来源：天府财经网
2021年最后一天，江苏区域房企金轮天地公告称，现有票据未偿还本金总额约80%的持有人，已正式签署或正式加入重组支持协议。这一比例已经超过开曼计划规定的75%价值门槛，接下来只要获得法院批准令，债务重组即可实施。
为此，有媒体替金轮天地发出了“拒绝躺平，率先走出信用寒冬”的呐喊。报道称，如果此次金轮天地美元债展期成功，未来公司将以时间换空间，择机出售旗下优质物业，以确保偿债能力。
房地产行业洗牌中，曾经偏安一隅的中小房企也不能幸免。
2021年12月10日，南京上市房企金轮天地控股公告称，公司于2023年到期的16%优先票据的利息原定于2021年12月11日付息，经计算，约1160万美元。但经向法律及财务顾问审慎咨询后，公司决定不会于2021年12月13日作出利息付款。
实际上，金轮天地的流动性紧张问题早在2021年5月就已显现，截至2021年6月底数据显示，公司账面的货币资金仅有9.76亿元，但短期债务却高达44.62亿元，债偿缺口巨大。
而在债务危机之下，金轮天地的业绩压力也不小：2021年上半年毛利只有1330万元，同比减少89.6%。因已开发物业产生亏损，毛利率仅为1.1%。当期，金轮天地并无任何拿地动作，仅投资了一家新合营企业。
债务展期“饮鸩止渴”
金轮天地由王钦贤于1994年创办，是一家着重地铁上盖、高铁新城的综合体开发的运营商。
2021年12月10日，金轮天地公告称，于2023年到期的16%优先票据的利息原定于2021年12月11日付息，但经向法律及财务顾问审慎咨询后，公司决定不会于2021年12月13日作出利息付款。
上述票据设立了30天的利息支付宽限期，因此，即便不能及时支付利息，也不会自动引发违约。金轮天地需要尽快筹措资金在2022年1月11日之前完成付息。
另据公司披露的消息，2022年1月到期债务本息约1.5亿美元，均具有潜在违约风险。
2021年12月21日，金轮天地发布进展公告称，公司与现有票据持有人进行积极讨论，以全面解决现有票据的债务问题。讨论涉及的票据分别为：
2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元；
2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元；
2023年到期的16%优先票据，本金为1.45亿美元。
讨论后，金轮天地与债权人就现有票据达成了重组协议，待获得法院批准令后，债务重组即可实施。但需在此前高票息的基础上再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组相关费用。
因此，此次推高成本的重组协议仅仅是延后了偿债时间，面对的压力只会随时间延后而增加。有市场人士评价称，此举无异于“饮鸩止渴”。
后续或卖资产偿债
值得注意的是，金轮天地先前已存在资金链缺口。而更早之前，为了说服债权人延长债务期限，金轮天地还给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，徒增了4%的融资成本。
根据统计，2022年、2023年到期的旧票据融资成本本就高达12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票据成本则高达16%，再加上4%的奖励成本，合计年化达18%。
根据近期公告，金轮天地宣布公司及集团拟于未来3年出售若干境内投资物业，预计所得款项（未扣除费用及开支）为3.36亿美元，以协助集团履行新票据及其他金融债务项下的各项还款责任。
在资产方面，2021年中报显示，公司总土储为159.67万平方米，其中11.96万平方米为竣工未售物业，3.28万平方米为自用物业，17.04万平方米为已竣工投资物业，剩余67.37万平方米为开发中物业，60.01万平方米为联营公司开发的物业。
作为规模并不算大，却手握南京多处优质地铁物业的金轮天地而言，出售物业被认为是“断臂求生”。
据公司最新公告，现有票据未偿还本金总额约80%的持有人，已正式签署或正式加入重组支持协议。不过，业内分析认为，如果过了30天宽限期，金轮天地未能完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，就会发生实质性违约。
流动性危机显现，也导致金轮天地评级报告被下调。2021年10月18日，穆迪发布报告，将金轮天地的家族评级和现有票据的高级无抵押评级从B3下调至Caa1，展望维持负面。
Caa1评级反映了金轮天地的信用方面短板，包括其经营规模小、流动性弱以及由于其规模和地域集中而导致的信用指标波动，预计金轮天地控股调整后EBIT/利息和收入/调整后债务在未来12-18个月将分别保持在0.7倍和30%-35%左右。
高昂融资成本吞噬利润
尽管金轮天地成立至今已近30年，不过其业务主要集中在江苏省内，与多数房企鼎盛时期的扩张战略大相径庭。
公司目前主要以房地产开发为主，辅以少量的商业和酒店经营。官网显示，公司的商业和酒店均只有4处物业，已开发的房地产项目也仅有33处。
不过，即使偏居一隅，行业寒冬对金轮天地的冲击也不轻。
2021年上半年，金轮天地在营收同比增长184.36%的情况下，营业利润亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元。毛利率直接降低为1.07%，净利润率更是低至-6.2%。
据了解，金轮天地控股业绩大幅下滑，主要是由项目交付延迟和房地产开发毛利率下降所致。更早之前，2020年金轮天地的整体毛利率为16.8%，较2019年的33.1%大幅下滑，其中房地产开发业务毛利率为3.7%，主要由于湖南株洲交付了一个零利润项目。
业绩不振，也是金轮天地靠出售商业物业和自有非核心投资物业实现自救的原因。
此外，借钱度日之下，高昂融资成本严重吞噬着利润。公司2020年财报显示，4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，加上资本化利息4.69亿元，金轮天地共计支出的利息达到7亿元，远超经营利润和归母净利润。2021年中报，包括资本化部分在内的利息支出达到4.45亿元，同比增长43.6%。
金轮天地是众多中小房企面对房企寒冬的一个缩影，对于公司美元债后续进展，将继续关注。
