本文来源：时代周报 作者：梁争誉
楼市进入调整周期，以稳健经营著称的香港房企也不可避免地受到冲击。
2月29日，新世界发展（00017.HK）召开2024财年半年度（即2023年下半年）业绩发布会。财报显示，报告期内，新世界发展物业发展收入约67.4亿港元，同比下跌40.2%。新世界发展解释称，收入减少主要系香港及内地的物业发展入账减少。
不过，得益于旗下商业品牌K11的出色表现，新世界发展实现物业投资收入26.7亿元，同比增长12%。因此，虽然半年营收下跌25%至170.66亿港元，新世界发展核心盈利仍增长12%至48.7亿港元。
降杠杆方面，新世界发展取得一定成效，但与目标仍有一段距离。
报告期内，新世界发展除了出售非核心资产套现，亦削减资本开支、严控成本。在2023财政年度，新世界发展出售内地商业、写字楼和车库等资产，并向周大福出售新创建集团，回收资金约277亿港元，压降总负债超千亿港元至2319.55亿港元。3月1日，新世界发展再宣布向华懋出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总代价为40.2亿港元。
愉景新城，图源：新世界发展官网截至报告期末，新世界发展净负债率约49.9%。此前，新世界发展计划到2026或2027财年将净负债率降至40%左右。
近期，北上广深以及香港均相继调整楼市政策，尤其是香港全面“撤辣”，业内人士对楼市前景持乐观态度。
新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚认为，新财政预算案全面“撤辣”，叠加金管局放宽按揭贷款政策，一系列措施能够有效打通换房链条，释放购买力，重新吸引投资客入市，对香港经济一定有正面帮助。
因此，新世界发展计划趁现在楼市向好气氛，抢先推盘，未来6个月推出约2500套房入市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等，“相信可以短时间为集团带来良好的现金流”，郑志刚说。
收租26.7亿港元，还要再开20个K11
过去一年，无论是香港，还是内地，房地产市场持续调整，身处其中的房企面临不少挑战。
根据香港土地注册处公开数据，2023年7月至12月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年下跌20%，合约价值按年减少9%。
同期，新世界发展在港物业发展收入及分部业绩分别为12.46亿港元、8.17亿港元，贡献主要来自住宅项目傲泷、名铸；内地物业发展收入及分部业绩分别为54.95亿港元、31.36亿港元，贡献主要来自广州岭南新世界、沈阳新世界花园、广州逸彩庭园等住宅项目。
值得一提的是，由于布局内地高能级城市且项目定位高，新世界发展在内地市场销售表现理想。
2023年下半年，新世界发展中国内地整体物业合同销售额为75.5亿元，完成2024财年150亿元销售目标的50%，合同销售面积约18.3万平方米，销售单价超过4.1万元/平方米。广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府推出至今累计销售超过40亿元；沈阳悦景·新世界2023年销售业绩约14亿元，多次蝉联沈阳商品住宅销售金额月度冠军。
整体来看，报告期内新世界发展物业发展实现收入67.4亿港元，同比下跌40.2%。
楼市下行但消费复苏，新世界发展失之东隅，收之桑榆，投资物业收入取得亮眼表现。
报告期内，新世界发展物业投资收入约26.7亿港元，同比增长12%。其中，香港投资物业收入为17.45亿港元及分部业绩为12.99亿港元，分别增长17%、19%；内地物业投资收入为9.29亿港元及分部业绩为4.54亿港元，分别增长4%、3%。
新世界发展称，K11 MUSEA的销售额增长41%，主要受惠于奢侈品消费、美容护理及文娱活动带动，总客流量超过1500万人次，增长39%。K11 Art Mall销售额增长29%，出租率近100%，人流量于2023年12月创下开幕以来新高。
新世界发展管理层在业绩发布会上透露，2024财政年度开始，内地和香港将有20个K11项目开业，预计到2026财政年度，K11将落子大中华地区12个重点城市，共计38个项目，总建筑面积达297万平方米，为业绩表现提供增长动力。
“在2023年至2027年的财政年度期间，K11租金收入预计约有30%的复合增长。随着大型项目启德体育园等相继投入营运，集团的经常性收入会逐渐增加至总收入的50%。”新世界发展管理层进一步表示。
旧改货值超800亿，看好楼市前景
收成期——是新世界发展近期释出的高频词，其发展性物业、投资性物业乃至城市更新业务，均将进入收成阶段，助攻业绩增长。
时代周报记者从新世界方面了解到，在发展性物业方面，其在内地主要城市将有多个项目入市，包括广州白鹅潭新世界‧天馥，杭州新世界‧城市艺术中心一期商业，武汉新世界汉江‧云赫商业街河之洲HAN ZONE预计于2024年中面市。
加速推动住宅项目入市的同时，新世界还将集中推出多个K11项目。K11内地首个旗舰项目——深圳太子湾K11 ECOAST，预计今年年底开业。该项目总建筑面积约22.85万平方米，涵盖多用途艺术展览空间、办公楼、海滨长廊等。香港首个大型一站式零售餐饮娱乐地标、位于香港国机场航天城的11 SKIES于2022年至2025年分阶段开业。前述物业预计将为新世界发展经常性租金收入带来重要贡献。
深圳太子湾K11 ECOAST效果图，图源：新世界发展官网城市更新业务方面，截至目前，新世界发展在内地投资8个城市更新项目，均位于广州、深圳，总建筑面积约270万平方米。其中，深圳龙岗188工业区项目已动工，深圳西丽新围工业区项目、深圳光明光侨食品厂项目进入全面开发阶段，广州多个项目正在推进中。
新世界管理层透露，这8个城市更新项目前期投入资金少、利润高，销售货值保守估计约800亿元-1000亿元。
截至2023年末，新世界发展在内地的土地储备总建面约435万平方米，其中229.8万平方米为住宅用途，主要分布在广州、深圳、上海、北京、佛山、武汉、杭州等城市，约64%位于大湾区及长三角地区。“过去一年，内地不同的省市政府都推出了支持楼市的措施，相信内地的楼市会稳定并向上发展。”新世界发展管理层表示。
新世界发展在财报中表示，纵观市场，房地产行业及上下游关联产业依然是一个年销售规模超10万亿的巨大市场，相信未来依然是前景广阔。
短期来看，房地产市场恢复元气仍需时日，资本市场信心有待修复。截至3月1日收盘，新世界发展报收9.2港元/股，跌超6%。
