观点地产网 刚从深圳回到上海，出现在视频那一端的ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初，看起来精神很不错，与他的初次见面以这种特殊方式进行。
说起国内物流近况，不得不提及每年一度的“双11”，百度输入“双11战绩”，会出现“天猫半小时成交额突破3723亿元”等词条，再一次显现国内购买力和消费需求的旺盛，同样带给物流地产很大的商机和想象空间。
2009年第一次“双11”似乎离我们还不久远，如今时过境迁，线上消费一再带动物流地产行业的演变。早在2011年，沈晋初创办的易商集团就瞄准了电商物流市场。
五年后，亚洲两大物流地产开发商、业主和运营商——易商集团与红木集团宣布合并为ESR（前称易商红木集团），成为今天亚洲区域最大的物流地产平台之一。
彼时对于双方的合作前景，沈晋初寄予了厚望。
2019年底，ESR成功上市，以18亿美元首次公开发售为香港联交所于2019年的第三大集资金额，更加是香港过去五年内最大型的房地产企业上市项目。踏上更大的国际资本平台，ESR继续积极发展国内甚至亚洲的物流地产行业，而在港交所敲钟则被市场看作是敲响物流地产争霸赛的钟声。
毕竟国内传统的物流地产企业完成上市的不多，在ESR上市前三年时间里，传统物流地产企业在资本市场上沉寂了许久，以京东为代表的电商物流逐渐抬头。
2020年11月1日，正值ESR港股上市一周年，对市场来说，它是既陌生又熟悉的存在。
在接受观点地产新媒体采访时，沈晋初表现得更为沉稳，这是从事物流行业20余年积累下来的底蕴，并以自身专业视角，道出了物流地产行业及ESR发展的内在逻辑。
他对ESR的期许更偏向长期主义，持有更为理性的看法：“企业做的时间更久，比做大规模要来得更重要。”
两个机会与平衡木
“去年的形势也有很多变化。”专访伊始，沈晋初便破题而说。
事实上，自2003年普洛斯进入中国，“物流地产”概念迅速走红，直到近几年，国内物流地产的半壁江山依然由外资企业占据。由创立易商、尔后ESR的上市，沈晋初并不认为这是一步险棋。
“这个过程不能说很冒险，至少我觉得还好，都是自然的发展。ESR一路推进，在国内的领导地位逐步稳固，也成为了专注亚太市场的第一大平台，现在投资人和市场对我们的期望越来越大。”
他指出，对于物流地产行业过去十年的发展，ESR赶上了两个主要的发展机会，一是电商和物流供应链体系的拓展和重建；二是国内从存量逐步转向增量市场的过程。这些趋势成为了ESR高速发展的关键因素之一。
随着后疫情时代来临，对高标仓储和物流运输需求提出了更高要求，基于传统仓储供给过剩的现状，沈晋初分析，电商的发展使得供应链体系进一步拓展，得益于技术和消费模式的提升，对原有物流设施的更新改造提出更高的重建需求。
若从增量和存量的角度来看，ESR对轻重资产的选择上有自己的考量。任何一个地产行业的分支市场都是从增量市场到增量和存量市场并举，再到最终形成存量市场的过程，整个资产管理规模和管理方式也会是一个从重变轻的过程。
“2014年或2015年之前，我们还是一个重资产模式，即物流地产开发商的角色，如今成为亚洲物流地产前几名的资产管理方，建立并发展壮大基金管理业务，在这个过程中间我们也在寻求平衡。”沈晋初表示。
他加重了语气，ESR上市以后的业务取向和目标就是要做到平衡，不仅是轻重资产的平衡，更是自身规模和速度与回报率之间的平衡、回报率与回报周期的平衡、对短期风险和长期效益增长之间的平衡等。
这就好比走在平衡木上，要取得平衡必需上佳的功力。因此，在做大ESR的资产规模的同时，沈晋初更看重持有的资产质量带来的长期回报效益。
