编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。
“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。
有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。
同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。
观点网 中国房地产行业在过去一系列的政策调控下，挥别了高速增长的时代，恒大事件更是引发骨牌效应，令市场于2021年迎来重大的转折点。
澳新银行高级经济学家王蕊认为，中央的政策信号明显反映希望重塑整个房地产市场，但并不意味市场会出现一直下跌的情况，而是平稳发展。一如中央一直提倡的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的方向。
十二月的香港算不上冷，访问当天风有点大，站在交易广场三期的大堂等候澳新银行高级经济学家王蕊。
她于2017年1月加入澳新银行担任资深中国经济学家一职，主要负责研究中国宏观经济和离岸人民币市场动态，不过在香港媒体圈一直谈不上高调。有如她任职的澳新银行，虽然于亚洲的业务规模在数家澳洲背景银行之中算是数一数二的，不过作风亦偏向低调。
步出电梯大堂的王蕊，身穿一条连身长裙及西装外套，打扮十分年轻时尚，有别于印象中的经济学家，比起严肃，更多的是亲切。随着电梯上升到她的办公室楼层，她亲自招呼我们到会议室坐下，开始当日的访问。
一开始王蕊简单的介绍了澳新银行的架构，然后直接切入她的专业领域，中国房地产这一块。
“虽然调控政策持续多年，但作用真正显现出来是由2021下半年开始，尤其是恒大出现违约风险之后。而且现在政策信号明显比较强，即希望重塑整个房地产市场，其实这个信号在2016年、2017年也曾经发出来过，不过那时候市场并没有跟中长期的发展目标结合起来去理解。”
王蕊的声线不大，但语速却十分之快，曾经有一些专栏提过，语速快的人都是聪明的，且逻辑清晰的表达自己要表达的东西，她给予人的感觉正是这一种人，有条理地从前因、后果指出内房市场目前的情况。
王蕊指，比如像2021年提出共同富裕、三次分配，这是和中国2035年远景目标放在一起的。那么住房这一块，居者有其屋是跟共同富裕的理念是一致的。
所以她认为，不管是中国内部还是外资的角度，可能慢慢地意识到，大的方向已经改变，所以任何的政策调整都可能是短期的，令波动性减低。
其实从2010年起，政府开始了房地产市场调控，稳定房价、地价以及市场预期。为避免金融系统性风险，从2016年开始坚持“房住不炒”定位，采取限购限贷限售、严格价格管理以及规范市场秩序等措施。
从2020年开始，政府陆续出台了一系列对房地产行业有非常深远影响的政策，比如房屋成交指导价打，击炒房投机心态稳定楼市价格等。而2020年8月对重点房企融资提出“三道红线”，2020年底又提出金融机构房地产贷款集中度上限，深刻改变了房地产金融格局。
王蕊更说，这一系列调控同时明确地反映中央并不太想让中国的信贷周期和房地产周期有如此密切的相关。
“我觉得这是政府不愿意见到的，中央希望房地产未来非常平稳的发展，可能跟GDP增速相持平，或者相对比较稳定，所以也不太会把房地产压到一个什么样的水平，我觉得是寻求一个稳定。”
今年三月，银保监会主席郭树清亦直接提出，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
目前房地产市场面对的情况，稍一处理不慎，或会影响到上下游产业链甚至社会民生等各方面。以往市场口中大到不能倒的企业在面对自身经营出现问题时，王蕊认为，该些企业倒下的机会其实不少。
