观点地产网 在市场下行周期里逆势扩张，正处高速发展阶段的建发国际于当前行业内显得特殊。
8月30日下午，建发国际在线上举行2021年中期业绩发布会，董事会主席庄跃凯、行政总裁林伟国、财务总监陈诗楠出席。
半年报数据显示，建发国际期内总收入约83.96亿元，同比增长约240.93%；其中物业开发收入约82.16亿元，同比增长约245.63%；实现归母净利润约3.03亿元，同比增长101%。
营收大幅增长下，上半年建发国际净利率仅录得3.92%；毛利率为12.5%，同比下滑8.77个百分点，相对于同等规模的企业而言已居于末位水平。
回顾此前，其毛利率在2017-2018年尚且录得30%以上水平，2019年-2020年则接连下挫至17.17%，去年经重列后为21.27%。盈利能力持续弱化的问题尤为突出，在本次业绩会上也最受关注。
毛利率下降
于财报中，建发国际解释，毛利率下降主要由于若干实施房价上限政策的地区销售物业的毛利率减少所致。实际上毛利率下滑主要系前两三年所获取高地价项目陆续进入结转。
林伟国表示：“主要因中报正好涉及四个在2018年初拿的项目，分布在苏州太仓、南京等，毛利率仅为3%左右，而该四个项目的盈利收入占比达42%，影响了上半年整体毛利率，到年底整体结算毛利率相比去年应该不会有大的偏离。”
其表示，公司不仅仅从毛利来判断项目，更希望是从项目的净利润率来看，还有净利润的现金实现程度，希望实现一些现金利润。
此前建发国际净利下跌受营销开支的影响，林伟国指，随着规模效益和区域深耕逐渐发挥作用，整体管理营销费用已经下降。“今年卖的会滞后一两年，只要保持较快的增长，当年都会消化一些未来结转项目的管理费跟销售费用。”
至于未来盈利预期，林伟国续指：“目前还得结合整体项目周转状况，从资本IRR来判断。全年净利润率应该会录得7%-8%之间。”其认为，未来行业净利率将会大部分处于6%—9%之间，建发国际的盈利水平也将在这个范围内。
同时，建发国际的整体销售规模也将继续追求高速增长。庄跃凯表示，“房地产调控趋严的当下，企业保持现金流健康是最重要的，应对市场变化建发国际将快速调整经营策略，目前主要是加大销售回款，扩大营业规模，从而提升利润的绝对值。”
实际上从2016年开始，作为建发房产地产业务的上市平台，建发国际的销售规模每年也几乎都以1倍的速度在增长。2020年其以高达76%的销售增速跨过千亿规模，上半年实现全口径合同销售金额约917亿元，增幅进一步扩大至256%，在行业当下少有。
年初管理层定下1200亿元的销售目标，目前已完成76%，全年超额完成已是大概率。林伟国则表示，应该会有较大比例超过年初计划。
据介绍，上半年其销售权益比例约79%，回款金额约797亿元，同比增长200%，回款比例为87%。
由于销售城市等级基本集中在一二线，且产品保持高端定位，其过去几年销售均价也能保持上升趋势，2020年该数据为19500元/平方米，上半年该数据则升至21329元/平方米。
资产周转方面，对应2020年末土地储备货值2131亿元而言，上半年土储去化率为43%，管理层称全年来看有望实现较高的去化水平。数据显示，2020年度其土储去化率为56%。
截止6月末，建发国际库存可售面积1809万平方米，较2020年末的1232万平方米增长47%，库存总可售货值3133亿元，较2020年末的2131亿元增长47%。
拿地与融资
近两年建发国际之所以能迅速做大规模，一方面是来自于大股东现有成熟房地产项目注入；另一方面依靠自身于公开市场密集拿地，扩大土储和可售资源，但一定程度上牺牲了利润。
资产注入方面，其中于5月建发国际0元收购株洲悦发100%股权，主要资产为湖南株洲的两幅地块，该公司则需偿还建发房产先前向株洲悦发垫付的股东贷款约21.1亿元。
