根据招股书披露，卓越商企（6989.HK）商务物业管理服务总收益在2019年占比达到76%。
2019年，按综合实力计，公司于中国物业服务百强企业排名第16。按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，排名第4，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第2。
值得一提的是，上市不足一年的宝龙商业，同样主打商业运营，而股价自上市以来已累涨逾200%。
对此，卓越商企又能否复制一样的走势？
中国领先的商务物业管理服务提供商
从2017年至2019年间，卓越商企的营收从9.47亿元增至18.36亿元，复合增长率约为39.2%；归母净利从1.09亿元增至1.78亿元，复合年增长率约为27.9%。
具体来看，卓越商企的业务可以分为三块，分别为基本物业管理服务、增值服务以及其他业务，2019年营收占比分别为86%、11%和3%。
其他业务主要为金融服务，但按招股书披露，由于与物业管理服务之间的协同效益并非如预期般重要，所以公司已经收取3亿元出售相关业务，并预计于2021年第四季度完成转让。
至于基本物业管理服务和增值服务，期间复合增长率分别约36%和52%，这主要得益于物业管理面积快速增长。
与其他物业公司一样，卓越商企的管理面积增长主要依赖于两方面，一是来自母公司所提供的储备，二是通过市场化扩张。
从2017年至2019年间，卓越商企的总在管面积从1,311万平方米增至3,316万平方米，复合年增长率约为43.9%。
截至2020年5月底，公司在管面积为2,582万平米，当中42%来自卓越集团，这一比例于2017年约为65%，由于近年来在第三方项目的快速扩张下，对母公司的依赖越来越低。
母公司和第三方的收益对比亦从2017年的59%：41%，变为2019年的42%：58%。如果只算直接向卓越集团提供服务的收益，则占约10.6%。
于2019年，卓越商企共收购了3间物业公司，涉及3.56亿以及390万平方米的在管总面积。
规模虽然不算大，但获得了武汉环球贸易中心这一地标性项目，有助提高品牌影响力，同时也某程度证明了公司具备一定的并购能力，这亦将决定上市后能否实现持续性的高增长。
截止9月底，卓越商企的合约面积为3,790万平方米，56%来自卓越集团，与其他物业公司一样，在母公司的土地储备下，为卓越商企的增长提供了不少保障。
从物业类型来看，正如卓越商企的定位一样，不论是在管面积或是收益增长，主力均来自于商业物业。
于2019年，公司的基础物业管理收入为15.8亿元，其中商务物业、公共及工业物业和住宅物业收入占比分别为76%、13%和11%。
按卓越集团和第三方所开发来分类的话，商务物业收入比例为41%：59%，公共及工业物业主要来自第三方，而住宅物业则来自卓越集团。
深耕大湾区一线，较高的物业管理费
卓越集团从深圳起家，重点项目均落于大湾区，因此卓越品牌具备着一定的认知度。
按向商务物业提供基本物业管理服务的收入计，卓越商企在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第2，按高端商务物业计，则排名第1。
资料显示，卓越商企的客户包括腾讯、百度、阿里、华为、等国内知名互联网企业及高新科技企业，服务项目包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦等。
这从另一方面也突显了卓越商企的品牌能力。
截止2020年5月底，公司于大湾区的在管面积为1,170万平米，占比46%，并占物业管理收入57%，长江三角洲地区则占面积24%以及收入21%。
由于大湾区优势明显、为发展活力最强的地区之一，众多企业总部、办事处或研发中心均设置在大湾区城市，因此也为商务物业市场带来了广阔前景。
这点也反映在卓越商企的物业管理费上，旗下商务物业平均物业管理费约17.1元/平方米/月，远高于公共及工业物业的8.4元和住宅物业的2.8元。
事实上，公司商务物业的平均管理费有点呈现下降趋势。
2019年商务物业的平均管理费要比2017年为低，而下降主要来自第三方物业开发商，从17元下降至15.3元，相反来自卓越集团的则在上涨，无疑有种灌水的嫌疑。
根据招股书解释，由于卓越集团开发的商务物业主要位于一线城市，而第三方物业开发商开发的大部分物业位于新一线城市，而该等城市的平均费用较低。
这样的理由听起来也算是合理。
仍然，在一线城市的优势下，与同业相比，卓越商企的平均管理费高出不少。
于2019年，中国及大湾区的平均商务物业管理费分别达到5.1元/平方米/月及7.5元/平方米/月，仅为卓越商企约30%至45%。
另外，参考一下上市的金融街物业和宝龙商业，前者2019年管理费为12.66元/平方米/月，而后者向第三方开发物业收取的管理费为13.1元/平方米/月，约为卓越商企的75%。
只是，更高的平均管理费并不代表着更好的盈利能力。
过去3年，卓越商企毛利率连续走低，整体从24.6%跌至23.6%，物业管理服务从24.6%跌至22%，其中商务物业管理服务从29.5%跌至25.3%。
据资料显示，2019年百强物企的平均毛利润率24%，而港股上市的物业股，增值服务毛利率介于30%-60%之间。
这意味着，不论是整体或是增值服务毛利率，卓越商企逊于行业平均水平。
当然，换个角度看，低毛利率的增值服务代表着数据没有太大水份，具有一定的提升空间。至少目前按2020年前5个月数据看来，毛利率有所改善。
股权结构和估值
卓越商企的控股股东为创始人李华，另外两名股东肖兴萍和李渊为家族成员。此外，公司在此次上市过程中设立了购股权计划，从而对管理层进行激励。
同时，公司此次市共引入了9名基石投资人，包括腾讯、京东、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本等，阵容相当亮眼。
按上限定价以及超额认购全部行使下，卓越商企的股权结构应该如下，其中预计腾讯和京东将分别持有2.6%和1.1%股权。
估值方面，按上限定价，公司市值为128.2亿港元，相当于2019年PE 62x。
而截止2020年前5个月，公司营收和归母净利润分别为9.4亿和1.4亿，分别同比增长58.7%和130.3%。
年化来看，今年归母净利润将为3.36亿。按兴业证券预测，公司20/21年归母净利润分别为3.2和5.2亿，今年数据上相约。
如果按兴业的数据，卓越商企的20/21年PE为 35x/21x，处于金融街物业和和宝龙商业的中间，以及处于行业平均水平。
结语
整体而言，卓越商企亮点就是商业物业管理，走比较高端路线，加价比较容易。从毛利率来看，增值服务也是有较大的发展空间。
同时，公司大湾区占比接近一半，能更受惠于经济发展。
不过，母公司卓越集团并非上市公司，说不定会限制了卓越商企的估值以及未来发展。
资料显示，卓越集团2019年销售额为667.2亿元，同比增长21%，排名43。而根据今年1-9月数据，公司销售额为737亿，排名35。
而且，在经济下行的大背景下，写字楼的租用率降低，说不定就会拖累商务物业的管理费，变相令卓越商企的毛利率进一步下滑，这点也是必须留意。
仍然，公司作为湾区高端商务物管龙头，商企项目里面的高净值客户居多，只要通过提供更好的服务质量以及提升营运效率，相信还是有很好的增值空间。
就标的而言，卓越商企是市场内少有的高端商务物业管理服务提供商，能否脱颖而出言之尚早，但就高端商业物业管理以及大湾区这两个亮点，值得持续观察。
