观点指数报告期内（2022.8.26-2022.9.22），样本企业开业项目保持稳定，共开出21个项目，入市体量近180万平方米。具体业态上，购物中心占主导，但社区商业、街区商业及奥莱等也有近三成项目开出。
项目获取上，样本企业报告期内主要以轻资产输出签约为主。龙湖、碧桂园文商旅等期内表现较为活跃，在一二线城市均有项目落地。
回顾样本企业上半年的表现，可以看到疫情的确给项目发展和业绩带来了影响，不过受益于规模的积极扩张，大部分头部企业还是实现了业绩上的同比增长。
运营方面，新店引入和品牌调整是期内的主旋律，其中首店占比不小。除了奢侈品，家居及美妆类业态占比较高，项目寄希望于通过品牌调整助力整体销售。
轻资产主导，社商、奥莱等新开项目占比超两成
期内，12家样本企业开出了21个商业项目，新增体量约178.7万平方米。其中，爱琴海、龙湖、美的商业、星河商置及珠海万达商管均有不止一个项目入市。从数据来看，轻资产输出为主的企业占主导。
购物中心依然是最受青睐的零售业态，期内样本企业开出的21个项目中，购物中心占比达76%，社区商业、街区商业及奥特莱斯业态合计新开项目占比24%，未来上述业态的市场供应预计会维持稳定。
布局城市上，北京、深圳为代表的一线城市，青岛、合肥、南昌等为代表的二线城市依然是企业的布局重点。除珠海万达商管、新城控股等以快速扩张模式占据三线市场的企业外，大部分的企业仍将发展重点放在发展更为成熟的一二线城市。
体量上，10万平方米以下的项目占比超80%，中小体量成主流趋势。值得注意的是，小体量项目意味着容量有限，可调整和焕新的空间同样有限，因此要求定位更加精准，同时也对精细化运营提出更高的要求。
新增签约项目方面，多为企业的轻资产扩张。除珠海万达商管这类早就发展轻资产的企业外，今年以来着重发力轻资产的还有中海商业、龙湖及碧桂园文商旅，均有新项目签约。
相关数据显示，龙湖目前共有130 个商业项目，其中轻资产项目近 20 个，在杭州、重庆、武汉等城市中形成了网格化布局。而碧桂园文商旅近几月先后在兰州、鞍山、大连、嘉兴、无锡、宁波、昆明等城市接连获取超10个轻资产项目。
此外，太古和珠实合作值得关注，双方签约的广州珠江太古聚龙湾项目所在片区是广州正在推动珠江沿岸高质量发展打造的12个滨江高端产业园之一，总占地面积1.56平方公里。项目由珠实集团进行统筹开发，未来将发展成太古汇之外太古在广州的第二个高端项目。
从上面可以看出，轻资产赛道中，头部商业地产企业在品牌号召力、项目运营能力上都具备更强优势，是目前商业市场上轻资产项目获取的主力。
不过，随着越来越多企业入局，获取优质轻资产项目的难度也将上升，位于优质地段的存量项目或可能成为未来的重要方向。
如旭辉商业就透露，通过收并购、轻资产拓展、存量改造等方式，房企在一线城市还有很多新的发展空间。
中期业绩保持平稳，头部企业规模再上台阶
报告期内，大部分商业地产企业均披露了业绩收入。
从零售业态商业地产领域看，即使受到疫情的影响，大部分企业还是实现了收入增长。其中，龙湖、新城收入位居第一梯队，分别达到46.5亿元和47.18亿元。
从增长幅度来看，龙湖、新城及中海商业较大，超过20%的水平。 这与三者上半年积极开业，规模保持稳定增长有关。
数据来源：企业财报，观点指数整理
如龙湖租金收入同比实现26%的增长，主打产品线天街系列租金收入占比达到95.8%，目前在行业中已成为具有较强竞争力的产品线。
运营数据上，截至2022年6月底，龙湖商业已进入超30个城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%，处于行业较高水平。
