观点地产网 8月25日，天气晴，中梁控股如期召开2020年中期业绩线上发布会。
出席会议的高层阵容基本和年初相同，具体包括了董事长杨剑、执行董事兼联席总裁陈红亮、执行董事兼联席总裁李和栗、首席财务官游思嘉、资本市场与投资市场总经理及公司秘书杨德业。
尽管台上已经没有了“老臣”黄春雷的身影，但在整场业绩会中担任“主讲人”位置的却正是其“得意门生”李和栗。作为中梁高层中最年轻的总裁，李和栗在应对媒体提问时显得十分从容，不难看出，已经加入公司五年的他对于中梁的发展模式有着颇为清晰的认识。
这是中梁在上市后发布的第二份中期业绩报告。在上半年，中梁控股实现合约销售金额677亿元，同比增6.3%，其中附属公司贡献473亿元，及其合营企业及联营公司贡献204亿元；合约销售均价按年上升18%至约8500元每平方米。
收入方面的增幅稍大，于报告期内，中梁实现营业收入237.67亿元，同比增15.6%；期内净利润22.1亿元，同比增16.4%。不过，在上半年里，中梁归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元，同比增长6%；归属股东净利润12.06亿元，同比增幅仅有0.14%。
市场还对于中梁的毛利率、负债、融资成本等等数据的变化抱有强烈好奇心。另一方面，中梁上半年仅完成了年度销售任务的四成左右，今年能否如期完成目标，成为了中梁留给市场的又一疑问。
据投资者转述，有人向管理层提出：“中梁虽然有接近两千亿的规模，但发展方向但比较单一。”对此，杨剑回复称，公司近两年也在尝试做商业和商业综合体的开发，但短期几年内，公司可能还是以住宅开发销售为主。
显然，业绩数据总是给人以直观感受。而在数据之外，外界其实更想透过这些业绩数据，去透析到中梁自身的一些变化。
谈毛利率下降：未来会稳定下来
在中梁这份数据茫茫多的业绩报告中，毛利率无疑是众人最关心的指标之一。
业绩报告披露，中梁今年上半年实现毛利约53.62亿元，同比增长6.5%；毛利率则由去年同期24.5%下降至22.6%。
有相关投资者透露，毛利率问题备受关注。在媒体发布会的现场，众人首先发问的也是：“毛利率为何下降了1.9个百分点？”媒体们还追问：“下半年毛利率是否会有继续下跌的风险？”
对此，游思嘉表示，上半年的毛利率下降主要反映出了最近两三年土地价格的上升；再加上项目的售价受到各个城市限价举措影响，因此出现毛利率下降的情况。“我们的毛利率水平在22-25%左右应该会稳定下来，我也预期未来的地价还是会比较平稳的。”
简单来说，管理层对于上半年毛利率下滑的解释为地价上升所致。不过，这个理由显然不能完全让大家满意，毕竟地价变化属于行业共性问题。
想了解更深层次的原因，显然还要从中梁自身角度去找。在管理层的解释中，毛利率变化与地价变动有关，那么，答案或许可以从中梁两三年前的拿地策略中寻到一些蛛丝马迹。
在2018年下半年之前，中梁的布局侧重主要仍是三、四线城市，游思嘉也表示，在今年
上半年所确销的物业销售和金额里面，主要反映的也是两三年前买地然后到现在交付的情况。
说得更直白一些，在某种程度上，中梁如今的业绩表现其实是被几年前的发展策略所累。
管理层说得更多的，是如今中梁的重心已经从三四线转向了二三线。“2020年上半年里，在我们所购买的土地中，二线城市占比达到了64%。”李和栗如是说道。
据了解，截至2020年6月30日，中梁总土储约为6300万平方米，总可售货值4600亿，其中分布于二三线的占比为91%，四线城市占比约9%。
或许是为了更具说服力，管理层还进一步分析指出，今年8500元/平方米的确售均价是过去的，这个数字未来会随着回归二线、强三线城市而有所提升。李和栗介绍说：“中梁2020年下半年可售资源有1600亿元，销售均价大概在1.3-1.4万元/平方米。”
