观点网 2020年物业赴港上市热潮中，金融街物业冲击港股并成功敲钟；2021年各大物管公司都在跑马圈地，金融街物业也在收并购中有所收获。
3月24日晚间，金融街物业公布截至2021年12月31日止年度全年业绩，2021年度收入约13.2亿元，同比增长11.85%；毛利约2.63亿元，同比增长4.76%；整体毛利率约为19.90%，较上年同期减少约1.34%。
报告期内，金融街物业利润为1.51亿元，较截至2020年12月31日止年度约1.16亿元增长约29.81%；拥有人应占利润约为1.38亿元，较截至2020年12月31日止年度约1.05亿元增长约31.29%。
反映在市场行情上，业绩公布后的第一个交易日，金融街物业高开3.17港元，盘中一度涨幅达6.23%，收盘报3.13港元。
规模
据观点新媒体了解，于2021年12月31日，金融街物业在管建筑面积由2020年12月31日约2472万平方米增加至约3350万平方米，同比增长35.51%；合同建筑面积3619.5万平方米，同比增长28.79%。
从面积来源看，母公司金融街集团为金融街物业提供了54.95%项目面积。截至2021年12月末，由母公司提供的在管面积为1840.5万平方米，2020年同期为1650.7万平方米，占比达66.78%。
金融街物业对于母公司的依赖有所减轻，主要是因为加大了与独立第三方的合作比例。
2021年内，金融街物业新增在管建筑面积中，来源于第三方项目的在管建筑面积约为688万平方米，占年内新增在管建筑面积的78.38%。
第三方在管建筑面积增加至1509.2万平方米，占比由33.22%增长至45.05%；同时，打破了长期以来母公司与第三方在管面积2:1结构。
通过合资合作、招投标、收并购等方式，金融街物业承接多个项目。2021年，金融街物业与6家企业合资成立合资公司，分别有湖北金融街第一太平戴维斯物管、东营金融街物管、北京金融街新城物管等；收购北京永泰恒卫生服务中心、株洲宏达物业。
连续合资合作和收并购加快了金融街物业扩大规模的速度，在医疗、市政、产业园等不同业态上有所拓展。
数据显示，金融街物业业态构成中，办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店、住宅物业在管面积分别为696.5万平方米、120万平方米、65.2万平方米和1337.4万平方米，各项占比有明显下跌。其中，办公楼从26.85%降至20.79%，住宅物业从48.57%降至39.93%。
而公共物业、医院、教育物业及其他物业在管面积增长154.6%，占比增长至33.75%，较2020年同期提升15.79个百分点，为金融街物业开展多元化服务打下基础。
盈利
收入和净利润增长分别为11.85%和29.81%，故金融街物业此前提出的未来三年内20%、25%的业绩增长指引仅完成了一半。
毛利率下跌至19.9%，处于行业中下游水平。金融街物业对此表示，主要是由于部分新接管或新开展的业务支出尚不稳定，使成本增幅比例略高于收入增幅比例。
虽然物管行业面临毛利率下降压力，但金融街物业跌破20%，一方面是因为员工薪酬福利开支相对偏高；另一方面和提供的服务相关。
该公司主要提供两大类服务，包括商务和非商务业态物业管理及相关服务，以及餐饮服务。
报告期内，金融街物业来自物业管理服务的收入9.61亿元，占2021年年度收入约72.76%，较2020年同期上升11.33%；来自增值服务的收入2.95亿元，占2021年年度收入约22.35%，较2020年同期上升5.89%。
毛利率较低的基础物业管理服务收入占比长期维持在70%以上，很大程度上拖慢了整体盈利的增长速度；餐饮服务虽收入增幅达80.25%增加至5562.3万元，但目前仍处亏损状态，对盈利增长难以发挥作用。
而公建类物业、城市服务将持续作为金融街物业未来的重点发展领域，从目前经营情况看，该类业务的毛利率仅13.07%左右。
因此，金融街物业未来整体盈利水平可能持续处于滞缓状态，甚至可能进一步下探。
现金
物业管理行业属于劳动密集型的服务性行业，控制人力成本是提升毛利的关键。
去年召开中期业绩投资会时，有参会投资者援引管理层的表述，金融街物业对成本费用的管控采取了很多措施，因为从各个环节都需要有效的管控才能使费用有效地降低；主要的一些手段，比如说信息化技术的应用，还有关于能源费的合约管理等都是采取新技术，希望使在管项目达到收入增长和利润增长两个同时前进的结果。
2021年报显示，金融街物业成本控制能力有所增强。
而且物业管理行业本身具备轻资产属性，因此资产负债率较低，于2021年12月31日，金融街物业资产负债比率是38%。
随着收入利润的持续增长，金融街物业资产总额积累提升。截至2021年12月末，资产总额为18.8亿元，同比增长7.51%，经重列的2020年12月末资产总额17.48亿元，同比增长74.65%。
于2021年12月31日，金融街物业现金及银行结余约14.83亿元，现金及银行结余在资产总额中占比高达78.89%，较2020年12月31日增加约2476万元；同时，流动资产净值约10.79亿元，流动资产净值相比2020年的增长率为5.56%，流动比率约2.60倍。
不仅具有较好的自由现金流，而且贸易应收款项增幅超30%，此部分主要来自物业管理及相关服务。
于2021年12月31日，金融街物业贸易应收账款约1.96亿元，较2020年12月31日1.5亿元增加约4632万元。
金融街物业对此表示，主要原因为公司业务的扩张带来贸易应收账款的增加。
