观点指数11月房地产行业利好政策频发，此轮金融政策从信贷、债券、股权三种融资渠道入手，为行业的筑底回弹提供可能。
地产类业务尤其是房开部分受政策影响极大。同时，作为资金密集型行业，现金流与变现水平较低，庞大的债务规模，使得一处资金链条失效便会让整个集团陷入信用危机的处境。
因此，金融政策层面的利好消息无疑会为房企带来可观的资金源，而且这同样会引导社会性资金的回流，起到连锁反应。
不过，观点指数对未来的境外资本市场表示担忧。
自本年5月份开始，境外市场融资额一直维持同比减少超过65%的状态。深受部分企业的信用风险影响，美元债萎靡，进而造成整个行业的境外融资“关闭”。
其中，最大的受害者当属2015-2019年IPO或急速扩张的中部房企。
“三箭齐发”提供新契机，市场期待需求端改善
11月23日，业内广泛流传的房地产“金融16条”正式官宣，背后的关键词在于“保交楼”与“授信额度”。其中七条为新推出的政策，均为供给侧政策，即融资端，意图可概括为强化“保交楼”和控制房企信用风险。
除了政策支持外，“第一股力”直指银行贷款，重点头部企业直接获得了授信额度。
例如，11月23日交通银行给予万科、美的置业分别1000亿元、200亿元授信；中国银行给予万科1000亿元授信；另外，中国农业银行与中国海外发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。
次日，中国工商银行与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议。
根据样本数据显示，银行属性贷款约占据整体债务规模的40%-60%，基本与房企的其他金融机构借款持平或略高的水平。
虽然此次贷款计划针对的是 “保交楼”工作，但从理论与经验上讲，信贷扩增的影响力是极大的。它同样会对利率起到抑制作用（根据MMT理论），即企业的财务费用；另一方面，房企的拿地资金通常都来自于银行贷款，所以，此次激励对于打破土地市场近6个月的低迷状态是有帮助的。
“第二股力”落脚于民营房企的债券融资。当前，中债增出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。而部分长期受困房企则是在积极寻求债务重组方案，尝试通过市场化化解风险。
观点指数认为，此次政府主导的增信发债规模与如今的资金缺口相比依然是欠缺的，但有助于引导社会性资金介入，这对于此轮不符合发债要求的部分出险房企依然是利好消息。
“第三股力”侧重于频率较低且较为敏感的A股股权融资。因为一直以来，可以实现增发配股的企业均是港股上市房企。
例如，11月15日，碧桂园将配售14.63亿股股份，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元；11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。
证监会主席在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。
观点指数对此分析认为，股权融资是地产行业最廉价的融资渠道，而且会直接补充企业净资产价值，如可以实现A股范围内的增发配股，将直接引起与债权融资的连锁反应。
此次金融政策，针对房企的供给侧及融资端，预计下一步将会涉及需求侧，即相关利率调整或购房政策的补充。目前的中国房地产市场上，部分经营欠佳房企会逐渐退出市场，而对于资本雄厚的房企应该鼓励其并购行为。
就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在于恢复销售，其中下调居民房贷利率是关键，放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。
不过需求侧弹性普遍是较弱的，当前5年期LPR报价无明显波动，即便存在下降空间，传导也是滞后的。
LPR是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点，当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手。
境外违约事件持续，信用危机引发担忧
当前，整个行业的信用风险并没有伴随利好消息而完全解除。观点指数统计，6月至11月25日，房企在境外债务上的违约频率依然居高不下。
本月的违约事件主要集中在境外债本息的延付。
11月初，旭辉控股发布公告称，已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。同期，上坤地产发布公告称，公司未能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，导致产生票据条款项下的违约事件，该不付款事件导致公司2023年到期的13.5%优先票据出现交叉违约。
11月7日晚间，中南建设发布公告称，公司全资子公司HZID2021年4月发行的2.5亿美元票据现有余额为2.4亿美元，票面利率为11.5%，2024年4月到期，将暂不支付有关票据利息。
11月中旬，正荣地产控股尚未支付未偿还的本金人民币10.5亿元及其利息，构成根据2019债权融资计划项下的违约事项。
