编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 一身精致的西装，笑容亲切，我们在博枫总部会议室见到了司徒默（Stuart Mercier）。
这是我们与他的第一次见面，和博枫资产一般，作为博枫资产管理公司董事总经理兼中国区负责人的司徒默，也一直保持着低调的作风。
博枫资产是全球规模最大的另类资产管理公司之一，全球资产规模达到6000亿美金，其中100亿美金在中国，专注于房地产、基础设施、可再生能源以及私募股权领域。
从2014年进入上海，司徒默见证了博枫在中国的8年发展时光。从最初的3人开荒团队到如今总部超过140人、全国共500人的规模，博枫一步一个脚印，一直在不停前进。
不同于同行买进卖出的快节奏，博枫是坚定的长期主义者，更加关注长期的发展而非短期的投资收益，“有耐心地投资”，在迈进存量时代的中国当下而言，这份对于投资+运营的坚持，被广为关注。
博枫资产来自加拿大，在世界30多个国家都有投资拓展团队，超过15万的员工，对主要国家市场的发展有着深刻的了解。
谈话期间，司徒默向我们讲述了博枫对中国市场的看好，指出中国将是博枫重点关注的市场：“中国作为全球第二大经济体，博枫在中国的布局和占比也希望能够达到第二大的水平，这就是我们的目标。”
当下是好时机
司徒默作为博枫中国区负责人，2014年从香港搬到上海。在这8年的时间里，他对机遇的判别越发敏锐。
基于对外部投资环境的敏感与对博枫基因的深刻认知，司徒默认为当下对博枫是非常好的时机：“从内部来说，博枫已经在中国的市场上做好准备了，通过我们8年的成长，我们有自己独特的特性。”
此外，中国内部的一些政策，比如双循环、刺激消费等，也让司徒默希望可以通过博枫的专长来达到国内消费持续增长的需求。
事实上，博枫一直非常看好中国和大中华地区市场的发展，目前在中国投资有100亿美金的规模，但在司徒默看来还远远不够。他指出，之后的战略是要确保在中国持续性发展，匹配到中国经济在全世界经济的地位。同时博枫也希望作为一个企业能为当地经济带来更好的发展，与业务发展实现双向增长。
目前，博枫中国区主要关注房地产的三个领域：办公楼、零售和工业物流。自2014年成为中国新天地的基石投资者开始，博枫就深刻意识到中国经济和市场未来的发展潜力。
特别是新冠病毒席卷全球，给各个国家的经济与生活带来了巨大影响，零售业、酒店业在北美更是遭到了重创。但是，中国抗疫带来的经济复苏让博枫看到了零售、酒店资产的希望。
“在中国，我们可以看到随着经济的复苏，包括疫情得到很好的控制，疫苗快速接种。可以帮助我们实现业务的增长，从中看到很多投资的机会。”而博枫早早的布局，也让他们较其他外资竞争对手抓住更多机会，有更强的执行力。
在当今利率走低的环境下，司徒默认为持有资产是一个很好的投资渠道。而全球零碳化的趋势也给新能源业务带来了更好发展前景。
随着中国“一带一路”在新能源方面的政策倾斜，博枫也会加大投资，合理运用资本创造更大的收益。
2018年，博枫与普洛斯设立了一家合资公司，专注于屋顶分布式太阳能，使用普洛斯物流仓储空间打造一个分布式太阳能电网。
作为一个全球化的企业，博枫对后疫情时代有着自己的了解。从中国的经验来看，未来线上线下融合将是商业地产新的消费模式。线下体验不可取代，如何制造出独特性会是关键。
而线上的流通离不开物流和仓储，随着电商需求不断增大，更加便捷的物流和高质量现代化的仓储也蓬勃发展，因此物流地产也一直是博枫关注的重点之一。
“中国对物流仓储需求的增大，尤其是高质量、现代化的物流仓储的需求增大，对我们来说是一个绝佳的机会。”
既是投资者，亦是运营者
作为一个经历了120年风雨的企业，博枫在漫长时光中早已发展出属于自己的一条独特道路，不论是在人才团队还是投资项目上，都更注重长期的发展运营。
在司徒默看来，博枫不仅是一个投资者，也是运营者。
亲手将中国团队从3人扩张至500人的司徒默，向我们总结博枫的特点。他认为，区别于竞争对手，博枫的关键资产其实是“每位员工”，帮助博枫一起更好地升级资产，从而得到更大的价值。
“我们专长在运营，我们的员工有主人翁意识，他们会从自己的角度出发把商场做得更好，这也是我们对待投资资产的态度。”