“房地产是所谓大到不能倒，这种情况是不是真的就不能倒？国家是不是会救助？其实我们也看了一下过往，就救助的这样一个过程，里面很多企业要么是金融机构，要么是有国资背景，基本上都是这一类的，才会进行救助。也就说政府会注资，或者央行、财政部会在当中起一个非常积极的作用，但如果是私营的部门，而且不是金融机构，又不是金融行业的话，我觉得救助的机会是很小的。”
央行行长易纲亦提过，人民银行始终坚持营造公平的市场环境，将督促有关企业及其股东按照法律和市场规则的要求，妥善处理好自身债务事宜，依法公平保护各类债权人利益。
大如恒大，因为自身的问题，亦抵挡不了时代的巨轮，需要作出调整。
王蕊补充，像海航破产重组的案例，有可能是恒大这样的私营房地产企业类似的样本。其他的房地产企业，很有可能经过这波行业整合之后被整合掉。
“目前房地产下行压力其实还是比较大的，如果任由这样发展下去，对于整个宏观经济的溢出效应也是不可忽视的，所以需要有一些宏观政策的调整，减轻目前地产市场下行的压力。相信房企于2022年进入新模式的年代，未来可能要重新思考，究竟房地产是什么样的地位，以及房企怎样迎合国家大的发展战略。”
传统的房地产企业在面对大环境的转变，转型貌似是其中一条出路。王蕊坦言，虽然很难判定行业未来的走向，但目前绿色转型已成为一个趋势。
债市上也看到有一些绿色转型的房企，同时和国家另外一个大方向是连结的，就是可持续发展及双碳等，而且在资本市场上也有一定的卖点。
以下为观点新媒体对澳新银行高级经济学家王蕊的专访实录：
观点新媒体：可否总结一下2021年的中国经济，而对2022年的中国经济，您有何看法？
王蕊：2021年的宏观经济，我觉得主要的下行风险都集中在下半年，现在市场上可能也比较清晰，主要有三个特别明显的下行风险。
第一是互联网监管的收紧，第二跟能源相关，因为中国已经承诺在2060年要实现碳中和，“双碳”的行动对能源的使用，比如说供电，都造成了很大影响。
第三是房地产，房地产收紧是从2020年8月份就开始了，出台了三条红线，2021年1月份又有银行信贷的归管，但作用显现出来是从2021年下半年的恒大开始。
目前中国经济主要的三个下行风险都是政策引致的，或者说是政策改变所导致的，所以从下半年开始，特别是到四季度，经济下行速度相对来讲还是比较快，我们觉得四季度GDP增速有可能在4%以下。
今天早上我们看到11月份主要经济数据都出来了，投资其实并不是特别乐观，消费相对来讲也是比较弱的，工业生产还是受益于出口，但是内需方面怎么样，我觉得还有很多不确定性。
一直到2022年上半年，经济下行压力都是非常大的。所以就像刚才说的，上个星期的中经会，包括政治局开完会之后，政策风向都是有一定放松的迹象。
比如说房地产，最近我们看到信贷相关的不管是对于企业的信贷或是对于放贷的政策，都有相关的调整。从能源减排来看，也是所有事情不能一蹴而就，要控制一下节奏。
目前来看，这些政策应该在短期之内会有一定的帮助，稳定信心，稳定士气。但是从中长期角度，中国的结构性改革不会有大方向的变化，现在只是微调，并不代表中长期的政策指向是变化的。
所以我们的预测相对比较保守，2022年整体GDP是4.6%，应该比市场大概5%的平均值要低一点。
首先是下行的风险，不是说今天政策改了明天经济马上就企稳了，这需要一定时间的调整。
另外是政策方面，只是短期的调整，并不是方向的转向，是为了抑制经济下行过快，但不是为了促增长，这个我觉得要明确。
在这种情况下，2022年经济整体的增长我们的预测还是比较保守。