至于年度任务，李和栗则表示管理层有信心可以完成。“上半年和下半年的比例是4：6，比较符合原来预定的销售节奏。”
谈负债增加：有息负债处于低位
看清形势主动求变固然是件好事，但对于规模不小的中梁而言，“大象转身”绝不仅是换个地方拿地这么简单。
随着中梁的目光转向二线城市，首当其冲的便是资金问题。按管理层的说法则是，城市的能级越高，拿地成本自然也就会越高。
形成对比的是，按权益金额算，中梁今年上半年和去年同期的拿地金额不相上下。但是从项目数量上看，于今年上半年，中梁新增了56个项目；而去年上半年，中梁新增项目70个，比今年上半年多了14个项目。
与此同时，中梁的债务总额也上升至528.09亿元，较去年同期的288.02亿元增长了83.35%，较去年末的401.81亿元增长了31.4%。今年上半年的净负债比率为69.9%，较去年同期的43.5%上升了26.4个百分点，较去年末的65.6%上升了4.3个百分点。中梁的债务水平无疑是有显著增加的。
不过，管理层指出，总体来说负债仍属于正常可控的水平。游思嘉称，中梁528亿的有息负债水平在同行中处于低位，而低于70%的净负债率也同样属于是合理可控的范围。
“长远来看，我们期望净负债率可以维持在70%-80%的水平，这也是处于较安全、合理的水平。”
短债比方面，截至今年6月30日，中梁一年内到期的短债占总负债占比是42%。从比例上看，相对去年年底的53%，今年上半年的短债比有所改善。从金额来看，到上半年，中梁一年内到期的债务约为229.75亿元，较去年底的215.03亿元微增14.72亿元。
截至今年上半年，中梁境内非银行的占比为31%，境内银行贷款占比为52%，境外融资占比为15%。平均融资成本较去年底下降了0.5个百分点至8.9%。
“我们预期短债比和融资成本都会有进一步的下降。”游思嘉介绍说，由于公司上市较晚，相对而言平均融资成本仍有进一步下降的空间。除此之外，他表示：“我们还要改善对于境内非银渠道的依赖度。”
管理层们指出，在整体控渠道、控额度的大环境下，非银也是比较安全和可靠的渠道。对于中梁来讲，这部分融资是否会增量不一定，但占比还是会有一部分的。“至于具体占比多少，我们暂时觉得有可能会降到25%左右。”
以下为中梁控股集团有限公司2020年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：毛利率按年下跌1.9个百分点的原因是什么？上半年直达全年销售目标的约40%，下半年可售资源有多少？会否为了达标而采取比较急进的定价策略，下半年毛利率是否有下跌的风险？
游思嘉：下半年的可售资源不会少于1600个亿人民币，以我们过往可以做到去化率，我们应该相信我们下半年对于整体的销售目标覆盖度是不错的，实际上首7个月我们的完成比率是提升到47%，所以我们觉得对我们特别是下半年的销售，我们还是有信心的。
毛利率方面，上半年的毛利率下降主要是反映最近2-3年土地价格的上升，但另外一方面售价受到各个城市限价举措的影响，因此出现这样的毛利率下降。但对于净利润方面我们采取了费用、税率的节省，因此在净利润方面的下降对于我们来讲并不太明显。
我觉得应该我们在毛利率水平在22-25%左右应该会稳定下来，未来我觉得这个地价还是比较平稳的。
另外也有分化的情况，我相信国家对于限价政策应该也会持续，但应该也不会再加剧这个情况，因此我觉得我们毛利率的趋势是平稳的。
现场提问：2019年业绩会上，中梁控股披露2020年的销售目标1680亿元，今年前7个月完成年度目标47%，下半年集团在年度销售目标方面会否有所调整？会采取怎么样的措施保证销售额？
