作者：华泰地产陈慎团队
来源：华泰地产真心话
面对新冠肺炎疫情的严峻挑战，我国物管行业迅速响应，中国物业管理协会面向物管公司发布标准化的防控工作操作指引，龙头物管公司在防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资支持等六维度着力，充分彰显社会担当。我们认为本次疫情对物管行业影响相对有限，长期来看进一步彰显物管公司“最后一公里”的服务价值，促成品牌物管公司的服务粘性和品牌价值的释放，为叠加更多增值服务创造可能。我们继续看好物业管理蓝海赛道的投资机会，A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
物管行业迅速响应，打响“抗疫阻击战”
新冠肺炎疫情爆发后，1月27日国家卫健委召开以“社区防疫”为主题的新闻发布会，强调社区防疫的作用举足轻重。我国物管行业迅速响应，由物协牵头推出一系列操作指引，将标准化意识贯彻到“抗疫阻击战”当中。1月28日以来，中国物业管理协会先后发布《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的倡议书》、《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，并针对写字楼、公共建筑空调通风系统、法律风险防范等特定业务场景出台专门的操作指南。北上广深、武汉、重庆、成都等地方物协也都相继出台了相关的通知或文件。
六维防控，物管公司彰显社会担当
物管公司充分彰显社会担当，在防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资支持等六维度着力，全力守护业主的生命安全和身体健康。除了住宅，非住宅项目也是“抗疫阻击战”的前沿阵地，招商积余、新大正均为旗下多元业态制定针对性的防控方案。此外，万科物业、招商积余还参与了武汉火神山医院的后勤保障工作。
疫情对物管行业影响有限，
长期彰显品牌价值
我们认为疫情对物业管理行业的影响主要在于防控过程成本支出暂时提升，开发进度拖缓影响合约面积向在管面积转换，以及案场协销等业务的开展，后两者随着疫情好转都能实现反弹。由于物管收入相对刚性，部分机构和建筑仍在运作，疫情对于物管行业影响相对有限。长期来看，此次疫情进一步彰显物管公司“最后一公里”的服务价值，更突出的服务曝光，更高频的APP、业主群线上互动，都将促成品牌物业管理公司的服务粘性和品牌价值的释放，有助于提升业主和机构客户的满意度及认知度（部分业主甚至主动向物管公司捐赠物资），并为叠加更多增值服务创造可能。
继续看好物业管理蓝海赛道的投资机会
我国物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期，新冠病毒疫情对物管公司影响有限，品牌物管公司的匠心服务将进一步提升品牌粘性和口碑。我们建议投资者积极关注物管龙头集中度提升、非住宅物管加速证券化带来的蓝海赛道投资机会，A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
风险提示：疫情发展不确定性；规模扩张带来的管理风险；并购整合风险；人工成本上涨风险。
1、物管行业迅速响应，打响“抗疫阻击战”
新冠肺炎疫情爆发后，1月27日国家卫健委召开以“社区防疫”为主题的新闻发布会，强调社区防疫的作用举足轻重。我国物管行业迅速响应，由物协牵头推出一系列操作指引，将标准化意识贯彻到“抗疫阻击战”当中。1月28日以来，中国物业管理协会先后发布《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的倡议书》、《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，并针对写字楼、公共建筑空调通风系统等特定业态或设备出台专门的操作指南，针对物管企业在疫情防控中的法律风险防范提供指引。北上广深、武汉、重庆、成都等地方物协也都相继出台了相关的通知或文件。
总结相关文件，物管企业在疫情中需要在保障水电气供应、客服、保洁、秩序维护等基础物业服务的基础上，全面执行落实政府相关指令，对管理区域新冠肺炎疫情进行最大程度的防控，最大限度减少管理区域的疫情事件和交叉感染人员数量，具体防控内容主要包括客户宣传和引导、人员出入管控、日常垃圾管理、消毒管理等。在《操作指引（试行）》中，物协面向物管公司，针对基本保障、员工上岗、防控操作、沟通与配合四大方面，提供了涵盖21个子类别的非常细致的操作指引。
2、六维防控，物管公司彰显社会担当
物管公司充分彰显社会担当，在防控预案、员工管理、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资支持等六维度着力，全力守护业主的生命安全和身体健康。我们通过微信公众号、官方网站，对主流物管公司抗疫活动进行了不完全统计。
