5月23日，万科海外发布公告称，李凯彦已辞任执行董事，由现任万科酒店与度假事业部首席执行官丁长峰接任，任期三年，主要负责分管英国业务及美国业务。这距离上一次万科海外董事会人事变动刚好过去半年。2021年11月23日，张旭辞任万科海外原主席兼执行董事，由万科南方区域首席合伙人兼首席执行官孙嘉兼任该职。
IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，万科海外连续换将，一方面可能是公司的海外战略发生了调整与变化，另一方面也可能是海外的业绩未达预期所致。
营收同比减少2.8%，资管服务撑起半壁江山
年报显示，2021年万科海外实现收入4.61亿港元，同比减少2.81%；归属股东净利润4.24亿港元，同比增长128.58%。在房地产行业低迷的大环境下，万科海外增利不增收的逆市行情背后暗藏乾坤。
2021年财报显示，万科海外收入主要来自出租香港丽晶中心单位及泊车位、出租伦敦投资物业Ryder Court、投资工具利息以及提供资产管理服务。收入减少主要由于投资工具利息收入增加；丽晶中心及Ryder Court产生收入减少；及资产管理服务产生收入减少净额影响。净利润增长的原因则是位于英国伦敦的投资物业Ryder Court的公平值增加。此外，终止美国加州投资物业租赁而向租户收取一次性终止费用，导致分占一家联营公司的盈利增加。
值得关注的是，2021年万科海外向万科香港订约各方提供资产管理服务的收入约为22870万港元，虽然同比减少3.6%，但在总营收的占比仍高达49.6%。事实上，自2019年下半年起，万科海外开始就母公司万科置业（香港）有限公司订约各方于香港、英国及美国的项目提供资产管理服务，每年按相关项目投资资本总额的1.25%收取服务费。换句话说，万科海外从2019年开始一直依靠万科香港向其输血度日，而在2019年之前，万科海外雇员都只有2-6人左右，主要物业发展项目仅有与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。
买卖间，旗下物业项目仅剩4处
据年报披露，截至2021年12月31日，万科海外持有4处物业，分别为伦敦Ryder Cour、香港丽晶中心、香港北角春秧街62-68號、香港柏傲湾。其中，Ryder Court2021年在出租率提升至86%（2020年为74%）的情况下，租金收入却下降至4610万港元（2020年为5060万港元）；丽晶中心2021年末出租率为96%，与上年持平，但租金收入同样下降，每月平均租金微跌至每平方呎9.5港元，上年同期为9.8港元；北角春秧街项目将用作酒店业务，报告期内暂未竣工；柏傲湾为住宅项目，万科海外仅占20%权益，早已于2018年开盘。所有物业中产生盈利的仅有伦敦Ryder Cour和香港丽晶中心。
但是在2022年1月28日，万科海外却以1.25亿英镑出售伦敦Ryder Court的全部发行股本，业绩不再入账，出售事项所得款项净额估计约5600万英镑。对此万科海外官方解释称以按代价出售待售股份之方式出售该物业，对本公司及其股东整体更有利。考虑到出售事项所得款项，董事会认为出售事项为本公司提供一个获取现金之最佳机会，并可按公平市值释出其于该物业之投资价值。
卖完英国物业，万科海外转头就在2022年1月31日斥资8.53亿港元完成收购香港深水埗医局街物业，拟发展为住宅项目。值得关注的是，医局街住宅单位预计要在2024年下半年才能贡献销售收入。从物业组合调整来看，万科海外或将面临短期的业绩下滑。
2022年，万科提出“缩表出清”计划。这一目标适配到万科海外业务上，就是一面要找到更多的一手钱、更多长钱、更多有耐性的钱；一面要把低效资产转化为高效资产。从大动作换帅到调整物业组合，万科海外似乎都在沿着这条主线行动，但如何让不足1%占比的边缘公司溅出大水花，才是留给孙嘉和丁长峰最大的难题。