11月22日晚间，中梁控股因1865万美元、尚未偿还的优先票据收到清盘呈请。这笔优先票据已于2022年5月到期，票息为8.5%。
观点指数对近期延期支付事件进行梳理，上述企业大多缺乏可以提供收益的海外资产项目。因此，偿还资金来源往往来自内部资金，再兑换成美元进行偿付。
公开债务本质上对应项目层面的资本金，如果无法实现“借新还旧”，就只能寄希望于销售回款。即便楼市没有下行，这笔资金到位也是滞后的，危机在当前被逐渐放大。
数据来源：企业公告，观点指数整理
现阶段能够暂时管控债务并且没有实质性违约消息产生的民营、混合所有制房企寥寥无几。其中观点指数持续跟进的企业包括万科、龙湖集团、碧桂园、新城控股、滨江集团以及美的置业等6家。
不过令人担忧的是，从2022年6月至今有多达25次房企评级撤销事件，其中10-11月份就达到10次以上，在涉及撤销评级的22家房企中，有过半数量的房企为主动撤出。
主要导火索为之前境外评级的集中下调风波，此前房企需要维护境外评级，主要是出于通过境外发债助推发展的考量；而在当前境外融资渠道冻结背景下，维护境外评级的意义已变小。
观点指数认为，此次信用危机引发的海外资金中断，最大的受害者是2015-2019年扩张迅速的中部房企，他们的海外公开债务占总体债务的25%以上，依靠于“借新还旧”。
境内市场利好频出，融资利率连续5个月下降
在过去的11个月中，样本房企境内融资债券共计发行487笔，较去年同期减少62笔；发行规模共计约3840亿元，同比减少29.25%。从单月融资情况来看，11月样本房企境内债券发行规模为258.23亿元，同比减少28.6%，环比增加4.7%。
依然处于筑底阶段，2022年1-11月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度较高，下降幅度均超50%。
不仅如此，融资端的下滑最终全部呈现在企业现金层面。
房企的现金持有量增速呈现出逐年下滑的趋势，具体由2018年的35%缓慢下降到2019、2020年的12%及15%，但起码维持正增长的状态。然而，从2022H1数据来看，61家样本企业在手现金出现了负增长，环比下滑约12.3%。
2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。境内到期规模并没有境外集中，亦没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。
不仅如此，较为集中的展期事件将当前债务压力转移至2023-2024年，风险并未完全消除。
自2022年初开始，房企的境内信用债融资水平明显下降，信用危机与二级市场波动系主要原因。去年融资缺口为月均-64亿元，2022年1-10月该指标为-82亿元。偿债的规模并未明显变化，但融资端出现较大降幅。
融资总量萎缩之后，企业间融资成本差距有所缩小，境内融资成本自6月起持续小幅回落，此次下降趋势已经延续5个月。
当前1-11月新发行境内债券平均利率为3.88%，伴随着国央企与民企的发债能力逐渐分化，预计这一趋势将会继续。
观点指数认为，从政策端和财务费用角度来看，境内市场是房企的重要融资渠道。然而，境内市场的注册机制比境外较为繁琐，审批制度也更加严格。
而且，这是属于“好学生”的“蛋糕”，大部分中小民营企业的融资前景依旧困难重重。
美元债市场宣告“关闭”，2023年依旧严峻
现阶段，房企债券债市场基本停滞，市场较为关注美元债券能否顺利偿还的可能性。刚刚过去的8-10月是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更猛烈，加之经济面临较大下行压力，房地产业或经历严峻考验。
发行端，1-11月发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。
而且，今年以来展期频发，其中1年期比例最高。据不完全统计，2022年发生的1年期展期债券规模达到86.5亿美元，这些会让“2023年”到期债券规模更高一些。
数据来源：WIND，观点指数整理
注：海外债以历史汇率计算；进行展期调整
11月样本企业净融资持续为负，相较去年同期减少35.2亿美元，环比减少38.7%。到期债务规模无显著变化，基本维持在50亿美元，10亿美元偏差区间内，行业的美元债融资缺口保持月平均约50.3亿美元。
根据观点指数不完全统计，11月将有16境外笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为51.2亿美元，环比减少11.9%。在境外融资基本停滞、境内融资不断收缩之下，房企面临的不只是流动性压力，还有存续压力。
观点指数认为，对于房企来讲，美元融资渠道已经宣布终结，主要任务在于偿还。一纸展期或置换公告看似简单，背后是双方的多重博弈与拉锯，由于政策尚未形成合力集中传导至现实层面，市场对于地产行业的态度底色依然不改悲观，在此背景下如何争取投资人的支持与信任，是对房企掌舵者最大的考验。
不同于境内市场，观点指数对于中部房企的美元偿债能力有所担忧，资金来源、置换、项目变现都存在较大困难。