司徒默在建设团队时一直希望能够“以人为本”，注重企业的文化和员工发展，招聘更多年轻有活力的人才加入团队。他指出：“资本固然很重要，但是所有资本都是靠人才来运营的。”
随着博枫中国的不断成长，司徒默也一直在精心培养团队和创造机会，而高于同行的待遇也让博枫对有实力的年轻人有着更多吸引力。
博枫的全球人才储备，也给中国本地员工带来不一样的学习经验。利用全球化的优势和信息优势搭成桥梁，博枫的员工可以随时和外国员工进行充分的交流和互相学习，不断优化管理经验，让中国的团队始终拥有全球化视角，领先行业一步。
在项目层面，比起同行有名的“buy、fix、sell”机会投资模式，博枫一直在非常有耐心地投资未来。
司徒默强调，比起直接收购一个优质资产，博枫更希望将一个具有潜力的资产通过运营专长进行升级。所以博枫在每个项目都会进行自己的判断，具体项目具体分析，实现精准投资。
除此之外，博枫非常关注项目运营的细节，这是为投资者带来更大收益的关键。司徒默向我们举例：“比如我们把洗手间的用户体验做到极致，通过这些细节吸引更多人到商场来，同时提升店铺销量，增加租户留存率。”
以博荟广场为例，考虑到上海零售市场的同质性后，博枫分析消费者需求，通过独具特色的品牌计划使得该项目自成一派，成为魅力地标。
与此同时，博荟广场的大空间和花园设计以及品牌带来的独特性体验，也吸引了一批年轻消费者，让他们更加关注线下体验，这也让博枫在面对电商冲击时，可以更加游刃有余。
司徒默对未来零售业尤其是线下店的发展持积极正向态度，他认为线下店一直在人们生活中扮演非常重要的角色，尤其是一些不可复制的线下店体验，是不会被取代的。
但同时，司徒默也认为线上线下体验的结合非常重要。他以盒马为例，指出这种新的消费模式在全球范围内的需求都在增加，这也是疫情带给传统零售新的方向。
6月初，博枫继续加码中国的商业布局，以89亿人民币收购麦格理、阿布扎比投资局旗下五个购物中心资产包，项目分别位于上海、北京、青岛、西安、重庆。
作为外资企业，博枫在中国也非常注重合作发展。
博枫在物流领域就与普洛斯成立了合资企业，为普洛斯的物流仓储提供太阳能可持续新能源的支持。
在地产领域，博枫全球投资运营方面的长足经验也让其成为一个能力强大又包容的独特合作者。
即使是面对发展策略大不相同的黑石，司徒默也认为他们之间的关系是一切皆有可能，近期博枫和黑石在英国联合收购学生公寓就是一个例子。
司徒默回顾博枫的发展，认为作为全球化企业，有能力做更多，但亦不是面面俱到，有些业务和事情可能其它公司做得更好。
因此博枫的愿景是希望找到这样的公司进行合作，以创造更大的价值。
“这样的合作模式，让我们有更多机会在中国市场上更好地发挥自己。未来不只是新能源业务，我们其它业务也会采用这种模式，对我们和合作伙伴来讲都是1+1＞2的。”
以下为观点地产新媒体对博枫资产管理公司的董事总经理兼中国区负责人Stuart Mercier（司徒默）先生的专访实录：
观点地产新媒体：房地产是博枫资产管理的最大领域，能否谈谈您对博枫未来的预期？
司徒默：我先简单介绍一下博枫，我们在全球有超过6000亿美金的在管资产规模，其中房地产规模已经占到了2000亿美金，同时还有一些关于可再生能源，包括私募股权和基础设施的投资。
在我们的6000亿美金的资产规模里面，目前只有100亿在中国，这个规模还是太小了。我们之后的战略就是要确保在中国的持续性发展，可以匹配到中国经济在全世界经济的地位。
现在可以看到，当下对博枫是非常好的时机。从内部来说，博枫已经在中国的市场上做好准备了，通过我们8年的成长，有自己独特的特性，其中一个最重要的特性就是我们既是这个业务的持有者，也是运营者。
博枫一直认为，员工是我们成长的根本，在8年前刚在中国开始运营的时候，我们办公室只有三个人，经过这8年的成长，已经有超过140人的专业团队，如果算上所有整体运营项目上的员工，已经超过500人，这样的成长路径显示了博枫在中国的快速成长。
另外我们看到当下的机会，由于中国内部的一些政策，比如说双循环，还有刺激消费的政策。我们也希望能够快速成长起来，能够通过我们的专长来达到国内消费持续增长的需求。
观点地产新媒体：您谈到管理的规模6000亿美金，在国内只有100亿，有计划在多长时间内扩大到多大的规模吗？