在他看来，重资产业务在于能抓住市场机会；轻资产业务同样是一种较优的商业模式，尤其是在追求稳定的发展和提高回报率方面。
稳健但不失进取
年初至今，ESR的股价涨幅近45%，股价的上涨反映了物流地产行业在疫情下的防御性特征甚至增长潜力，以及资本市场对公司亮丽业绩的肯定。
“我们对市值没有什么刻意管理”，沈晋初是务实的那一派，他最关心的依然是资产管理规模和资产回报率，这是长期追求的目标。
作为一个资产管理者的角度来看，沈晋初指出，企业做的时间更久比做更大的规模要来得更重要。至于ESR上市一周年的表现，在疫情突发的情况下公司业务的表现仍然总体符合管理层的预期。
对于未来物流地产的市场竞争格局的看法，沈晋初表示，态势依旧不变，会是一种持续的状态。
但同时，他也提及，物流地产行业还是比较稳定的，这个行业的发展模式早在过去二三十年就已经出现并形成，不会在短期内出现颠覆或洗牌的状况。因为物流地产行业本身需要持续积累，更多会是一种长期的竞争和成长。
直到现在，物流地产作为商业地产的分支，其稳定且较高的收益率备受市场瞩目，数据显示，国内一线及强一线省会城市的物流地产收益率基本会达到7%以上。ESR上市之后，是否会以规模扩张来获得更多收益？沈晋初给出的答案是“否”。
“我不太希望以扩大风险的方式来增加规模，不可否认，任何一家上市公司都会有短期压力，我们会给予投资人我们认为合理的预期，肯定是做好资产质量的同时继续做大资产规模。”
他笑称，如果要形容ESR现在处于什么阶段，用一个矛盾的话来说，我们稳健但不失进取。
从目前来看，国内土地市场仍以住宅和商业用地为主，物流地产开发商在经济较发达的地区获取土地的机会较少，开发成本也在提升，因此在与内地房企合作或对同行收并购方面，沈晋初表示，ESR完全持开放的态度，主要还是看机会。
上市一周年
作为企业的“一把手”，尤其是ESR在海外和国内资产比重分布为3:1，如何规划平衡好时间？
“我超过一半的时间还是在看中国的项目，大概30%时间会花在集团层面，40%-50%的时间是在看中国的业务发展。特别是这半年，我基本上都待在国内。”沈晋初回答。
今年作为ESR上市的第一年，从团队的基因和发展规划出发，他对于公司亚太地区的业务成长方式和目标非常清晰——稳定地以规模化的形式来管理商用或物流地产。
就国内发展而言， ESR在国内物流地产的布局也有不少动作，先是年初与GIC出资5亿美元成立合资公司；尔后又收购江苏核心地区的3个物业项目全部股权，总建筑面积约34万平方米；与宏利组成新合资企业，以人民币17亿元收购集团与PGGM旗下资产组合。
截至今年6月底，ESR的物业组合里拥有营运及开发中项目的总建面为1870万平方米，物业项目超过300个，60%客户为电商及第三方物流企业，开发项目储备超过1530万平方米，土地储备超过380万平方米，总资产管理规模达到265亿美元，按年增长31%。
另据观点地产新媒体了解，ESR于中国地区持有的资产总建筑面积超过690万平方米，资产管理规模逾48亿美元，布局渗透华东、华北、华南和中西区，在大上海、大北京和大广州地区的开发项目储备排名第一，也是电商企业的最大业主。
尽管在大广州地区的开发项目储备排名第一，ESR在珠三角的占有率还没追上环渤海、长三角。
沈晋初称，主要是因为珠三角的资本活跃程度、土地价格上涨导致新开发项目的成本的压力上升等因素，但珠三角的需求非常旺盛，特别是大湾区规划、一体化设想等。
提到今年六月正式出台的海南自由贸易港建设总体方案，他还透露，ESR对于任何一个省会城市都是密切关注的，海南包括海口等城市，也关注了有一段时间。
