本文来源：时代周报 作者：梁争誉
“金三银四”，深圳楼市仍处于调整期，但积极因素正在增多。
房企让利出货，二手卖家也抓住窗口期降价卖房，成交量较2月大幅反弹。3月，深圳新建商品房合计成交2816套，环比增长184%，同比下降62%；二手房累计成交3840套，环比增长115%，同比微降3%。
大势尚未全面扭转，市场局部有热点。
“金三”最后一个周末，深圳6个新盘共1868套新房集中入市，最终两天收金近80亿元。成交表现最好的是深圳地铁旗下的前海时代三期，深圳地铁宣方公布开盘去化82%，成交金额约27.39亿元；其次是福田中洲湾迎海二期，开盘成交27.1亿元。
法拍市场的表现更为突出。
根据京东拍卖平台信息，深圳5套顶级豪宅于4月3日成功拍出，总成交价超过4亿元。其中，两套别墅沙河高尔夫别墅、华侨城纯水岸五期联排别墅成交价均超过1亿元。沙河高尔夫别墅经过493轮竞价后，以1.6亿元的天价成交，单价高达37.8万元/平方米，溢价率309.6%，总价和单价都打破京东拍卖平台上深圳住宅法拍成交纪录。
市场局部火热，开发商卯足了劲儿冲刺卖房，多个新入市项目给出大力度折扣，直接打到85折，更有买房抽金条等“豪礼”相送。
被称为金地集团有史以来最重要项目的金地环湾城，高管更是亲自上阵卖房。
近日，福田投控董事长、金地集团副董事长季彤在一场媒体会上发表“卖楼宣言”——“我从去年12月29号以来，用3个月时间卖掉了7套房。之所以选择现在宣言，是因为看到我们的销售势头，生怕再晚一点就卖完了。”
星星之火能否燎原？克而瑞认为，经历了“金三”的反弹后，“银四”的成交规模仍将延续弱复苏走势，绝对量与3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。
图源：图虫创意单周成交量屡创新高，深圳二手房市场回暖
从数据层面来看，“金三”旺季成交量环比虽全面上涨，但同比尚未止跌。
来自深圳市房地产信息平台的数据显示，今年3月，深圳累计网签2816套新建商品房，环比增长184.4%，其中新建商品住宅2245套，环比增长176.8%。
环比涨幅虽大幅上扬，但2023年“金三”基数较高，今年的同比数据并不亮眼。2023年2月深圳累计网签7375套新建商品房，其中新建住宅3199套，今年3月的新建商品房、新建商品住宅成交量同比跌幅分别为61.82%、29.82%。
新房市场表现欠佳，或与二手市场分流需求有关。
深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）监测数据显示，3月深圳二手房网签5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已突破5000套行业荣枯线标准。这是时隔3年，二手房月度网签量再次破5000套，上一次是2021年2月的5272套。过户方面，深圳二手住宅过户3840套，环比增长115%，同比微跌2.76%。
图源：深房中协从带看量、网签量等更具时效的指标来看，深圳二手房市场正在回暖。
“龙年春节后首周，深圳二手房周网签量以951套的高位区间开局，随后连续4周的单周网签量均超1000套，且持续上涨，不断刷新2022年以来的单周新高。”乐有家研究中心称，春节开工后，乐有家门店的单周成交数据实现五连涨，不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值。
乐有家研究中心预计，3月深圳中介门店的实际成交量超6000套，“3月网签单将在4-5月陆续反应在过户数据上，预计4月二手房过户量将有不错的表现。”
选房就抽金条，“万人摇”网红盘也在降价
“成交增长的原因主要是限购政策调整激发了需求，再加上卖方理性定价，吸引了大批购房者入市。”深圳贝壳研究院表示。
不论新房市场，还是二手房市场，降价卖房成为主流。
蛇口豪宅项目金众云山海于3月31日开盘，给出验资礼、登记礼、冻资礼、认购礼、签约礼、团购礼等花样繁多的优惠，备案均价约8.9万元/平方米，价格区间约7.7万-10.2万元/平方米，折后最低单价低至6字头，相当于龙华的价格。
值得一提的是，购房者参与开盘选房即可抽奖，一等奖奖品是金条20克。根据开发商口径，金众云山海开盘当天成交金额为19.3亿元。