防控预案：碧桂园服务、永升生活服务、南都物业、佳兆业美好等公司针对新冠肺炎疫情制定专门的防控应急预案，雅生活服务、彩生活等公司针对不同业态的污染物排放、垃圾管理等具体业务流程制定专门操作指引；还有物业管理公司利用APP收集业主行程，并提供在线义诊服务，如绿城服务等。
员工管理：多数物管公司要求所有员工佩戴口罩，勤用消毒水吸收，每日监测员工体温；奥园健康等公司还对员工进行血氧含量测试。
疫情宣传：多数物管公司利用物业管家朋友圈、业主群、公众号、APP、小区宣传栏、电梯轿厢等线上线下多个渠道，及时发布疫情信息和防疫指南；金地物业等公司还利用各园区的机器人进行防疫宣传。
出入管控：多数物管公司对在管项目实施封闭式管理，对所有进出小区人员进行体温检测和行程登记，重点关注进入小区的湖北地区人员，禁止外卖、快递、中介等人员进入小区的同时帮助业主送货上门；还有物业管理公司利用智慧车行系统筛查可疑车辆，利用鹰眼系统方便员工居家协同值守，如绿城服务等。
重点消杀：多数物管公司对室内公共区域的走廊、楼道、电梯、门把手等，对室外公共区域的娱乐健身设施、门岗、垃圾桶等加强清洁、消毒频率和强度，重点部位消毒频率提升至2小时一次；绿城服务、新城悦服务、新大正、南都物业、时代邻里、金科物业、恒大金碧物业、融创服务等公司专门设置口罩专用垃圾桶；万科物业、绿城服务、永升生活服务等公司在电梯内放置按电梯专用纸。
物资支持：多数物管公司为业主提供口罩、消毒水等防疫物资；招商积余、绿城服务、新城悦服务、永升生活服务、南都物业、滨江服务、融创服务等公司为居家隔离业主提供日常必备物品。
除了住宅，非住宅项目也是“抗疫阻击战”的前沿阵地。招商积余参与“歌诗达赛琳娜号”邮轮在天津，以及“威尼斯号”在深圳的防疫应急处置工作，配合当地政府、卫健委、海关等部门对邮轮、母港进行全面消杀；对旗下九方购物中心公共区域每3天进行一次全面消杀，对扶梯、电梯、洗手间等重点区域每2小时进行消毒，并在客服台配置口罩、免洗消毒洗手液等便民物资。新大正第一时间为航空、公共、学校、商住、保洁、保安等各大板块出台疫情防控应急预案，一线员工坚守北京大兴机场、重庆轨道1号线、武汉纺织大学、重庆市第七人民医院等多元业态防疫阵地，备战返程高峰。
此外，万科物业、招商积余还参与了武汉火神山医院的后勤保障工作。1月24日，武汉市物业管理协会受市政府委托，向全市物管企业征集一批志愿人员到火神山医院参与一线抗疫保障工作，万科物业迅速集结首批10名志愿者，招商积余集结45名志愿者，抵达火神山医院后连夜开启驻地的开荒保洁工作。
3、疫情对物管行业影响有限，长期彰显品牌价值
此次疫情对物业管理行业的影响主要在于三方面：1、在防控过程中的成本支出暂时提升（加班工资、消杀成本、物资采购等）；2、房企复工延迟将拖缓开发进度，可能影响合约面积向在管面积的转换；3、案场协销等非业主增值服务的开展。但后两者随着疫情的好转、房企施工销售活动的恢复也都能实现反弹。
相对其他与消费相关度更高的行业，我们认为疫情对于物业管理行业影响相对有限，一方面物业管理收入相对刚性，与疫情带来的经济波动相关度不高，另一方面此次疫情导致人口流动减少、居家办公，有助于提升服务粘性和口碑、保障物业费收缴率。非住宅物业管理主要面对的是机构客户，部分机构和建筑在疫情之中仍在运作，非住宅物业管理公司所体现出的不仅仅是服务品质，还有服务精神，这也将进一步强化机构客户的信赖感。
长期来看，我们认为此次疫情进一步彰显物业管理公司“最后一公里”的服务价值，更突出的服务曝光，更高频的APP、业主群线上互动，都将促成品牌物业管理公司的服务粘性和品牌价值的释放，有助于提升业主和机构客户的满意度及认知度（部分业主甚至主动向物管公司捐赠物资），并为叠加更多增值服务创造可能。
4、继续看好物业管理蓝海赛道的投资机会
我国物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期，新冠病毒疫情对物管公司影响有限，品牌物管公司的匠心服务将进一步提升品牌粘性和口碑。我们建议投资者积极关注物管龙头集中度提升、非住宅物管加速证券化带来的蓝海赛道投资机会，A股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
风险提示
疫情发展不确定性：春运返程高峰到来、超级传播者出现的可能、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
规模扩张带来的管理风险。物管公司正处于扩张管理区域、规模、业态，持续叠加增值服务的快速发展期，若物管公司管理能力迭代升级无法匹配规模扩张，可能影响业务扩张的速度和质量。
并购整合风险。部分物管公司会通过收并购进行外延式扩张，但收并购标的质量、物管公司管理能力存在不及预期的可能，从而导致1+1
人工成本上涨风险。物管公司属于劳动密集型企业，人工成本占比较大，受通货膨胀、社保、税务、劳务政策变动等潜在提升人工成本的因素影响较大。
以上内容摘自华泰证券研究报告《防控疫情，物管公司如何贡献力量？》，发布时间为2020年2月5日。
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