李和栗：2020年我们的目标1680亿元，我们是有信心可以完成。基于上半年的疫情影响，我们已经在年度的供货目标做了调整，上半年和下半年的比例是4：6，这是比较符合原来预定的销售节奏。
其次，我们下半年的供货还相对比较充足，有1600亿的可售货值，供货充足。最后，我们供货结构较好，我们的货源供货主要在二线和强三线，我们的能级较高，而且区域相对分散，市场需求旺盛。
综合来看，目前的情况来看及我们的自身供货资源，我们认为1680亿元的目标还是有信心可以完成的。
现场提问：非银行贷款的占比大概是31%，下半年会否还有下降？长远目标会降到多少？对于近期内地传出收紧融资问题，公司有什么看法？会对公司产生什么样的影响？公司提出融资成本下降目标是多少？今年的买地计划会否加码？
管理层：我综合回答，先说最近关心的政策问题，首先最近媒体也有报道国家对于房地产的融资开始在收紧、开始管控也好，我们对于国家要求，我们现在也在了解、也在了解当中，总体我们觉得对于国家“房住不炒”，控房金融系统对于房地产的总量，这个主调，我们是支持是积极配合的。详细的一些要求还没有出台，我们不作过多的评论。
我们认为对于房地产行业来讲，总体的杠杆控制及平稳增长，对整个行业是健康的。我们自身到6月30号为止非银的贷款占比31%，下半年我们觉得可能还会有一些下降的空间，但需要看新的融资渠道、申请额度的情况，长远我觉得在整体控渠道、控额度的大环境下，我们觉得非银的渠道对于我们来讲，增量不一定，但占比还是会有一部分的，这也是比较安全和可靠的渠道。
至于大概的占比，我们觉得暂时来看应该有可能下降到25%左右。
关于融资成本方面，我们存量的融资成本还是比较贵的，新的融资已经降下来了在今年，大概在1个点到2个点左右，所以加权平均在今年年底在现有水平还是有机会继续下降，大概我预期我们还有可能会下降0.5%左右，在业内来讲，因为我们上市较迟，所以融资成本还是有下降的空间。
对于销售及投资我们会保持我们的节奏，第一我们并不会太过悲观，第二也不会太多进取，相对我们的销售，我们准备用50%-60%来做投资，这当然也是取决于土地市场的吸引力。我们觉得暂时我们不会在这个基础上特别做调升，我们的货值供应，从今年下半年到明年的头两个季度还是比较平稳的，也比较平均，我们也不会特别的着急。因此我们现有的土储举措已经是可以为了明年的增量而做到增量的要求，未来我们会随行就市，保持合理的投资。
现场提问：注意到公司粤港澳发展集团的空间，公司在粤港澳的战略布局和规划，目前公司有几个区域集团、发展策略如何？公司如何看待粤港澳的未来发展？
陈红亮：粤港澳发展集团是中梁原南方大集团，覆盖区域是目前是原南方区域集团的区域，这是公司响应国家大湾区建设所做的积极反映，中梁一直秉承高质量发展质量理念，特设粤港澳大湾区发展集团，主要是为了能够实现中梁业绩增长的第二个曲线，能够更加快速打开粤港澳大湾区的市场，以粤港澳大湾区为中心，提高中梁控股集团在南方的布局、及市场增量，同时响应国家重大战略决策，服务粤港澳大湾区的建设。
现场提问：公司在今年以来新增土储中的不同能级城市的分布情况如何？今年土地投资策略和公司在二线城市的土地投资策略？
李和栗：首先公司从2018年的下半年开始重新回归转二线及强三线，当时也提出对四线的投资是相对比较谨慎，标准一直在提升，这是我们在投资布局上的投资策略的变化，时间是从2018年下半年就开始进行调整了，这是方向。
第二对于整体策略，我们还是打开投资布局，提升城市能级，城市能级高的需求就比较充足、市场比较健康。同时我们还要坚持原来的开拓区域的深耕，这是整体投资在布局上的一些策略。