事实上，ESR目前的布局重心由中国延伸至亚太地区，中国以外的资产占据集团管理规模的3/4，但沈晋初解释道，海内外的资产规模占比会是一个比较稳定的比例，现在聚焦在亚洲地区如新加坡、日韩、澳大利亚、印度等。
此外，ESR的一大特色还在于海外团队本土化程度很高，基本上在各国的业务基于需求、客户服务、沟通等实现完全本土化。特别是在上半年疫情较为严重的情况下，ESR的业务也是稳健成长，本土化优势发挥了强劲作用，不但减弱了疫情影响，对未来的市场趋势也有更好的掌握。
以下为观点地产新媒体对ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初先生的专访实录：
观点地产新媒体：今年11月1日是ESR上市一周年，怎么看待ESR以及过去物流地产行业的发展状况？
沈晋初：去年的形势也是有许多变化的，包括今年是ESR上市的第一年，应该来说，我们对于自己在亚太的业务成长的方式和目标更加清晰，一是基于团队的DNA，另一个是基于业务发展规划。
物流地产行业的特征，在过去十年或者未来十年，发展的动力主要还是源于两方面，一是电商和物流供应链体系的拓展和重建；二是国内从存量转向增量市场的过程。
从ESR业务、物流地产或产业地产的发展来看，在过去十年时间，特别是亚洲的物流地产，我觉得我们赶上了两个比较主要的发展机会。
观点地产新媒体：能具体说说您认为的发展机会是什么吗？以及ESR是如何把握机会的？
沈晋初：首先，在电商和物流供应链体系拓展和重建这一方面，电商在2008年至2010年飞速发展进而给中国的物流尤其是整个供应链体系产生很大影响。
其次，技术对于原有的物流设施更新改造提出更高的重建需求，特别是30或50年前建立的物流设施，重建需求主要得益于技术和消费模式的提升。
此外，在任何一个地产行业的分支市场都是从增量市场到增量和存量市场并举，再到最终形成存量市场的过程，整个资产管理规模和管理方式会是一个从重变轻的过程。轻重资产模式的选择仅仅是一个手段，而非目的。
重资产业务抓住市场的机会，而轻资产业务，对于稳定的发展和提高回报率而言不失为一个不错的商业模式。
我们的目标在最初成立时候就很清晰和明确，稳定地以一个规模化的形式来管理商用地产或物流地产。公司在2014或2015年之前还是一个重资产模式，即物流地产开发商的角色，如今成为亚洲排名前几的物流地产资产管理方和建立并发展壮大基金管理业务，在市场变化和自身发展的过程中，其实是一个规模增长速度和回报率的平衡。
ESR上市以后的业务取向和目标，就是要做到平衡，不仅是轻重资产的平衡，更是我们自身发展规模及速度与自身回报率的平衡。
观点地产新媒体；今年以来环球股市波动处于不稳定的状态，今天（10月30日）ESR的股价到了23.7港元/股，年初至今涨了35.6%，您怎么看公司的市值管理？对公司股价表现满意吗？
沈晋初：从ESR去年到目前上市一周年这样一个时间段来看，上半年遇到百年不遇的疫情，总体来讲我们对市值没有什么刻意的管理，当然市值是很重要的方面，这是资本市场来评价ESR业务发展的一个指标表现。
其实我们最关心的，还是资产管理规模和资产回报率，这两块是长期追求的目标。
当然在不同的时间和阶段或不同的国家，这两方面可能会有一些矛盾，但从长期和作为一个资产管理者的角度来看，我觉得企业做的时间更久比做更大的规模要来得更重要。
观点地产新媒体：ESR的资本方介入比较深，是否会有资本压力而迫于追求每年增长规模的量？考虑到复合增长的规模目标等，这当中会否有碰撞，如何做好平衡？
