观点地产网 在兄弟公司建业地产发布业绩后一天，建业新生活也发布了2020年中期的成绩单。数据显示，2020年上半年，建业新生活收入为10.61亿元、净利润1.89亿元，较2019年同期分别增加56.1%、91.6%。
同期，建业新生活公司股东应占利润1.84亿元，较2019年同期增加70.3%；每股基本盈利为0.187元，较2019年同期增加0.0688元；每股中期股息为6.6港仙。
虽然多项核心数据录得了一定的增长，但若将这份成绩放到物管行业来看，或许算是“中规中矩”。年初的疫情，无疑让房地产行业遭受到较为严重的短期冲击，而物管行业则是此期间“迎来春风”的行业之一，也进一步助推物管公司走向资本市场。
目前披露业绩的碧桂园服务、绿城服务、保利物业、正荣服务、永升生活服务、滨江服务、金融街物业、雅生活、弘阳服务、佳兆业美好等收入增幅分别为78.4%、58.8%、27.6%、50%、90%、31.1%、18.74%、78.5%、32.7%、60.4%。
同时，花样年控股董事局主席潘军于2020博鳌房地产论坛上表示，疫情影响下，市场看到了物业公司的价值，资本市场对物业管理行业的前景十分看好，估值较高，预计到今年年底，上市物管公司有可能超过40家，未来三年将超过100家，市场规模将超过10万亿元。
发布业绩次日，建业新生活举行了中期的投资者会，这次其上市以来首次举行的业绩会。一位与会投资者向观点地产透露，作为建业新生活控股股东的胡葆森也出席了活动，同时花了很长时间在会前向投资者介绍物管公司的初心与未来。
而从胡葆森的话中，或许能够看到当下的建业新生活有着2016-2019年时期的建业地产的“身影”。这一物管“新轮子”开始加速跑，也伴随着相似的问题，比如毛利率、平均物业管理费率下降等。
毛利率“秘密”
具体到各项业务上述，建业新生活收入主要来自物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三项业务，对应的录得收入分别为8.44亿元、1.73亿元、0.45亿元，对应的同比增长为59.25%、51.75%、25%，较上年同期的爆发式增长，出现明显的收窄。
其中，物业管理及增值服务为最大收入来源，占比为79.5%，其余两项业务对应的占比为16.3%、4.2%。较2019年同期，上述三项业务占比分别上升1.6个百分点、下降0.4个百分点和下降1.3个百分点。
从盈利能力上看，期内，物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三项业务毛利分别为2.67亿元、0.69亿元和0.31亿元，对应的毛利率为31.7%、40.1%及69.8%。其中，仅有生活服务毛利率有所上涨，涨幅为6.8个百分点。
而物业管理及增值服务、商业资产管理及咨询服务分别下滑1.4个百分点和下滑7.8个百分点。这也意味着，这两项业务面临着“增收不增利”的问题。
事实上，物业管理、增值服务作为物管公司最为核心业务的两项业务，通常物管公司会将物业管理、增值服务（亦有公司称为“社区服务”，统称社区增值服务）分别单独列项进行分类和统计，而建业新生活则将这两项进行统一归类，该项目业务毛利率虽有下滑，但仍高于行业平均值，2019年22家物管公司整体毛利率均值为29.9%。
一位长期研究物业管理公司的人士对观点地产新媒体表示，一般来说，物业管理业务的毛利率普遍比较低，特别是住宅类管理，而社区增值服务业务的毛利率相对较高。
上述与会投资者称，物业管理部分的毛利率也是很多投资者都特别关注的一项，因为目前考量传统物管公司的重要指标，目前建业新生活这部分的毛利率16%左右。“公司管理层认为，核心物管部分毛利率较低的原因是在服务、人员成本上投入比较大。”
如果拉长时间来看，物业管理及增值服务业务整体毛利率能够从2016年的17.6%提升到2020年中期的31.7%，或许与近几年增值服务部分收入有着密切关系。
其中2018年中期物业管理收入由1.9亿元增至2.63亿元，同比增长38.42%，增值服务则由0.59亿元增至2.66亿元，同比增长350.85%，对应的毛利率由25.4%增至35.6%。而2020年中期，物业管理、增值服务收入分别为3.88亿元、4.56亿元，分别同比增长47.53%、71.43%。
整体来看，同时也受益于生活服务、商业资产管理及咨询服务两个板块的毛利率，建业新生活整体毛利率也得到一定的提升。数据显示，2016年至2018年、2019年中期、2020年中期，其整体毛利率为17.48%、22.78%、23.2%、35.59%及34.68%。
规模“加速”与第三方占比下降
严格意义上建业地产和建业新生活没有附属关系，两者管理层也乐于对外称，两家公司是兄弟公司，只是有同一个控股股东。在胡葆森看来，建业集团犹如一辆列车，而旗下各个板块是列车下的轮子，轮子越多，车子的行驶就会更稳定、更快速。
“目前，建业是房地产单轮驱动，如果新生活今年能上市，就装上一个轮，明年再装上一个轮——教育，还有其他的板块，不停地装，轮子越多跑得越快。”
在过去半年时间里，通过建业地产平台的“驱动”，无疑成为了建业新生活很好的支撑。
2020年上半年，建业新生活收入能够录得56.1%的增幅，主要原因是物业管理及增值服务收入的增长，而这部分收入增长则来在管面积的大幅度增加。该公司在公告中表示，
主要增长来自物业管理的在管面积及智慧社区解决方案、增值服务等增值服务的业务增加。
于2020年6月末，建业新生活在管建筑面积由2019年末的5700万平方米增加至7010万平方米，增长率为23.1%，而1310万平方米增长面积中，有78.21%比例来自建业集团及其联营公司或合资企业交付项目。
体现在占比上，建业集团及其关联公司的比例由也2019年末的68.9%提升到70.6%，增加1.7个百分点。这也意味着第三方在管面积占比也有所下降，并且跌破三成。同时，中报显示，建业新生活在今年上半年没有任何重大收购及出售附属公司及联营公司事项。
但另一位投资者透露，目前建业新生活在看的收并购标的有二十七、八个项目，主要分布在河南省。该公司也设置了收并购标的的标准，比如总面积要达到300万平方米、尽量集中在一个区域或一个地方，这块资金预算在6-8亿元，希望今年年底能够花完预算。
关于今年新增在管面积的指标，上述投资者透露，下半年建业新生活将会通过收并购的方式新增在管面积3000万平方米左右。
“之前上市时，他们承诺今年的总面积目标是1.7亿平方米；收入和利润方面，今明两年都是50%的增长，初步测算今年能够达到70%的水平，后续两年收入水平预期是不低于40%的增长”，该投资人士说道。
而建业新生活上半年在收并购上如此谨慎，或许与单价收费下降有关系。中报显示，今年上半年，该公司住宅物业项目平均物业管理费率约由2019年末的每月1.82元/平方米降至每月1.78元/平方米，也由2018年末的每月1.89元/平方米进一步下降。
上述长期研究物业公司的人士解释，单价收费下降，一方面有可能是建业新生活前期收并购项目并表的原因，另外一方面是河南省内县级城市比较多，物业管理费溢价空间比较小，对应到单价上会有所下降。如果收并购项目快速增多，反而成了不利因素。
不过，建业新生活执行董事兼首席执行官王俊此前在公开活动中曾表示，收并购项目一般需要3-4年的时间才能看到盈利，前期需要一定的时间成本。建业新生活希望用在1-2年的时间提高新接手小区物业水平，进一步体现规模效应，通过密度降低相应成本。
