观点网 抓住2021年的尾巴，招商积余一周内完成2笔收并购，包括上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权和中国南航集团物业管理有限公司95%股权。
近两年物业收并购战火愈发激励，招商积余却一直倾向于招投标方式。这两宗交易是自2019年12月16日招商局物业重组中航善达更名为招商积余后，少有的物管并购业务。
招商积余官微表示，一周内接连收购两家航空物管标的，进一步巩固了公司在航空物管业态的领先优势。
市场对于该收并购行为似乎也比较认可，招商积余12月30日股价高开，收盘时涨5.16%，报18.95元/股，最高股价达19.05元/股，总市值200.9亿元。
连下两“航”
12月24日晚，招商积余发布公告称，近日与上海航空工业(集团)有限公司签署了《产权交易合同》，以5362万元收购上航物业100%股权。
据观点新媒体了解，上航物业成立于1997年6月6日，中国商用飞机有限责任公司持有上航集团100%股份。上航物业为商飞集团全资二级子公司，主要为商飞集团及成员企业提供物业管理服务。
上航物业管理项目主要分布在上海，在管面积约222万平方米，服务内容涵盖常规服务与延伸服务两大板块。其中，常规服务主要包含礼宾、工程、保洁、安保、绿化、虫害控制、讲解服务以及各类活动的综合保障，延伸服务主要有宿舍管理、机下作业、专项保洁、资产管理、行政服务等。
评估方面选用收益法，截止到2021年8月末，上航物业净资产账面值为5098.86万元，评估值为5362万元，评估增值263.14万元，增值率5.16%，最终成交价与评估价持平。
但上航物业经营有点差强人意，2020年全年实现总营收1.62亿元、净利润-0.68万元，处于亏损状态；2021年上半年扭亏为盈，总营收、净利润分别为8995万元、1537万元。
相较于上航物业，12月29日收购的南航物业显得更加“优质”，当然价格也更加昂贵。招商积余支付现金受让南航集团于北京产权交易所公开挂牌转让的中国南航集团物业管理有限公司95%股权，受让价格为2.3亿元。
数据显示，截至2021年6月末，南航物业净资产账面值为4696万元，评估值为1.06亿元，增值率达到了126.44%。而根据招投标竞价结果，最终交易总价为2.3亿元，即对比评估值1.06亿元溢价116%，是净资产账面值的5倍。
本次收购完成后，招商积余将持有南航物业95%股权，南航集团持有南航物业5%股权。南航集团成立于1987年4月9日，注册资本为人民币177.68亿元，南航集团实际控制人为国务院国资委，持有南航集团68.66%股份。
南航物业主要为南航集团内部提供物业管理服务，现有管理项目聚焦广州本地，服务建筑面积约60万平方米，服务项目涵盖办公类、作业类、居住类等多种物业业态，以作业区、办公物业服务为主。
2020年全年，南航物业实现总营收1.83亿元、净利润1794万元；2021年上半年，总营收、净利润分别为8995万元、1537万元。
据计算，南航物业2020年净利率为9.80%，2021上半年有所好转，净利率上升至17.09%；而上航物业2021年8月净利率仅6.78%，低于行业平均水平。
航空物管赛道
重组后的招商积余虽然背靠大树营收规模大，但盈利能力却并不可观。
2021年第三季度披露，招商积余“增收不增利”，营业收入28.12亿元，同比增长33.26%；归母净利润1.34亿元，同比减少11.42%；归母扣非净利润1.22亿元，同比减少8.23%。
整体来看实现“双增”，前三季度招商积余累计营业收入75.91亿元，同比增长26.98%；归母净利润3.82亿元，同比增长15.78%；归母扣非净利润3.47亿元，同比增长14.88%；加权平均净资产收益率4.54%。
但前三季度整体毛利率仍在下滑，从年中的13.54%下滑至12.8%。
截至2021年9月30日，招商积余在管项目数量达到1626个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到2.15亿平方米，较年初增长12.45%，但较年中仅增长1500万平方米。
因此，招商积余开启外拓模式，航空物管赛道或许是一个不错的选择。
招商积余前身为中航善达，2019年招商蛇口收购中航善达并注入招商物业，主业变为中航物业+招商物业为主的物业管理公司。
早在2020年5月，招商物业牵手东方航空获得北京大兴国际机场东航项目。
该项目提供设施设备运行维修、环境管理、秩序维护、前台接待等全委服务，填补了招商物业机场物业服务业态的空白。而根据其2020年财务数据可以粗略看出公共部分的盈利水平，在其公共业态所占20%的面积中，营收占比仅贡献了9%。
拥有先天优势“血液”的招商积余，此次又拿下上航物业与南航物业两家老牌航空物业公司，在拥有较高的行业壁垒航空物业中，先人一步抢占了项目资源，而蓝海的航空物业现在已有多家物企进入。
2021上半年，新大正新中标深圳宝安国际机场、南通兴东国际机场、长沙黄花国际机场、温州龙湾国际机场等4个机场，并开发了安保服务、行李打包等多项业务；而中标深圳宝安国际机场意味着实现北上广深四大一线城市战略性国际机场航空物业项目的全部落地；12月初再中标成都天府国际机场。
自2017年1月承接重庆江北国际机场项目为开端，新大正已承接服务福州长乐、杭州萧山、北京大兴、广州白云、上海虹桥、南京禄口等国内20座大型国际机场项目。
据新大正2021年半年度报告披露，营业收入8.96亿元，较上年同期增长58%，其中，航空物业营业收入1.02亿元，同比增长31.33%；归属于上市公司股东的净利润7439万元，同比增长38.37%。
2021年下半年是大企业的战场。
万物云以782.05万元入股深圳市机场物业服务有限公司61%股份，深圳机场作为4F级民用运输机场，是中国十二大干线机场之一、中国四大航空货运中心及快件集散中心之一；而碧桂园服务入局新华正达空港服务持有70%股权，新华正达经营范围包括民用机场经营、航空运营支持服务、航空商务服务等。
早在2019年，保利服务已介入了广州白云机场T2航站楼的物业服务。
业内人士认为，十四五规划显示还有不少枢纽机场待建设，机场物业市场还有较大的发展空间，现机场物管工作需要专业的市场化公司运作。