司徒默：在这里我可能需要引用我们全球CEO的一句话，中国作为全球第二大经济体，博枫在中国的布局和占比也希望能够达到第二大的水平，这就是我们的目标。
观点地产新媒体：今年新冠疫情不是很乐观，博枫对此有什么看法？
司徒默：新冠病毒对经济或者人的生活有正向的也有负向的影响，我们可以看到零售业、酒店业在北美遭到了重创，但是由于中国的抗疫让我们的零售和酒店极快地复苏。
经济影响方面，各国中央银行都做出了非常迅速的反应，包括降低利率等举措来帮助经济的复苏，增长的资本可以流向一些可以帮助他们获得更大收益的项目。
现在中国已经在快速复苏，美国和欧洲也即将进入到快速复苏期，美国和欧洲已经在底部待了很长时间，我们相信增长速度会非常高。
从全球的角度我们也看到了很多的机会，尤其是在中国，我们可以看到随着经济的复苏，包括疫情得到很好控制，疫苗的快速施打，从中看到很多投资的机会，可以帮助我们实现业务的增长。
作为一个全球化的企业，博枫拥有超过15万员工遍布全球，这些员工可以让我们实时掌握当地市场的动态，随时了解当地市场的发展取向。
后疫情时代的零售、商场、办公楼是什么样子？作为一个全球化的企业，博枫可以帮助我们看到全局。
观点地产新媒体：在中国人眼里对黑石、华平的认知比较高，博枫在业内的名声比较大，但是在社会上还是比较低调的，想知道博枫在管理上有哪些特点？
司徒默：我们不仅是一个投资者，我们也是运营者。
博枫已经有超过120年的历史，在这120年的发展历程中，不仅只是针对某一项业务做一个单纯的投资，我们是希望拿到这个项目之后，把资产进行升级。
我们区别于竞争对手的，主要是我们15万员工都是关键资产，他们会帮助我们更好地升级资产，从这个资产中得到更多价值。我们的员工在当地做一个项目，除了会有一些本地人才支持之外，还会利用全球化的关系、信息、专家来帮助一起进行资产的升级。
我们一直更注长期的发展，而非短期的投资收益，一直是非常有耐心地投资，希望投资未来。
第二是我们有很好的运营思维，希望通过运营升级资产，把这个资产做得更好。因为专长在运营上，我们的商场所有员工有主人翁意识，会从自己的角度出发把这个商场做得更好，这也是我们对待投资资产的态度。
观点地产新媒体：博枫不仅是有写字楼，还有零售、物流，不动产方面除了这三种业态，是不是还会扩大到其它的业态？这三种业态中哪一类是最具有投资价值的？
司徒默：首先我们这三个业务是在同步发展的，从小体量做起，现在也是在高速发展期。
我们在投资的时候，针对具体的投资项目来判断，主要关注细节和回报表现。比如说有两家商场，一家的租户和管理各个方面条件都很好，另外一家表现一般，这种情况下显而易见知道要选哪一家。但是我们希望能够发挥我们的运营专长，如果拿到了一个表现一般但具有潜力的项目，能够用运营让它提升一个等级。
例如2019年收购的博荟广场，我们通过改造和运营的手段升级，实现高出租率，现在这个项目的运营情况非常好。
办公楼这一块，我们在去年达成了第二大的办公楼租赁交易。
观点地产新媒体：博荟里面很多品牌都比较另类，不像其它商场一样是大众的品牌，博枫的招商有什么特色？
司徒默：我们挑选的所有时尚品牌都有一批忠实的用户，而且非常年轻。
我们想为所有消费者创造一种体验，而这种体验是不可被其它商场所复制的，包括餐厅也是如此。
我们希望消费者愿意来到这个商场进行消费，给他们带来的体验也是独一无二的。
观点地产新媒体：博枫希望大家把消费体验放到线下，是不是电商对博枫的零售物业没有太大冲击？由于电商的发展，物流这一领域也有爆发式的增长，博枫对此有什么计划和调整？关于REITs有什么动作吗？
司徒默：物流一直是我们关键的投资方向之一，我们在中国和全球物流上有非常大的投资。
随着电商需求不断增大，大家对物流仓储的需求也会增大，都希望有更自动化的物流仓储，能用越来越多机器人。中国对物流仓储需求的增大，尤其是高质量、现代化的物流仓储需求，对我们来说是一个绝佳的机会。
我们对未来的零售业尤其是线下店的发展态度还是非常积极正向的，线下店一直会在人们生活中扮演非常重要的角色，这些不可复制的体验在线下店都是不会被取代的。
有个非常好的例子就是盒马，线上线下一起创造了一个新的消费模式。随着消费模式的进步，全球对这种消费模式的需求增多，我们在其它地方也可以看到这种消费情况的产生。