龙华刚改项目鸿荣源尚云花园二期于3月10日开盘，备案均价约6.22万元/平方米，一期备案均价约6.80万元/平方米。尚云花园二期开盘给到94折优惠。
光明刚需项目桂语兰庭于3月22日取得预售许可证，备案均价约4.84万元/平方米，开发商给出85折——这是合规范围内开发商能给到的最低折扣。桂语兰庭折后均价约4.11万元/平方米，去年3月8日首次入市的备案均价约5万元/平方米。时隔一年，单价便宜近万元。
二手市场消化的主要也是“笋盘”。房东要想卖房，不降到参考价甚至参考价以下，可能没有带看机会。
根据乐有家研究中心统计数据，3月深圳81.4%的二手房成交价低于参考价，这一比重在过去一年里持续上涨，低于参考价10%以内的比重从2月的25.5%增长至27.2%，低于参考价10%-20%的比重增长至33.8%。
曾经的“万人摇号”网红盘华润城润府三期，二手房东也大幅降价卖房。
据时代周报记者了解，在链家平台，润府三期目前有44套二手房在售，其中9套的挂牌价低于参考价。挂牌价最低的是一套约89平方米2房，报价1048万元，单价约11.78万元/平方米。可供对比的是，润府三期的参考价约13.2万元/平方米，在市场高峰期单价曾卖到十八万元。
链家平台的华润城润府三期在售房源中，多套房源近期有降价动作，降幅在19-150万元之间不等。
图源：链家APP乐有家研究中心统计数据显示，今年3月深圳二手房挂牌价约7.06万元/平方米，最近12个月的累计跌幅逾8%，“虽然‘小阳春’到来，但房源报价持续下调，业主心态较理性，未现‘反价潮’，预计4月二手房挂牌价将进入‘6字头’。”
谁在“捡漏”？刚需和刚改托起“金三”。
深圳贝壳研究院的报告指出，从成交面积段、户型结构的变化来看，刚需仍是市场主流，改善需求有所增加。
面积方面，60-90平方米是成交主流，占比48.6%，同比增长4个百分点，反映了当前购房需求刚需化的特征；90-144平方米成交占比23.2%，同比增长1.3个百分点，部分刚改群体的换房需求正在释放。户型方面，中大户型成交占比上升。3房占比最高，达到39.6%；其次是4房，占比14.3%。
“现在的买家，要么是为了结婚，要么是为了孩子上学。有个客户买了房没几天就领证了，买的也是很‘刚’的房子，总价330万元3房。”一名经纪人告诉时代周报记者。
“金三”热度持续，“银四”开局良好
“金三”热度攀升，“银四”能否延续市场热度仍是未知数。
一名业内人士向时代周报记者表示，“金三”市场回升主要受到政策提振影响，是“政策市”。今年以来，深圳放松限购政策叠加央行大幅下调五年期LPR，一方面释放了购买力，另一方面降低了购房成本，都是推动需求释放的有力举措。
“由于购买力薄弱，加上行业出清尚未结束，市场的观望情绪还是很浓重，降价都卖得艰难。”前述业内人士表示。
深房中协也认为，二季度市场走势仍存较多不确定性。“3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，也与当前大部分业主主动让价，通过以价换量的方式，促成了交易量的提升有关。对于当前深圳二手房交易市场，业内依然存在对市场恢复动能不足的担忧。”
“及时的政策对于市场信心与预期的修复尤为关键。在适应当前房地产市场供求关系变化的背景下，有针对性地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，仍然是类似深圳这种一线城市接下来精准施策的着力点。”深房中协表示。
从“银四”开局的表现来看，市场仍在延续弱复苏走势。
根据中指研究院监测，清明小长假期间，深圳多个新盘推出降价促销活动，吸引购房者到访，受出游影响，除个别项目外，多个售楼处到访量未有明显提升。二手房延续温和恢复态势，4月以来看房量较去年同期有所提升，以价换量现象仍较明显。
“从往年的市场表现来看，由于3月需求集中释放、笋盘集中去化，令到4月进入调整期，交易量环比平均降幅在29%左右。”根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察，4月1-6日，深圳一手房成交同比上涨55%，二手房成交同比上涨86%，“4月的开局是相当不错的。”
