观点指数行业变革之下，办公空间服务业正在探索更多元的消费场景。传统办公楼之外，购物中心、酒店等业态也被瞄准。
据观点指数观察，部分办公空间样本企业此前已在购物中心中布局办公空间上进行了实践，其中主要以WeWork、优客工场等为代表。
这种方式此前在国外已有类似实践，2015年位于旧金山的 Westfield开设了一家名为 Bespoke 的新型办公空间，打造“前店后办公”的场景。
2020 年，日本百货店巨头崇光西武也开设了可用于远程办公的工作空间，在约 152 平方米的空间里放置 43 个座位，提供电源及 Wi-Fi，满足消费者的办公需求。
目前而言，这种方式可以作为拓宽办公空间服务场景适应性的有效实践，但还在摸索尝试阶段，尚未在较大范围内铺开。
项目考量
据观点指数观察，相对其他企业，wework和优客工场布局这类项目较为积极，但与现有项目规模相比，占比较小。
据观点指数不完全统计，两者入驻购物中心的办公空间项目数量有限，均不超过10个。与之相对，wework在内地共有83个项目，优客工场则有230+个项目。
从wework、优客工场已有项目的选址来看，主要集中在北京、上海等一线发达城市成熟商圈的项目之中，如wework进驻的朝阳大悦城和北京三里屯太古里都是所在商圈极具代表性的购物中心项目，此外也不乏如王府国际中心等位于核心商圈的存量改造商场。
这类项目的商业区位条件优越，相关配套也较完善，在便利性上面具有优势。
如WeWork朝阳大悦城位于朝阳区中心地带，CBD的东扩区内，为优质创业公司及高校集聚地，此外邻近诸多酒店宾馆，距离6号线仅200米。王府国际中心则位于北京王府井商圈核心位置，毗邻北京地铁1号线与5号线，拟定未来地铁8号线将可直达，是北京有名的商业区、服务经济与商业文化相互交融地。
楼层选择上，大部分项目分布在购物中心的高层或者顶层，主要是出于降低改造难度和成本的考量。
选择高楼层，甚至是天台，一是在采光方面会更好，满足租赁企业和个人对于办公场所光线充足的需求，二是与购物业态区分开，更容易规划业态，此外也考虑到租金等因素。
将购物中心的办公空间项目工位费与其他项目对比，可以发现租金价格并不低。
以wework太古里项目为例，位于同一商圈的4个项目中，工位费排在第二，仅次于雷格斯旗下的中宇大厦项目，属于中等偏上水平。
范围拉大到wework位于北京的20个项目，太古里项目工位费价格排第三，属于较高水平。
工位数来看，三里屯太古里和朝阳大悦城这类网红人气型项目工位数并不算多，而wework王府国际中心这类存量改造项目的工位数较多。两者之间工位数差异较大，区间从几百到两千不等。
观点指数认为，这背后应该是购物中心方的考量。不同类型购物中心，其定位差异和引入办公空间业态的目的不一。
运营较为成功的成熟项目，办公空间项目进驻面积不会太大，可视为对现有业态的丰富和补充，如朝阳大悦城主要定位潮流和年轻，具有明显网红气质，与办公空间这类创新业态相契合。
对存量改造项目来说，办公空间入驻能发挥的作用更大一些，也趋向于打造更大面积的项目。以wework上海广场项目为例，该项目在2020年由美罗、华凌、融创上海和御沣四方共同收购改造，办公业态占据较大比重。
目前上海广场的业态划分为餐饮、零售、娱乐、办公及配套五大类。相关资料显示，业态组合上，上海广场餐饮娱乐占比约36%，潮品零售占比约8%，办公空间服务占比56%，周边项目则主要以餐饮零售业态为主。
数据来源：公开资料，观点指数整理
从购物中心角度看来，该项目位于上海淮海中路商圈，区域内布局了上海K11，上海香港广场、上海新天地、上海环贸iapm等十几个商业项目，商业竞争激烈。
基于此，改造首先有区别于周边项目的差异性，形成错位经营。从这个角度看，wework办公空间作为办公业态上，与其他以零售业态为主的项目功能有明显区别，一定程度上满足了这一需求。
此外，共享办公空间可带来稳定租金收入，进出共享办公空间的用户可直接或间接转化为商场有效客流，提升商场业绩这点也对购物中心有一定吸引力。
传统意义上，购物中心主要满足用户消费、娱乐、美食、健身等休闲需求的空间载体，而办公空间是满足租户日常办公需求的场所。办公空间+购物中心这种模式，能让租户同时满足两种需求，这也是这类型项目的优势所在。
改造难点
整体看来，购物中心+办公目前这种模式对于存量改造项目起到的作用更大，对成熟且运营情况良好的项目来看，更多是起到锦上添花的作用。
但存量改造项目的打造也非常考验企业能力，一旦确定引入办公业态，需要在物业空间设计上将部分购物场景转换成办公场景，这是办公空间服务企业熟悉的业务范围，但其中也有不少难点。
首先是采光，目前大部分商场的采光基本上依赖灯光，自然采光不足，这与靠窗采光的办公空间设计有差异，因此企业在改造过程中需要重新设计。
第二是空调，传统商场配置的空气循环系统是否能满足办公人群的长时间聚集也是问题，如若进行改造，这都需要花费额外成本。
值得注意的还有动线，商场动线设计针对的是短暂停留的客群，注重流动性，达到引流的主要目的。这也意味着办公空间项目进驻某一楼层后，还需要根据商场的动线设计，重新规划各种办公区域，难度系数较高。
具体模式上，企业目前主要采取双方合作，根据业绩分享利润的方式。以WeWork上海广场社区为例，该项目主要由WeWork负责办公区域的设计和运营，上海广场提供物业支持，双方按比例获得利润扣点的联营模式。
综上，虽然办公空间入驻购物中心是新尝试，但也面临着改造运营难度大的现实。此外，较高的成本投入对于企业而言也是不小问题。相关资料显示，一个购物中心社区的改造成本，通常约是一个写字楼社区改造成本的1.5倍。
因此，这种模式虽一定程度上拓宽了办公空间企业获取项目的渠道，但考虑到与在传统写字楼中改造项目有着较大差异，整体运营难度和成本投入较大，主要还是以头部企业的尝试为主，尚未布局较多项目。
不过因准入门槛较高，项目打造差异化明显，如若探索出成功模式，未来或能成为企业的竞争优势之一。
原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