沈晋初：其实资本的本质是追求回报率和回报周期的平衡，希望获得长期的回报，对我们而言有两个层面，一是基金层面，这一块不涉及公司市值和股权，当然会有一些关系，但我们的投资伙伴更注重资产的管理和持有资产所带来的长期稳定回报，市场契合度还是蛮高的，无论是新建的还是目前在管理的项目周期都比较长，投资人对ESR持有的资产也会看得比较长远一些。
另一个是上市公司层面对我们的影响，我们当然希望公司市值和股价有增长，从我个人来讲可能会看得更远，所以我们更多的是对短期的风险和长期效益增长做到平衡。
从发展的趋势看，我不太希望以扩大风险的方式来增加规模或短期内促使股价上升，任何的波动让市场去决定，这个我觉得是合理的。
观点地产新媒体：您也提到ESR不盲目做大规模，要做一个长期的企业。ESR若从易商成立算起也有近十年的发展历史，在您看来，ESR赴港上市有什么意义？是第一个十年的开始还是只是迈出的一小步？
沈晋初：从整体趋势来看，ESR上市后肯定是继续做大资产的规模和做好资产的质量。我认为，未来ESR的回报率, 不是由我个人去定义。
整体来讲，我们希望这个行业的投资回报能够以它的行业特色和优点来回应投资者。在这个基础上，希望规模做的越大越好。
如果让我形容ESR现在处于什么阶段，用一个矛盾的话来说，我们稳健但不失进取。
观点地产新媒体：ESR赴港上市时，市场普遍认为是“物流地产争霸赛的开始”，公司如今的市场占有率在稳健上升，在您看来，国内的物流地产行业的竞争情况如何？
沈晋初：从长远来讲，任何一个人做商业都希望是做到最好，行业最佳，这个是自然的。物流地产行业的竞争态势是一个持续的状态，不是说在短期内谁能够颠覆谁的状态。因为这个行业需要持续积累，更多的会是一种长期的竞争。
物流地产行业毕竟还是一个增量市场，而且还是一个资源壁垒型的，这两点导致了这个行业的竞争需要通过长时间去管理，包括客户服务等。
观点地产新媒体：ESR国内布局主要在环渤海、长三角，但珠三角的占有率好像还没有追上。今年6月出台海南自由贸易港建设总体方案，ESR会考虑重仓海南吗？
沈晋初：是，ESR在长三角的占比最高，然后是华北、华南，在华西和华中也有分布。
珠三角的需求非常旺盛，特别是大湾区规划、一体化设想，都令这区域物流发展活跃等。然而因为珠三角区域整个的资本活跃程度，包括民间资本的活跃程度、和土地价格上涨导致新的开发项目都对成本造成影响。不可否认，珠三角的需求非常旺盛的，特别是大湾区规划、一体化设想等。
对海南这些地区和省会城市是密切关注的，任何一个省会城市我们都是密切关注的。所以海南包括海口等城市，其实我们已经关注了有一段时间。
观点地产新媒体：今年ESR有很多海外布局的动作，国内外占比有什么考量？在中国的业务发展上有什么计划？
沈晋初：海外资产的管理规模占公司管理规模的3/4，国内在1/4左右。我觉得这是一个比较稳定的比例。如果某个国家出现了机会，我们还是会考虑的。
区域来看，亚洲目前无论是人口、消费还是经济都在整体增长，疫情管控方面也相对乐观一些。除去疫情的影响因素，亚洲原来的增长率比北美和欧洲要高，这也是为什么我们聚焦在亚洲地区。
另外，要去发展各国不同的业务，我们觉得本土化团队非常重要，这也是ESR的一大特色。在日韩、中国、澳大利亚、新加坡、印度，ESR的本土化比例非常高，基本上各国业务均实现本土化。
上半年疫情较为严重的情况下，这个优势非常明显，因为核心管理层的沟通影响不大，对区域发展发挥了很强劲的作用，因此疫情下ESR的业务也是稳健成长，长期来讲也会带来更多优势。