根据观点指数统计，上半年建发以781.8亿元的拿地金额位居行业第三，新增货值1146亿元。据管理层会上介绍，上半年建发国际新增进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市，除深耕核心一二线城市外，挖掘三四线下沉市场获取土储。
值得注意的是，今年2月，建发国际因在上海高溢价率拿地被政府约谈警示，但后续在北京、广州、杭州等集中供地中也斩获不少，其中不乏盈利空间有限的高价地。
林伟国则表示，上半年在集中供地的城市拿地其实不多，有些地块价格确实太高，拿地比较困难。而拿地项目总体平均净利率超过7个点以上，个别地块会低一些，因为它的风险比较小，另外确实也要考虑区域布局和品牌维系。
按照管理层说法，建发国际后续还将积极且谨慎扩张，择机开辟新区域新市场，扩大业务版图。“重点把握和兼顾好资产流动性和盈利能力，以确保高质量有现金的利润增长。”
逆势大举扩张，主要也因国企背景身份可以保障较低的资金成本。
上半年建发国际平均融资成本约4.48%，较2020年末的4.98%下降50个BP。于2021年6月30日，其负债比率（总借款除以权益总额）由2020年底的148.7%增至约151.44%，原因是期内的股东贷款与银行借款增加。
上半年其现金及现金等价物大幅增加至336.96亿元，而有息负债为711.66亿元，其中短期借款增加了两倍多，达44.48亿元；长期借款667.18亿元，增加了近半，其中一年内需偿还贷款102.44亿元。
值得注意的是，过去一年建发国际快速实现两道红线转绿。截至2021上半年，其净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为85.1%、69.8%及3.1倍，为绿档房企。而去年上半年，建发国际净负债率、除预收款后的资产负债率分别为247.68%和79.24%，踩中两道红线。
达标主要与永续债有较大关联。截至上半年底，建发国际拥有145亿元的永续债，较2020年底的95亿增长52.6%。
损益占比方面，本公司拥有人应占净利润3.03亿元，在净利润中占比约92.1%；非控股权益应占净利润2608.90万元，约占比8.9%，意味着权益占比超过五成的非控股股东只拿到了不到一成的净利润。
此外明股实债的现象比较严重。经测算，2021年上半年，建发国际的净负债率为73.73%（损除永续债应为103.17%），扣除合约负债后的资产负债率为69.8%，非受限现金短债比2.17倍。
以下为建发国际投资集团有限公司2021年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：上半年管理层对拿地的考量是怎样的？下半年在土地拓展方面有没有进一步的计划？另外目前的行业背景之下，有些房企遇到困难，有出让项目或者股权的想法，建发对于这方面并购的考虑怎么样？
林伟国：投资拿地方面的，今年从第一季度开始就抓住一些机会，根据销售的去化速度和增长趋势，有序的补充土储，上半年主要从这个角度来考虑。
第二是考虑在东部区域，特别在江苏（包括江苏北部、中部城市）、浙江、江西、福建等，为区域深耕进行进一步布局，所以进的城市普遍在这些区域，能够提升未来更好的竞争格局。至于投资上半年集中供地的城市，因为有些价格确实太高，我们在集中供地的城市拿的不多，拿不到这些土地，像在杭州、福州拿地确实为了团队的维系、品牌维系，适度少量补，包括在福州跟其他企业合作；其他都是个别的拿个把块地。
下半年看看整个销售周转的状况，还有结合市场的状况，可能会把握计划，有序的进行补充土储。
关于收并购的事情，我们态度一直都一样。因为很多并购的资产不一定消化得了、解决得了，只要收益和风险能够符合我们的要求，我们都会去考虑收购，会接触和参与，不排斥。
