作者 | 国胜
编辑 | 小白
11月24日，碧桂园控股有限公司（02007.HK，碧桂园，公司）获得中国工商银行、中国银行、中国邮政储蓄银行三家国有大行授信支持，总额度超过1500亿元。
这不仅是监管机构和金融机构对碧桂园财务状况的认可，同样也将极大增强市场信心，有助于融资渠道重回畅通。
熬来曙光乍现，头部房企有何奥秘？
托底政策频出，行业边际改善
在过去的两年里，房地产企业经历了一段艰难的时期。
一方面，地产公司坚持降杠杆，融资环境收紧，信用风险上升；另一方面，部分地产公司的暴雷也使得消费者购买意愿下降。
这两者交织成的逆向螺旋死死拽住了房地产公司的双脚，一时间，“活下去”成为了各大房企的头等目标。
而随着降杠杆效果的不断显现，越来越多的房企跨过了“红线”进入安全区域，利好政策也开始为行业进行托底。
特别是11月以来，金融支持房地产的利好政策紧密落地，包括“第二支箭”“金融16条”、银保监会“保函置换通知”等，各金融机构加快落实对房企的融资动作，为优质房企授信。目前六大行为房地产企业提供的授信额度已超万亿元。
这一系列的组合拳不仅能够进一步帮助房企优化债务结构和期限组合，同时也能支持行业的长期稳定发展。
从行业销售数据来看，1-10月全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%。商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%。
商品房销售额的下滑从6月份开始连续第五个月收窄。虽然依旧处于下行趋势当中，但是已经有了边际改善的迹象。
（来源：国家统计局）
龙头房企代表，碧桂园融资顺畅
2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行与相关部门一起，采取“三支箭”的政策组合支持民营企业拓展融资。
这三支箭分别是：民营企业信贷支持、民营企业债券融资支持工具，和民营企业股权融资工具。
这三支箭所代表的三个渠道，最终目的都是期望引导市场机构加大对民企的支持力度，缓解民企信用收缩问题，以及改善融资环境。
11月8日，中国银行间市场交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，大约可以为民营企业带来约2500亿元的债券融资。
市场普遍认为，第二支箭的及时扩容，也是支持房地产健康发展“地产金融16条”政策的具体落地。
11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从开发贷款、信托贷款、债券融资等方面全面支持房地产融资。这就是我们所熟知的“地产金融16条”。
就在这个冬天，利好政策的持续托底，为地产行业披上了一件厚棉袄。
通常来说，如果将利好政策比作活水的话，这种对行业的浇灌是自上而下的，也就是说会先利好头部企业，再逐步向中小企业漫延。
而作为房地产行业的头部企业，以及监管部门选定的示范民营房企，碧桂园在“三支箭”的框架下保持了畅通的融资渠道。
首先，9月19日，碧桂园全资附属公司碧桂园地产集团有限公司成功发行2022年第一期中期票据，金额为15亿元，期限3年，票面利率为3.2%。
此外，碧桂园供应链金融ABS已获深交所受理，拟发行金额20亿元。
而就在11月22日，碧桂园又发布公告称，已经完成股份配售。此次配售以2.68港元/股的价格新发了14.6亿股，配售所得款净额预估约为38.7亿港元，拟用于为现有境外债进行再融资以及一般营运资金。
11月24日，工商银行与碧桂园等12家全国性房企签约，一共提供意向性融资支持逾6500亿元。
再加上中国银行和邮储银行分别向碧桂园提供总额不超过600亿元人民币、500亿元人民币的意向性授信额度，公司获得的授信总额度超过1500亿元。
根据协议，三家银行为碧桂园提供的授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、业主个人购房按揭贷款等多元金融服务。
销售金额行业第一，稳健是发展的底气
即便是在行业下行背景下，碧桂园依旧凭借此前稳健经营所积累下的扎实功底表现出来了强劲的韧性。
在坚持“保交楼”的方针下，2022年前三季度碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米。
根据国家统计局数据，碧桂园前三季度累计交付面积约占全国18%。
销售方面，2022年1月-10月，碧桂园权益合同销售金额3094.2亿元，在多家第三方机构发布的榜单上位列行业第一。
其中10月份公司实现归属股东权益的合同销售金额为333.3亿元，已经连续2个月实现环比增长。
碧桂园持续主动的降杠杆效果显著，总资产负债率已经实现连续5年下降，有息负债总额与去年底相比下降7.6%。
净借贷比率也有了大幅改善，虽然在上半年小幅回升至48.1%，但依旧处于安全范围内。
而此次完成配售之后，公司的资产结构得到进一步的优化，负债水平将继续下行。
回款速度是衡量房企财务状况的重要指标，这代表公司是否具备充沛的造血能力。
截至今年上半年，碧桂园的权益销售回款率连续7年达到90%以上。
房地产利好政策的密集出台，不仅为行业提供了多样化的融资工具，同时也表明了监管层对促进行业平稳健康发展的信心和决心。
碧桂园作为龙头房企之一，融资活动顺畅，从发债、到股份配售再到现在的信贷支持，都将支持公司资产结构的进一步优化。
而在获得了监管和市场机构的认可之后，高盛和汇丰也接连为公司的评级给予了上调。外部环境的改善，叠加自身财务状况的强劲表现，将有助于碧桂园企稳、走强。
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