观点地产新媒体：ESR在国外的布局占了很大比重，又在香港上市，在您看来，ESR应该属于外资还是本土企业？和同行相比，在业务模式上，ESR的特点和优势在哪？
沈晋初：从ESR的根是在国内股权结构和管理层的结构来讲，应该是一家外资企业。如果说特点，主要是三个方面，一是规模，二是国际化程度，再一个是业务模式。
从亚洲区域覆盖来讲，目前ESR覆盖的相对数量比较多，团队本土化程度也较高，这两块综合起来是做得比较优秀的。一般覆盖的区域越多，本土化程度相对来讲就更需要时间,但ESR现在本土化程度已经很高了。
观点地产新媒体：拿地方面会遇到瓶颈吗？尤其是在经济发达的地方，怎么保证您刚才说的覆盖率和其他各方面？
沈晋初：拿地是不同国家不同时间有不同的趋势。在日韩，ESR都是在二手市场不断做土地整合，和不同的owner直接谈，这种做法其实就差不多是过去五到十年的做法。在印度的土地基本都是私人拥有比较多，当然也有一些政府土地。
国内而言，要说拿地瓶颈期，我觉得过去不论是哪个时段都很难拿地，除了2007、2008年之前的时间，之后不管是拿住宅、商业的土地，还是工业用地，难度都差不多。其实我觉得这已经是常态了，只是说某些城市会有局部的调整，限购、土地出让规则等。
整体来讲，对于存量土地市场，其实政府还是鼓励产业升级、鼓励行业或投资升级。
观点地产新媒体：ESR会大量和各种房企进行合作吗？
沈晋初：不管是过去还是未来，我们都会持续关注这些机会，因为这也是业务的主要形式。
只是说，因为国内房地产开发商对土地的首选肯定还是发展住宅和商业，之后才会去考虑产业园。
和房企合作与否主要还是机会问题，有些土地可能相当长的时间内没法做转化，这些土地怎么体现价值，如何能够提高利用率，这样就会有合作。
观点地产新媒体：京东也是您们的股东之一，电商物流的发展会不会影响到ESR租赁性业务？
沈晋初：电商物流做自建物流园很早就开始了，不是最近才开始的，但他们的投资建设逻辑和我们不太一样，主要表现在两方面：一是电商物流主要以建网的方式在建项目，哪怕是二线甚至三四线城市只要是业务所在地都会去建项目，因为他们要支撑整个物流体系。
我们完全是跟着需求走，目前北上广深保有量高一些，电商物流相对来说可能覆盖的面更宽一些。
其次是租户，电商物流大部分以自用为主，自用占比蛮高，我们相对来说是比较中性的平台，基本上100%都是为了满足客户。
但在北上广深，不管是菜鸟还是京东等电商也是在大量租用第三方物业，因为他们不可能做到持续的土地供应。
观点地产新媒体：未来是否会加大收并购同行的力度，以此扩大规模？
沈晋初：ESR对于合作和兼并收购是完全开放的态度。通过兼并收购，我们可以进入到一些新的市场，比如新加坡、澳大利亚市场我们都是采取兼并收购进入的，主要还是看业务机会。
我们会做好兼并收购的能力准备，就看以什么样的合作方式对双方长期或短期是最有利的。
物流地产的圈子其实比房地产的圈子还要小，大家对合作还是比较开放的。
观点地产新媒体：对比住宅市场，物流未来还会有很好的黄金时期吗？会是十年还是二十年之后？
沈晋初：从绝对的比例来讲，肯定是住宅市场要比物流市场大得多，因为住宅是需求端的东西。一个是几十万亿的规模，一个是万亿左右的规模，这是一个区别。
但从增长速度来看，这两年物流地产增长速度是快的，远高于住宅或商业市场。
其实这是两个不一样的市场，很难直接比较。
观点地产新媒体：ESR的区域布局主要在北上广深和强一线城市经济区，本身走的也是差异化的道路，这部分的利润空间是不是更大？
沈晋初：从目前来讲，在地产类的投资我们主要还是看未来的潜力。
