平状态。
此外，财报同时显示，上半年公司可分派收入为7592万元人民币，单位可分派收入0.0771港元（相当于0.0673元人民币），按2022年6月30日基金单位收盘价2.58港元计算，相当于按年计算的分派收益率为6.0%。而根据招商房托在上市之时所定的三年收益保障的承诺，2022年的承诺派息金额为0.2614港元，据此公司上半年将分派0.1307港元（0.2614/2）。而按照按2022年6月30日基金单位收盘价2.58港元来测算，全年预期的年化分派率则将达到10.1%。
可见，公司的稳健业绩带来了良好的分红，同时这也展现了公司重视承诺的一面，积极回馈投资人，并对未来发展充满信心。结合当下其展现的低估值和稳健的派息亦显示出较高的投资吸引力。
（来源：公司财报）
在疫情的逆境中取得良好的业绩表现，这背后离不开公司优质的资产和优异的运营管理能力。
目前招商房托投资组合涵盖深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五个项目，同时上半年亦向母公司招商蛇口收购北京国贸CBD地标物业招商局航华科贸中心46.41%权益，由此旗下项目共计达到六个。
我们知道，REITs底层资产产生的现金流包括经营现金流和资产增值收益。
前者来看，上半年尽管面对逆风环境，公司各项目仍然保持了相对稳定的出租率，其中写字楼组合的整体出租率约为87%。特别值得一提的是，旗下科技大厦项目出租率持续保持在100%，同时上半年新时代广场和科技大厦的租金还取得了一定幅度的上涨，凸显逆势经营的优异能力。
而在零售业态上，旗下花园城物业虽受疫情影响，出租率则有所下降，但幅度可控。由此，公司整体稳定的出租率和租金收入水平，持续为招商房托带来了充沛的现金流。
（来源：公司公告）
与此同时，在经济承压大环境下，公司核心资产增值能力表现突出。财报显示，截至上半年末，公司投资性物业估值94.98亿元，较2021年底的67.46亿元，增加了27.52亿元。
此外，公司在财务端表现良好，截至上半年，公司有息负债率为35.0%，同时上半年新增融资成本继续保持较低水平，仅为HIBOR+0.9%/1.0%。
2、保持高度的战略定力，不唯规模是举，视资产质量为发展基石
REITs往往在资本市场兼具有股性与债性特质，这也意味着防守与进攻两者兼备。在逆风环境中，投资者凭借来自REITs的稳健分红能够较好的抵御市场周期波动，而在市场明朗期，投资者亦能够利用REITS的良好业绩弹性，享受到二级市场带来的增值收益。在这一过程中，其底层资产质量如何，则直接决定其长期价值所在。
招商房托高度重视其资产质量，公司聚焦核心经济地带核心城市的核心区域资产，从上述提及的项目所处的区位亦不难看到其资产的优质程度以及稀缺属性。得益于这一系列优势，实际上也有助于公司夯实融资能力，在市场上获得更低的融资成本，进而反哺业务发展。同时亦能够看到，招商房托一方面积极对存量项目进行升级改造，激发内生增长，另一方面，持续推动给资产组合扩容，挖掘增量机会。
从上半年来看，得益于里程碑式的收购，公司资产规模与质量迎来质的飞跃。
通过获得招商局航华科贸中心资产权益，公司进一步扩大了市场布局，将触角延伸到北京。通过多地布局的方式避免了单一市场带来的潜在风险，同时从这一拓展动作亦能够看到公司延续了聚焦核心地带的策略，相信凭借公司的品牌及资金优势、资源禀赋等，后续其还将继续在市场上推动优质资产的获取。基于此，也将不断增厚公司基金的内在价值，为持有人带来更高的投资回报预期。
此外从收购动作亦不难看出招商房托背靠招商蛇口，充分依托母集团优质资产优质资源的助力带来了更为确定性的未来成长预期。而除了既有的母公司优质资源储备，招商房托亦凭借其强大的运营能力积极在外部市场发力，公司未来还将持续在市场上拓展优质项目，并通过调整写字楼物业及零售商业的业态结构，提升整体物业价值，构筑差异化竞争优势，不断打开新的成长空间。
3、结语
世界首富、亚马逊创始人贝佐斯曾经问巴菲特：“你的投资理念可以说十分简单，可为什么大家不愿意复制你的做法呢？”巴菲特说：“因为没有人愿意慢慢地变富。”
在巴菲特的理念中，财富就像滚雪球一样，你需要选择长坡厚雪，但同时也得要学会坚守。REITs资产的本质便是在于长期持有资产，在房地产行业面临深层次调整的当下，如何有机的连接实体商业与资本市场，实现资产处置与金融风险疏解，发展REITs的意义可谓重大。当前国家层面也在积极推进REITs市场的不断完善，相继推出一系列利好政策。
有理由相信，在这不确定性中，招商房托将顺应REITs市场加速发展的红利，持续收获成长性机遇，更为投资者带来持续确定性的回报。