此外，印力的增长也是较为可观的。从万科财报中可以看到，截止到2022年6月，印力管理的商业项目收入达27.5亿元，同比增长12.2%。万科商业的收入为40.1亿元，印力部分占到68.6%。具体项目上，万科商业收入排名前十项目中，属于印力管理的项目为8个。
恒隆、太古为代表的港资运营商，旗下高端项目大部分布局于上海、北京等，上半年受疫情影响较大，因此部分指标出现下滑。太古虽然租金同比增长3%，但零售额下跌19%，而恒隆租金收入轻微下滑1%。
从市场影响来看，高端定位的项目受冲击明显，主要由于这些项目的零售额大部分靠奢侈品销售拉动，而疫情下购买行为弱于此前，不过亦看到企业透过线上业务拉动了部分销售增长。
Gucci母公司开云集团业绩显示，亚太市场依然是最主要的收入来源，但受中国部分城市暂时停滞影响，第二季度同比大跌15%。业内人士表示，由于中国依然坚持严格的防疫政策，部分消费者的购买热情有所下滑，奢侈品牌对在中国市场扩张等事宜持谨慎态度。
经过上半年的发展，目前零售业态商业地产行业中，企业运营项目依然以购物中心为主。珠海万达商管、新城、印力、华润万象生活及龙湖在规模上位居前列，预计较长时期内仍会维持该格局。
上述五个企业中，除新城控股外其他企业上半年均专注于轻资产输出管理。华润万象生活新签母公司商业运营项目8个，于上海、成都、厦门等重点城市获取优质第三方购物中心项目7个。
截至2022年中期，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。
新店引进持续，品牌调整成竞争力强化路径
消费者需求日新月异，商业项目运营需要保持新鲜感，满足多元需求，才能留住客群。因此通过引入新店，保持项目焕新率，让消费者常逛常新非常重要。
报告期内，观点指数监测下的样本企业旗下大部分项目均有新店开张，通过业态的优化调增，给消费者持续带来新鲜体验。
引入类型上，高端商业项目期内不乏奢侈品新店开业，此外家居、美妆的占比也较多，这类新店的店铺设计也带有明显特色，以提供丰富产品为优势。
如BALENCIAGA（巴黎世家）位于成都远洋太古里的全新品牌全球旗舰店，店铺结构强调品牌的原始建筑风格设计理念，门店面积552平方米，分为上下两层，产品包括BALENCIAGA最新款男女装成衣、鞋履、包袋、配饰、首饰和眼镜系列。
数据来源：公开资料，观点指数整理
引进新店的业态组合上，首店类依然占据重要地位，且大部分入驻于优质地段、具有较强号召力的商业项目，如前滩太古里、天环广场、成都远洋太古里等。持续的首店引进也为项目增加了话题性和知名度，不过也需要关注与项目定位的契合度。
除首店引入外，品牌的升级调整也成为购物中心的方向之一。期内，广州K11计划启动二轮品牌升级，更新首层和二层的业态品牌，将通过局部围蔽、无感式工程完成业态升级，确保场内近百家商户正常营业。
完成升级后，广州K11将引进更多重磅国际一线品牌、海内外设计师品牌及潮流品牌、珠宝腕表品牌等，提升品牌量级和高端客群消费体验。
实际上，去年开始广州K11就开始了品牌升级，第一轮升级主要围绕B1层进行，汇集了全球一线美妆品牌，市场反馈此次改造获得了良好口碑，销售表现亮眼。从这个角度看，通过品牌持续优化调整，达到项目整体业态布局的优化，拉动销售业绩增长是一个可行之法。
与此同时，期内也不乏项目改造升级，如上海五角场万达广场改造后，定位为北上海潮玩新主场，主要切合周边大学生群体的消费需求，该项目周边有复旦大学、同济大学等知名大学。