REITs是我们比较重视的一种投资模式，已经发过也投过一些REITs相关的产品，对我们来说是很好的机会，我们也希望中国未来能有跟其它市场相关的举措。
观点地产新媒体：仓储方面会加大跟普洛斯、万纬、京东、顺丰的投资和合作吗？在冷链这一块会不会加大投资？
司徒默：我们一直非常欢迎和这些企业的战略性合作，可以达到双赢的目标，包括之前提到的普洛斯，和我们成立了一个合资企业，专注在屋顶分布式太阳能方面，会在他们的物流仓储屋顶上建造一些太阳能板进行发电，到明年发电量能达到1GWh。
观点地产新媒体：最近收购的5个城市购物中心资产包是基于什么考量？在挑选区域或者城市方面有什么标准？
司徒默：我们一直希望能够专注在项目上，通过更好的管理来使这个项目升级，也希望通过专注在运营细节上面，包括如何把这个项目通过各方面的情况、各方面的细节来运营得更好，为我们的投资者赚取收益。
举几个具体的例子，比如说我们怎么降低商场运营的成本，怎么提升我们给客户带来的体验。
观点地产新媒体：刚才谈到人才优势，博枫的团队全部是本土化的吗？
司徒默：我们大多数的员工是本地的，当然也有一些外国人，能够帮助我们连接全球业务时起到桥梁的作用，也能帮我们获取一些国外其它地区或国家的资源。
我们可以从对方身上学到管理经验，外国员工也可以从本土同事身上了解中国业务的情况。
在人才方面，如果有优秀的人才，我们都愿意吸纳，也愿意给予高出同行的待遇。我们一直希望能够招募到一些年轻有活力的人才加入公司进行培养，博枫也可以在成长过程中为这些年轻人创造更多的机会。
观点地产新媒体：博枫跟黑石在英国联手做一些项目，您认为一个共同成长的优秀合作伙伴是怎样的？现在资金比较多，博枫是不是会加快收购一些资产？
司徒默：对于一个好的合作伙伴来说，我们最看重的是对方可以带来什么额外价值。作为一个全球化的企业，博枫实力雄厚，但我们也不是所有事情都能做到，有些业务其它公司会做得更好，我们就希望找到这样的公司来一起创造更大的价值，实现双赢的局面。
我们一直非常愿意和合作伙伴进行合作，尤其是新能源领域和普洛斯的合作，这样我们也有更多的机会在中国市场上更好地发挥自己的优势，未来我们其它的业务也会采用这种模式，对我们和合作伙伴来讲是1+1>2。
观点地产新媒体：博枫有一个著名的逆向投资理论，中国现在都还处在向上成长周期，逆向投资理论在中国成立吗？
司徒默：我们投资关注两个要素，一是可能的情况下进行逆向价值投资，另外一个是可以创造价值的项目，我们希望找到二者兼有其一的项目。
目前在中国线下并没有很多符合逆向投资理念的机会出现，但我们会一直关注在运营方面通过细节创造价值的项目。同时也会加大对零售、办公楼这些在当下相对非热门项目上的投资。
观点地产新媒体：今年是您加入博枫第10年，这10年您觉得博枫在国内的表现如何？
司徒默：博枫这10年的发展非常迅速，也非常优秀。博枫有很好的领导团队，而且有一个非常好的定位和对未来的期望。
在当今利率低的经济环境下，拥有资产是一个很好的投资渠道，全球零碳化的趋势和可再生能源业务发展前景也是非常可观的，博枫可以合理运用资本帮助投资者创造更大的收益。
观点地产新媒体：内地现在很多开发商也想转型做资管公司，您会给他们什么建议？
司徒默：我一直认为是要以人为本。作为一个资管公司，资本很重要，但文化更为重要，博枫一直以来成功的关键之一就是拥有一个非常好的专业团队。
我最基本的建议就是专注人才培养，资本固然很重要，但是所有资本都是靠人才来运营的。
观点地产新媒体：博枫一直在中国都很低调，您会改变博枫的文化吗？会适度的高调一点吗？
司徒默：我们在中国一贯秉承低调的做事风格，不管是在过去还是在未来，都希望用资产表现来说话，未来会在市场上有更多动作，但依然会保持一个非常低调、用事实说话的态度。
观点地产新媒体：如果给博枫一些标签，您希望用哪些形容词？
司徒默：低调、有一致性、有创造力。
观点地产新媒体：您怎么平衡工作和生活？
司徒默：我觉得自然就好，首先我很热爱我的工作，同时我也很关注维护和家人、朋友的关系。
从这次疫情中我也感受到世事多变，和家人之间有一个强烈的纽带是很重要的。
我的业余生活最喜欢做的事情就是去看看女儿踢足球，带着家人在家附近走一走、逛一逛。