第三我们在今年上半年，我们的投资工作中，我们的二线投资额占比64%，三线投资占比27%，这样二三线投资比例达到91%，基本上实现转二线及强三线的布局，效果已经出现了。
对于我们的投资策略，具体的二线城市的投资策略来讲，我们整体是比较坚持周期和结构的打法，适应市场周期，寻找好的优质的结构。同时，我们关注土地所在市场板块的供需情况，供货的政策情况，现金流的周转情政策况，同时我们坚持不拿地王，我们追求有性价比的土地。对于投资规则来讲，我们运用科学办法，运用自己完善的投资体系，寻找性价比较高的投资，不急进，保持乐观态度。
现场提问：受上半年疫情影响，境内外融资环境发生变化导致房企融资成本、融资成本出现分化，对中梁控股有什么影响？未来融资结构有什么展望？
游思嘉：刚刚也回答过类似的问题，我再补充一下吧。首先上半年虽然有疫情，但境内的流动性是非常的充裕，我们的央行也及时做了很大关于增量流动性的措施，境外情况也更加明显，虽然上半年有波折，但美联储现在也是无限量在放水，整体我们看到的趋势是：上半年房企的融资成本，其实整体都是下降的。
境内的下降幅度是比境外要大的，境外是3、4月份有波动，但随着5、6月份境外的发债也开始火热起来，所以其实融资成本各渠道的融资成本其实都是在下降的。也因为这个原因，可以看到我们的整体融资成本是下降了0.5%，我们的下降幅度相对于前50强是算是比较高的，因为以前我们处于的基数比较高。
对于业内来讲，我们觉得对我们自身影响应该不会太大，我们的绝对有息负债水平，基本上在50-30强里面是最低的，所以我认为这个调整对于我们来讲没有太大的影响。
融资结构方面，主要取决于可以拿到的额度，如果额度可以拿到的，主观上希望把我们非银占比给降下去，其实到上半年我们已经降到31%，这相对我们去年做业绩报告的时候，我们的自身提的要求降至30%左右这已经很接近了，下半年可能还会有再下降的空间，主要靠我们的直接融资渠道来做替换，这包括了境外融资、也包括了境内的ABS类的融资，境内的ABS及资产化的融资现在也取得非常良好的进展，我认为应该还是逐渐在今年年底会降到30%，甚至在明年首季度或二季度降到25%的水平，这应该是存在这个空间的。如果做得到的话，我们主力融资还是以境内银行融资渠道再加上直接渠道，还有境内外的发债、ABS渠道来进行支持。
现场提问：公司如何应对行业变化，未来发展、未来计划在行业里面处于何种地位？与同业相比有哪些优势、有何不足？未来三年规划又怎么样？
李和栗：首先对于中国房地产市场，在新的环境下，我们的政策，国内房地产政策是围绕着稳这个字来推动房地产发展，稳房价、稳地价、稳预期。稳的里面有很多结构分化，因为中国房地产的细分比较分散，恰恰分散和细分的市场，中国市场较大，所以里面的结构性机会有的。包括潜在的需求也是较大的。因此我们对于整个行业的市场潜力我认为还是非常巨大的，这是有机会的，我们在分化中寻找机会，这是对行业的认知。
对于我们来讲，我们首先还是要坚持我们的全国化布局、快速发展，我们继续打造好阿米巴的生态系统，打造我们的组织，同时继续提升管理团队的操盘能力及运营能力，同时在模式上继续优化属于我们的标准化模式进行开发，促进业务的周转，这是第二点，通过组织，通过我们的模板，让我们的团队来推动业务的持续良好发展。
第三点是我们的投资能力，目前我们拥有比较领先的土储以及比较好的投资业务模式，应该来说市场的占有较有利的地位，在投资团队情况，我们有超过700名投资人员，覆盖100多个地级市，覆盖面较广，而且我们的模式、模板比较科学，团队投资比较精准，我们也相信，在我们的团队、在模板、在流程共同支持下，我们可以长期的获取比较有质量的土地，促进业务持续增长，为股东及其他利益者带来相更大的价值，这是第三点从投资上来讲。