当期回报而言，很大程度并不是新兴市场的回报一定比成熟市场的回报来得高，专业类房地产市场更多的是看它未来的的需求增长。
传统意义上，我们觉得新兴市场可能回报率更高一些，当然我们也接受它的风险更大一些，但是从一些专业类房地产市场来讲，并不一定完全是这样，很多可能回报率不一定比新兴市场来得高，但它未来的现金流是往上升的。
观点地产新媒体：外界认为物流地产并非ESR的主业，ESR是一家经营物流地产但以投资为主的基金管理公司，您怎么看这种定义？
沈晋初：我觉得这两个并不矛盾，因为基金管理是我们的业务形态或者模式，物流地产是提供的实体产品，可能更多的是提供给投资人一些新的投资载体或者投资工具，使他们能够在物流地产的产品上获得长期收益。
总体上，不论是认为ESR是一家物流地产公司，还是以物流地产为载体的一家基金管理公司，这两者的描述我都觉得挺准确的。事实上，基金和物流地产无非一个是业务模式，一个是产品模式，总之ESR就是一个综合物流地产的平台。
观点地产新媒体：物流地产行业的重资产较多，开发运营周期长，ESR是否会有资金压力，包括流动性方面？
沈晋初：从财报的角度，ESR目前处在比较好的状态，负债率只有25%或者26%的水平，整个集团不到30%，基金层面的负债率也基本上在50%以下。
至于资金流动性方面，我们在整个行业里应该算是不错的，事实上我们只是在考虑怎样把投资回报持续做得更好。
在这个前提下怎么获得更多资金流通，我们相比国内房地产而言还是更优渥的，在国外的资本属于完全流动就不存在什么压力。
观点地产新媒体：如今国家也在强化内需和双循环，但在物流地产提供的仓储方面，尤其是高标仓，对比美国，我们国家的高标仓覆盖量其实很小。
沈晋初：对，长期来看，我们关心也是这块需求。我们从这三个角度来看它的需求，分别是消费、制造和降低整个物流的成本，这三个角度本身在供应链环境下也是相互关联的。
总体来讲，疫情反复的压力、国民购买力或者说收入的稳定性，从宏观角度来讲都会影响到我们这个行业长期的需求，甚至于中期需求。
另外一块，其实资本本质上在追逐这一块需求的利润。如果这个需求的效益好，就会有更多的资本介入。这个需求如果不明朗，收缩率就会下降，在不同的地方也会有一些调整，所以本质上还是看需求。
国内无论是人口基数、制造业水平等都有很多的优势和体量在，同样也会面临更多的区域竞争。
观点地产新媒体：您如何评价ESR过去一年的表现？
沈晋初：整体来讲，ESR上市一周年至今，突发的疫情是谁都料不到的，在这种情况下仍然是总体符合我们的预期。
观点地产新媒体：您曾在戴德梁行任职，如今从事并在物流地产深耕，这个任职经历的转变契机是什么？为何会选择做物流地产？
沈晋初：其实我在物流地产行业的任职经历还是比较连贯的。
当时戴德梁行是国内四大行里面唯一一个把工业部独立出来的部门，我加入戴德梁行的时候就是这个工业部的主管了，所以从园区招商，包括物流、高级顾问等都是有所涉及的。之后大概在2003年底、2004年的时候我就加入了普洛斯。
观点地产新媒体：所以您一开始就是从戴德梁行的工业部做起的，一直就延续下来也没有脱离。
沈晋初：对的。在戴德梁行任职之前，我还在外高桥保税区的开发公司上海市外高桥保税区新发展有限公司任职，大学毕业后就进去负责招商，招商就两类客户，分是工业类的客户和物流类的客户，另外当时还有贸易类的客户。
照这样看，大学毕业以后目标一致，都是在地产和物流或相关行业任职，仅是身份做了转换，从开发商变咨询顾问，从咨询顾问再回到开发商，然后再到ESR做管理等方面的工作。多年来，我以不同的身份专注于行业。