一直有人推荐一些项目，但是看了确实有些很难符合我们的要求，所以我们会谨慎的对待机会，认真评估，有机会该并购就并购，如果不合适也会坚决的放弃。
现场提问：从去年下半年开始，整个房地产行业的调控政策都在往趋于严格的方向走，展望后世的房地产政策走势，公司将会如何面对调控新常态下的新挑战？
庄跃凯：现在整个房地产形势是政策上比较趋紧，这个情况下，我认为从建发国际本身出发一直是根据营销状态来确定未来，包括各方面的发展策略。这两年整个营业收入大幅提升，是得益于我们营销做的相当好，保证现金流的健康，这对公司来讲一直是首要的问题。
对于外界的一些政策变化，因为公司现在进入的区域比较多，每个城市的政策、市场情况也都不一样，我们会逐一的根据每个地方的情况变化积极快速的调整经营策略，加大回款，扩大营业规模，从而提升利润的绝对值。
我觉得作为公司来讲，能够安全营运，这很重要；第二是利润，能够产生更大的利润的绝对值，给股东更多更好的分红，这是作为我们经营者来讲考虑的一个很重要的问题。
现场提问：从现在来看公司全年超越1200亿销售目标应该是极大的概率，那么公司在下半年为全年制定的业绩销售目标大概是多少？行业在7月份以后逐步进入下行期，很多公司销售去化、回款的难度在加大，公司在下半年会通过哪些措施来保证完成业绩目标？
林伟国：今年年初制定销售1200亿，目前来看全年超额完成没多大问题，但是超出多少，我们也会根据一些项目提前铺排一下，应该会比较大比例的超过年初计划任务。
确实目前的市场销售有一些新的状况，而对于建发国际来讲，确实我们的产品和服务在今年的认可度比较高，整个销售端倒还没有太明显的有很大的阻碍。但是确实接下来因为整个金融体系按揭回款的收紧，我们认为可能对接下来几个月的回款应该会带来一些影响。但我们有几个方面的优势，一个就是总体来讲今年进的区域，资产都是比较好的，金融机构还是比较愿意支持这些区域跟这些项目的。
另外我们的客户质量目前看来总体还是明显比较高的，因为对于银行业的吸引力还是会比较好的，所以可以保持一定的相对优势。我们会加强跟这些银行的沟通，来尽可能的规避跟减少整个按揭额度整体收紧对我们的影响。
现场提问：建发国际已经将物业业务分拆上市，请问管理层对于物业方面未来的发展规划？
林伟国：去年年底物业分拆上市完了以后，我们也针对物业的未来发展认真考虑到底应该走什么样的路。我们应该近一两个月把这个问题整清楚，因为我们一直认为物业是服务业，肯定是在优秀的服务品质基础上追求整个规模的增长、业务的增长，希望以市场化的方式来促进自身竞争力的增长，来获得一些扩张发展机会。目前来讲，更细化的我们希望下半年找一个时间能够跟投资者做比较深入的沟通。
现场提问：公司收购了工程服务领域的合诚股份，推动了资源共享，后续会有怎么样的业务协同未来规划如何？
庄跃凯：这次收购的合诚股份算是比较好的A股的上市公司，他的整个业务跟建发国际的业务有很多产业链上面的一些关联。我们希望收购了这家公司之后，在产业链上能够有更多的一些互动，弥补建发国际在高速发展下遇到的短板。比方说国营企业招投标会有一些因素制约，影响着我们营运的适度和效应，我们希望收购合诚以后，一方面提升建发房产的营运速度，加快产业链的一些连续性跟整合；另外一方面，对合诚来讲也提高些营收跟利润。
第二点就是我们也都不断的尝试在一些房地产开发等等产业链上，加大合作，因为建发房产现在没有自身的一些产业链，比方说施工或者是设计，经过了这次收并购的活动，可能在这块上面让我们的一些技术专利在营运过程中的实施等能有很好的帮助。
我们现在对合诚股份的整个收购行为还没有完全结束，换句话讲，新的董事会也还没有成立，对于未来双方之间如何继续加强在产业链上面的合作，我们也会跟合诚的董事会进行进一步的研究跟协商。
