观点地产网 8月24日，正荣服务召开了2021年中期业绩发布会。在董事会主席兼非执行董事黄仙枝带领下，执行董事兼行政总裁林晓彤、执行董事康宏、首席财务官兼联席公司秘书王奕等一众高管出席会议。
同正荣地产一样，正荣服务也出了一份颇为亮眼的成绩单。期内，正荣服务收入约6.84亿元，较上年同期增长约54.2%；母公司拥有人应占期内溢利约1.01亿元，较去年同期增长约69.6%。
而管理规模方面，截至2021年6月底，正荣服务在管面积5624万平米，较2020年底增长36.3%；合约面积9520万平米，较2020年底增长8.9%；合约在管面积的比值约1.7倍，逐步贴近第一梯队的规模。
稍微美中不足的就是毛利率。上半年，公司毛利率为34.8%，较去年同期下降了0.2个百分点。细分来看，非业主增值服务业务与社区增值服务业务的毛利率均出现了较为明显的下滑。
数据来源：公司半年报对此，管理层指出，“对于物管公司来说，各板块的毛利率应该维持在一个比较合理的区间，一味追求高额的利润和高额的利润率势必会带来服务品质的下降。”
根据公司规划，物业管理服务业务的毛利率约保持在20%到25%之间，非业主增值业务的毛利率控制在30%到35%，而社区增值业务则保持在60%以上。
四年四倍目标
或许是基于业绩与规模的快速增长、以及对自身服务管理能力的自信，此次业绩会上，上市刚满一年的正荣服务发布“发展速度四年四倍、发展质量一快三优”的全新战略目标。
具体来看，所谓的发展速度“四年四倍”，即是以2020年营收为基数，实现四年四倍的增长，至2024年底公司营收规模达50亿元，年均复合增长率达到45%以上。
至于发展质量“一快三优”中“一快”是指公司管理规模增长较快，预计2024年底达1.7亿平方米；而“三优”则指的是，发展质量优秀，预计在物管企业中排进综合实力TOP15；盈利能力优秀，预计净利润年复合增长超40%；品质口碑优秀，品质满意度在行业保持领先。
根据中报显示，正荣服务上半年6.8亿元的营收中，来自物业管理服务的收入为3.26亿元，占比47.7%；来自非业主增值服务的收入为2.42亿元，占比35.4%；来自社区增值服务的收入为1.15亿元，占比16.9%。
数据来源：公司半年报若要实现营收四年四倍的增长，最直接方式莫过于快速提升在管面积来推动物业管理服务收入的增长。
据行政总裁林晓彤指出，公司将通过母公司正荣集团交付、第三方拓展、收并购等方式来扩充在管规模，其中来自母公司交付的新增在管面积大约是40%，三方拓展的目标则为每年新增1500平方米。
据了解，正荣服务上半年新增在管面积1500万平方米，其中第三方拓展在管面积的增量高达1300万平米，已完成了今年全年计划的86%。而从拓展标的来看，除住宅之外，正荣服务还在商业运营、写字楼以及通信、银行、产业园等公建领域逐渐发力。
至于收并购方面，林晓彤表示，公司以深耕的管辖区域为主、以补充业态为主，非住为侧重考虑的方向，同时也会考虑进入环卫服务行业。
他进一步透露，公司目前收并购储备资源项目有十多个，预计下半年可以成功实现1到2个转化，预计增量大约在600万平方米左右。
对于收并购的资金方面，正荣服务首席财务官王奕表示，目前在手资金充裕，截至6月30日公司现金结余有10.8亿元，足以支撑收并购，暂时没有增发、配股等融资计划。
正荣商业注入
和提升在管面积一样，发展社区增值服务也是正荣服务未来重点努力的方向。
半年报显示，期内公司社区增值服务的收入约1.15亿元，同比增长了91%；收入占比已经达到了17%，较2020年同期增长了3.3个百分点。
据林晓彤于业绩会上透露，“未来我们力争将公司社区增值业务收入占比提高到20%左右的水准。”
而在增值服务的业务开展上，管理层也给出了两个明确的方向，分别是是贸易和装修。
以美住美居业务为例，正荣服务将借助正荣地产庞大的改善型客户群体，通过提供更加优质的装修服务，实现新的收入增长点。
据悉，目前正荣服务在管的住宅项目是167个，业主户数达到13万户。假定每年有1%的业主存在改善的需求预期，按客单价每户20万元来估算，每年可新增收入将是1.3亿元。