当然，另外一方面要看政策究竟发力到什么程度，比如说对地方专项债的发行或者对基础设施建设究竟会怎么样带动，包括房地产，虽然现在融资情况有所好转，但应该只是边际上的，而且是否会让地产企业愿意继续加大投资，还是不确定的。
所以，我们对于2022年GDP的看法，在市场里面应该还是比较悲观的。
观点新媒体：您觉得一些大到不能倒的房企未来发展如何？而房企阵营的分化您怎么看呢？
王蕊：之前我们也写过一些文章，因为房地产是所谓大到不能倒，那么大到不能倒这种情况是不是真的就不能倒呢？国家是不是会救助呢？包括像恒大这样的企业。
我们看一下过往救助的过程，其实很多企业要么是金融机构，要么是有国企背景，基本都是这一类才会进行救助，也就是说政府会注资进去，或者是央行、财政部会在当中起一个非常积极的作用。
但是如果是这种私营的部门，而且又不是金融行业的话，我觉得救助的机会是很小的。比如说海航，海航的破产重组有可能会给恒大这样一个私营房地产企业做一个样本。
其他的房地产企业，如果经过这波行业整合之后，被整合掉也是有可能的。
央行和香港金管局的一个线上会议中，当时易纲行长说得挺清楚的，希望用市场为导向的方法解决现在房地产市场所面临的问题，特别是相关债务的问题。这样的话，我觉得还是蛮清晰的，倾向于让市场去决定。
当然，目前不管是从需求方还是从供给方，房地产下行的压力还是比较大的，如果任由这样发展下去，其实对整个宏观经济溢出的效应还是不可忽视的。
所以还是需要宏观政策的调整来减轻目前地产市场下行的压力，我觉得这一波房地产政策调整也有这样的考虑。
观点新媒体：您认为中资美元债的波动会对市场带来什么样的影响？
王蕊：肯定会对中资美元债信用市场造成影响，从去年的事件到现在，市场对于中资美元债还是有一定的担忧。
我有了解过外资投资者的一些想法，现在大家对于地产的担忧还是有的，对于中资美元债有比较多负面的声音，但是在这里面其实也有一些优质的投资级企业，投资者还是会选择，当然可能是一些国企或者是央企。
比如说一些优质的或者是“国”字背景的，会在市场上有一定的选择余地，但是高收益的这些可能就未必了，我想也需要一段时间恢复。
现在政策信号还是比较强的，想要把整个房地产市场重塑，其实这个信号在2016年、2017年也有发出，只不过那个时候市场并没有重视，或者跟中国中长期发展目标结合起来去理解。
比如说2021年提出的共同富裕、三次分配，跟中国2035年愿景目标是放在一起的。住房这块，居者有其屋，其实跟共同富裕是一致的，这样不管是从中国内部还是从外资角度，可能也慢慢意识到整个大的方向已经转变，任何的政策调整都可能都是短期的，让波动不会那么大，但并不意味着政策的转向。
观点新媒体：市场认为，中国每年的新增的住房需求会下跌至12亿至13亿平方米，您如何判断呢？
王蕊：从需求的角度看，可能还有一定的需求没有释放出来。过往这些年，中国对房地产市场的调控要么是限购，要么是管控需求，抑制需求端政策的倾向还是非常明显的，所以这块在未来有改善的空间。
另外的指标，比如房地产每年在建面积或者售出面积，如果看出售面积，其实已经超过需求了，如果从建成的面积来看，其实只是刚刚好。
这块需求在一定程度上释放的话，还是有一定空间的，当然，中国现在城市之间的分别也开始拉大，一线城市或者城市群里面的需求相对来讲势头还是比较强的，但是三四线城市或者人口净流出城市，可能就不占优势了。
观点新媒体：有市场分析指2022年1月或是房企最差的时刻，您是否认同？
王蕊：对，比如说美元债，2022年1月份是一个高峰期，大概60亿左右，上半年一共有300亿左右，3月份也是一个高峰，其实二季度也是高峰。
最近的一个阶段当然就是1月份了，现在外资基本上都快放假了，而且中国2月份过年，年底之前要结项目款、工程款、结工资，现金压力是非常大的，所以2022年1月份确实是一个很重要的节点。
