ONE
周安桥慢慢淡出了九龙仓的历史舞台。
5月12日，九龙仓集团公告宣布，周安桥先生已在公司今天举行的股东周年大会结束后退任本公司董事会，且没有寻求连任。
随后，观点新媒体对比了九龙仓集团近期发布的两份董事名单及职能公告，根据去年八月公布的数据，周安桥仍旧担任该公司的第一副主席兼执行董事。
然而，最新发布的名单，已经没有了他的身影。
当天晚间，绿城中国亦宣布，周安桥因退休安排，不再担任本公司非执行董事吴天海的替任董事。
对于周安桥的退任，市场并不感到意外，有熟悉九龙仓的分析人士提到，“他早就到了退休的年纪。”
与此同时，作为九龙仓在中国内地的主推手，周安桥的退任亦被外界看作是“一个时代的结束”。
据了解，早在2006年，周安桥正式加盟九龙仓集团。
彼时，恰逢内地经济高速发展，在人口红利释放以及城镇化战略推进的影响下，内地房地产行业出现蓬勃发展之势。
那一阶段，嗅觉敏锐的港资纷纷加大内地的投资与布局，九龙仓集团亦是其中之一。
据了解，经过了北京时代广场与上海时代广场的成功试炼之后，2006年，时任九龙仓集团主席的吴光正宣布加码内地市场，并明确提出：未来内地资产将达到集团总资产50%。
而周安桥是他派往内地的股肱之臣。
有野心、有胆量是周安桥的做事风格，正是这样的性子，让九龙仓在内地市场的二十余年旅程，走得轰轰烈烈。
拿地王、造IP、插手融绿之争、七年创一座成都IFS……自周安桥履新九龙仓以来，该公司在内地的发展全面提速。
有统计显示，2007年九龙仓在内地投资额不到集团总资产比例的5%，2012年这一数字已经增长到40%，总投资超过1000亿，高峰时土地储备达1220万平方米，内地收入占集团的盈利比例从不到10%一跃近30%。
最高峰时，九龙仓在内地布局了16个城市。
“对国内市场的看法，从长远来讲（3-5年，甚至5-10年），我们看好中国房地产的基本面。”那个时期，周安桥对内地的房地产市场充满期待。
TWO
然而，故事的转折发生在2015年。
那一阶段，港资大举撤离内地，九龙仓虽未随波逐流，但这家企业对内地市场的态度亦有所转变。彼时，周安桥更是坦言，“九龙仓已经放弃了在内地做老大的想法”。
“九龙仓在内地的策略有所调整，有所侧重，有所放弃”，周安桥在此前接受观点新媒体采访时提到，九龙仓要回归一线、加大操盘、侧重商业。
按照他的说法，九龙仓未来在内地的布局以一线城市以及部分二线核心城市为主。
同时，未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，五年之内，内地商业地产的营业额将占集团总量的30%以上。
开发思路、项目布局出现明显变化，主要源于几个因素：
其一，2014年以来，与孙宏斌斡旋成为九龙仓在内地的工作重心，一心不能二用，在“竞买融绿”的重要决策之下，该公司在内地的新增项目大幅降低，新增业务几近停滞。
据了解，期内，九龙仓仅联手老搭档绿城在杭州萧山拿了一宗地块，其余再无收获。
其二，彼时房地产行业迎来调控的重要周期，市场低迷，九龙仓集团的业绩受到重创。
数据显示，2014年九龙仓核心盈利下降7%至约104.7亿港元（约合83.6亿元人民币），而2013年的核心盈利为112.9亿港元（约合90亿元人民币）。
周安桥在此前的采访中亦提到，（业绩）不理想跟这几年的宏观调控是有关系的，销售没有如愿大幅增长。而相比收入和规模指标，香港上市公司对利润指标更敏感。从布局来看，九龙仓此前进入了一些三、四线城市，这些城市面临着高库存问题。
其三，2015年，吴光正宣布卸任上市公司九龙仓的主席，“二代”正式上位。
在内地的布局思路方面，相比于吴光正的大胆与积极，吴宗权和吴天海显得相对保守一些。尽管当时周安桥依旧担任九龙仓中国地产主席，但对于集团的大决策或许也是有心无力。
多重因素交杂，九龙仓集团的内地发展颓势仍旧无法改变，年报数据显示，2015年，该公司在中国内地以39亿元拿下5宗地块，楼面面积约为23万平方米，这一数据在2016年进一步下降至11.65万平方米。
不过，2017年及2018年，因集团整体土储创下新低，九龙仓提升了公司在内地的布局，两年分别购入70.13万平方米、81万平方米地块。
THREE
时间来到2018年，九龙仓在内地的故事似乎已经走向尾声。
同年3月的业绩会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海对外公布“撤退内地计划”。
他曾表示，未来九龙仓继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅，酒店，写字楼，以至完全退出内地市场。
紧随其后，在一次与周安桥的访谈中，他也曾表示，撤离内地也是无奈之举。
在他看来，“在这样的市场调控环境，我们也许不准备买地了，（对于内地的市场）我们愿意继续往前走，但现在走得越来越困难，走不了多少步！”
的确，自那以后，九龙仓在内地的步子越迈越小。有数据显示，九龙仓仅在2019年通过收并购的方式新增一个杭州项目，自此以来的两至三年时间，这家企业几乎没有现身内地的招拍挂市场。
不仅如此，2021年9月，九龙仓集团将旗下中国内地部分物管企业100%股权转让给龙湖智慧服务集团，上述交易涉及的签约管理面积近900万平方米，均为中高端住宅项目，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中9成的项目位于长三角。
今年年初，九龙仓旗下的海港企业以4亿元的代价出售常州公司。海港企业称，公司正有序撤出中国内地发展物业业务，此次交易代表着该项于2007年展开的发展项目最终完成。
九龙仓在中国内地的盘子越来越小。数据显示，九龙仓集团2021年于内地发展物业收入减少35%至73.33亿港元；营业盈利减少72%至17.88亿港元，录得24%的较低利润。
期内，公司应占已签约销售额达139亿元（人民币，下同），2020年为174亿元；涉及3625个单位共45.2万平方米，主要是杭州和苏州项目作出贡献。及至年尾，未确认销售额为167亿元，涉及面积50万平方米。集团的土地储备进一步减少至210万平方米。
根据管理层介绍，2022年，九龙仓内地物业销售目标为90亿元，这是过去数十年来的较低目标值。
对此，管理层亦表示，2022财年可以出售的货源不多，加上限价的影响，令销售目标比去年为低。
“很多不同的业务有周期，房地产业务也有周期，周期一直在变动。整体来说，我们也觉得内地市场比起前两年不是很明朗，并且表现明显疲弱，暂时看不到会转强，所以我们投资新项目的时候，也会特别小心选择，但我们不是退出这个市场。”吴天海强调。
调控加码、管理层退意不断，周安桥作为九龙仓中国地产主席，眼看着IFS从无到有，眼看着九龙仓内地版图的徐徐铺开，又看着内部战线的一步步收缩……运去英雄不自由。
而今，迈入古稀之年的周安桥正式从董事会退任，似乎也有将一切过往列入序章的意味。