而在社区多金业务方面，管理层表示，将会继续从空间运营（例如正荣邻舍、荣享生活、微信小程序、社区新零售）和创新型的业务入手，借助正荣商业8500个品牌库的资源，深度挖掘商业的资源价值，在社区商业和多金业务上实现突破性的增长。
除了四年四倍的新战略目标之外，正荣商业的注入成为此次业绩会上的另一个焦点。
根据观点地产新媒体了解，2021年5月19日，正荣服务与正荣地产订立一份协议，拟以按现金总代价8.91亿元收购正荣商业管理合共99%的股权。
半年报披露，正荣服务已于2021年6月30日支付该笔交易的首期款项5.35亿元，而剩余3.56亿元将于2022年支付。由于并表时间是6月30日，所以从会计核算角度来讲，对上半年正荣服务的业绩没有产生任何影响。
据管理层在业绩会上介绍，正荣商业主要为商业物业提供商业运营及管理服务。当前在管项目23个，主要布局在上海、福州、合肥、南京、长沙等重点一二线城市，在管面积149万平方米，储备项目22个，储备面积67万平方米，管理商业资产规模过百亿。
根据预测，2021年正荣商业的全年收入预计会是在2.5亿元，其中净利润约为6000万元左右。今年下半年并表后，将会对正荣服务2021年整体的业绩有一个大幅增长的影响。
此外，对于未来正荣商业的定位，正荣服务董事会主席黄仙枝表示：“正荣商业还是有我们自己的特色，可能不像万达、新城这种大规模的商业，我们做小而精，侧重点还是在资产管理方面，我们会倾注大量的精力在这方面。”
以下为正荣服务2021年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：公司如何看待物业行业的发展趋势？以及近期物业行业是否存在一些政策变化，管理层是如何看待的？
黄仙枝：从物业行业来看，可分为两个阶段。当前我们正处于在规范发展的阶段。物业行业在前期存在着高度分散的格局，所以现在有一些无序发展，服务水平参差不齐，所以需要不断地完善行业的法律法规建设，引导行业的规范有序发展。
从物业行业的政策来看，2020年国家出台众多的政策文件，明确鼓励支持物业管理行业的转型升级，持续向规范化、市场化发展，并指明行业和企业未来的发展方向。前段时间还出台了加强监管的细节，我们认为这是在宏观导向下的短暂回调，将促使企业更加规范运营，推动行业长期的连续发展，而不是压制行业的发展。
对于像正荣服务这种具有市场竞争力和规范经营的上市物业企业，我们一定会抓住机会发展，在健康的市场环境下加大管理规模和有高质量的发展。
现场提问：看到公司提出在管规模四年四倍的目标，是不是有相应的规模拓展的策略？
林晓彤：正荣服务在市场拓展方面优势比较明显。首先是有充足的人员储备；其次是市场拓展渠道非常多元；再者公司战略前卫，采取一城一策；最后，公司对考核指标进行强管控。
针对四年四倍的目标，公司会通过多种渠道，包括收并购、第三方拓展等方式，扩充在管规模。当前公司第三方的拓展目标是比较清晰的，每年可以实现增量1500万平米的目标。公司在2021年中期已经完成1300万平米的拓展，实现了约86%的拓展目标，也就是1300万平米。
而收并购方面，公司以深耕的管辖区域为主、以补充业态为主，非住为侧重考虑的方向，同时也会考虑进入环卫服务行业。今年下半年，公司会积极寻求落地合适的优质项目，公司目前收并购储备资源项目有十多个，预计年内可以成功实现1到2个转化，预计增量大约在600万平米左右。
王奕：公司目前账面上的的资金非常充裕，且现阶段没有增发、配股或者债务融资的计划。截止6月30日现金结余有10.8亿元，这表示我们有充足的资金支持公司推进收并购。
现场提问：公司2021年中期社区增值业务的财务业绩如何，想了解一些具体的细项业务和占比贡献。
王奕：我们2021年上半年社区增值业务收入是1.2亿元，相比2020年同期增长了约91%，收入增长的主要原因，一方面是我们的在管面积提升，用户数量大幅增长，以及我们提供了多样化的产品。具体的产品主要分为三类，第一类是我们的家居生活，这里面包括了清洁、团购、交钥匙装修、家居维修等等，这些收入大概在4700万元左右，占比约41%。第二部分是车位租赁、经纪服务等，占比约51%，这一块的收入大概是5800万元。第三部分是公共区域的增值，包括公区的广告租赁等等，这部分大概接近900万，占比大概8%。