而且，不能排除如果这一波稳增长波政策起到效果，假设又在2022年下半年看到经济企稳了，我觉得很有可能政策调控又回来了。
2020年下半年经济刚刚从疫情当中走出来，地产马上就开始收紧了，我觉得不能够排除有这种情况发生。
观点新媒体：对于制造业这块或者出口的情况，您有何预测？
王蕊：制造业或者出口势头很明显，这件事情2012年初我们也有说过，年中时很多人觉得年底可能出口没有那么强了，但是当时我们觉得还是可以维持双位数的增长。
主要是半导体行业，因为半导体行业一直都是比较强的，包括疫情之后很多生产商没有办法转移，而且他们又发现东南亚这些地方的生产也未必很稳定，可能在重新思考生产线的布局，所以中国非常受益于疫情的影响。
但是2022年这个势头有可能会减缓，当然不是说完全差下去，可能还是会有一位数的增长，但不会像2021年这么强。
另外，电子半导体的出口可能没有2021年强，因为全球半导体产业协会对2022年的预测大概是8%左右，2021年的预测是20%多，所以对半导体行业的看法也有一定的转变。
这有可能对中国的出口造成一定影响，当然不是说出口就会差下去，还是很强的，贡献率还是正向的，跟2021年不是差太远，但相对来讲可能势头没有那么强。
观点新媒体：过去中国经济增长主要倚赖房地产发展，目前政府有意向先进制造业及战略性新兴产业转型，您认为未来中国是否可以完全成功转型，有其他产业可以完全取代房地产的地位？
王蕊：我觉得很难，房地产对中国真的很重要，一方面是信贷扩张非常重要的一个手段，因为不管是家庭加杠杆还是企业加杠杆，房地产作为抵押品或者作为银行信贷扩张的支撑，都是非常重要的一环。
从居民来讲，家庭资产的积累很大程度上也是靠房地产资产的增长。中国的游客为什么到海外买这么多东西？如果只看工资增长，并不能解释他们为什么可以这么大手笔在海外买东西，但是资产价格的升值很大程度上可以解释这个原因。
资产的升值从家庭角度来看肯定很大一部分就是房地产，当然股市也有贡献，但是中国家庭里面大部分资产还是房地产。
从房地产企业对整个经济的贡献率来讲，很多不同的估算，比如说GDP占比20%以上，哪一个行业能够做到这么大？我觉得很难。
当然，新能源、高科技产品肯定是在发展当中，也是未来的一个趋势，但是就像我们刚才说的，房地产不管是信贷增长还是生产链、价值链上的作用，很难找到一个替代品。
而且中国的城镇化进程还没有完结，大家对于房屋还是有一定需求的。
观点新媒体：您认为未来房地产占经济增长多少才算是理想的水平？
王蕊：有一个比较确定的观点，政策调控的原因，可能不太想信贷周期和房地产周期如此密切相关，每一次信贷周期以及每一次下行或者上行的风险，都是和房地产紧密相关的。
我觉得这是政府不愿意见到的，可能想要把房地产变成基础设施建设，变得非常平稳的，跟GDP增速相持平，不会大幅的波动。
国家现在对房地产的政策也叫稳预期、稳房价、稳地价，并不是降房价、降地价，所以稳还是挺明确的。
如果房地产下行太快的话，一个非常极端的例子就是日本，从房地产紧缩再蔓延到整个宏观经济通货紧缩，这其实是一个非常头疼的问题。
观点新媒体：您认为内房经历完本轮调整起伏，未来会向哪方面发展？
王蕊：很难讲，但是有一个趋势也挺有意思的，就是绿色转型。
债市上也能看到一些绿色转型的房企，变成和国家另外一个大方向相关，就是可持续发展、双碳。除了物业之外，我觉得绿色也是一个思路，在资本市场上也有一定的卖点。
中国经济除了财政政策、货币政策之外，很大程度上都是受产业政策或者国家监管变化的影响，企业肯定要和国家的大方向一致，每个企业都不能够避免的。如果能做绿色可持续性转型，我觉得未尝不是一个好的想法。
与经济学家面对面 | 鲜活思维中的经济解读与宏观视野