现场提问：请问公司当前有没有一些新业务的培育？布局新业务的标准是什么，尤其是在社区资质服务方面的规划？
林晓彤：总体来看，整个物业行业现在逐步向综合管理服务延伸，在基础业务发展的同时，我们现在注重的是住宅业务作为基本盘，同时也发力于商业物业、写字楼，以及社区管理等等，往这方面去延伸。这些业务除了增加在管面积以外，同时我们也希望沿着社区增值这一块多做一些文章。
我们希望通过业务规模的不断扩大，增加一些服务内容方面的拓展，比如说社区商业、社区资源的利用，像广告位招租，还有一些社区智能化服务，向增值服务方面多做一些业务拓展，这是我们业务的一个大的方向。
随着这些方面不断地落地，对整个团队和经营要求是更多的，我们希望通过智慧平台的建设，以及管理向下的倾斜，通过我们的员工素质提高等等，来实现这些目标。
现场提问：公司上半年的毛利率是34.8%，看起来是较2020年底有所下降的，请问具体的原因是什么？
王奕：今年上半年的毛利率是34.8%，较去年同期的35%只下降了0.2个百分点，我们觉得这个毛利率在行业里面这已经属于比较中上游的水平。
我们认为物管行业是需要遵从行业发展的基本规律，一味追求高额的利润和高额的利润率势必会带来服务品质的下降，因此我们认为各板块的毛利率应该维持在一个比较合理的区间。
例如基础物业，我们希望能够稳定在20%到25%之间，公司目前大概是24.6%；而非业主增值业务，我们希望毛利率控制在30%到35%，公司目前表现是在32.9%；社区增值业务这一块比较高，我们希望保持在60%以上，实际表现是在67.5%。
我们是希望能够做到品质和利润均好的势头，这样给投资人、股东带来的回报的同时，能保持稳定的质量前行，也符合我们的一快三优的发展要求，实现发展质量好、服务品质好。
同时，我们也会对标运营效益比较好的同业公司，对标目标的利润率也基本上都是维持在12%到16%，所以我们基本上保持这个品质和利润均好的势头。
现场提问：公司上半年社区增值服务收入的占比，达到了17%，请管理层介绍一下公司在这方面未来的增长趋势和计划？
林晓彤：从2021年中期来看，公司社区增值服务的收入约人民币1.15亿元，占比已经达到了17%，同比增长了91%，这在行业里面也属于领先的水平。
而在增值服务的业务开展方向上，公司已经明确规划了两个核心内容，一个是贸易，一个是装修。
在社区多金业务方面，公司会继续从空间运营（例如正荣邻舍、荣享生活、微信小程序、社区新零售）和创新型的业务入手，借助新收入的商管8500个品牌库的资源，深度挖掘商业的资源价值，在社区商业和多金业务上实现突破性的增长。
而美住美居业务方面，我们将借助正荣地产庞大的改善型客户群体，通过提供更加优质的装修服务，实现新的收入增长点。
按照管理层的预期，公司目前在管的住宅项目是167个，业主户数达到13万户，假定每年有1%的业主存在改善的需求预期，按客单价每户20万元来估算，每年可新增收入将是1.3亿元。
未来我们力争将公司社区增值业务收入占比提高到20%左右的水准。目前公司内部的标杆项目——正荣财富中心已经能够达到这个水准了，后期的重要工作是因地制宜，按照每个项目的实际情况拟定差异化的实现路径，管理层也非常有信心在下半年继续提升社区增值服务的收入规模。
现场提问：正荣商业过往的财务业绩是不是在上半年已经并表了？如果没有并表的话，对全年的业绩影响是什么？
王奕：我来回答一下关于正荣商业的基本情况。正如业绩公告所披露的，我们是在6月28日通过股东大会审批，并于6月30日完成了股权的交割，因此正荣商业的并表时间是2021年6月30日。从会计核算角度来讲，对上半年正荣服务的业绩是没有影响的。
但是，根据我们的预测，2021年正荣商业的全年收入预计会是在2.5亿元，净利润约为6000万元左右。按照过往商业的发展，2019年正荣商业的收入大概是1亿元，净利润大概是1500万。2020年的收入是1.5亿元，净利润大概是在3300万元。按照这个数据来做一个复合增长测算，我们的收入复合增长率是在32%，净利润的复合增长率达到了57%。
未来的三年，相信正荣商业应该会继续保持一个不低于行业均值的增速，因此在今年下半年并表后，肯定会对正荣服务2021年整体的业绩有一个大幅增长的影响。
