观点网 5月18日，深圳连绵不断的阴雨天气结束，太阳夺回属于它的高位。金地（集团）股份有限公司也如期召开2021年年度股东大会。
此次股东会于深圳福田区的金地中心召开。因受疫情影响，部分高管、独立董事通过视频的方式参加会议。金地董事长凌克此次以线上视频的方式，主持会议并对集团近几年的经营情况进行梳理汇报。
会议审议通过了包括年度报告、担保授权、财务资助授权、融资工具、利润分配等共11项议案。
会议开端依旧是凌克五十分钟的董事会工作报告。“2021年对中国地产行业是很困难的一年，很多房企违约、爆雷、年报难产。这一年对金地也是一个挑战。”凌克称，有幸金地公司平稳度过了这一难关。
危机下的平衡术
回望2021年，似乎没有哪个行业是笑着活着的，不谈近期充满话题的互联网行业，单讲房地产行业应该是除了校培行业之外情况最糟的。
去年房地产行业经历了“前热后冷”的发展，尤其自恒大理财产品爆雷后，爆雷、违约、债务逾期等成了高频词。
“去年金地能够平稳运行，一方面是坚持平衡的发展战略。”凌克表示，这主要表现在销售规模增长和利润增长相平衡，以及发展速度和承担财务风险相平衡。
观点新媒体了解，金地一直有内控的财务指标，可以帮助公司分析目前的财务风险，而这一指标与后来央行出台的“三道红线”指标十分相似。
凌克表示，在“三道红线”颁布前，金地自主发起每三个月进行一次现金流压力测试，计算融资性现金流、经营性现金流的流入、流出等数据。
“但是自从'三条红线'开始之后，特别是去年，公司把现金流压力测试密度进一步调整，调整到每个月进行一次。”其表示，金地在行业之中相对稳健，所以融资性现金流可以维持正常，银行并没有对金地进行抽贷。
年报数据显示，截至2021年底，金地集团剔除预收账款后的实际资产负债率67.6%，净负债率为55.2%；经营性现金流净流入94亿元，筹资活动产生的现金流则净流入105.45亿元，期末货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数为1.4倍。
按“三道红线”标准，金地集团已连续6年保持绿档。
债务结构方面，金地一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%，短期债务占比从37%降至31.7%，其中境内负债占比92.3%，境外负债占比7.7%。
金地对此表示，去年公司通过多渠道融资，实现低成本融资，债务融资成本仅4.56%。稳健经营使公司在融资方面的优势更加明显，未来将进一步发力优化债务结构。
“虽然金地有幸度过了2021年这场危机，但纵观房产行业，危机并未结束。”凌克表示，金地将不断加强现金流管理，前置财务指标的管理，确保公司杠杆水平在合理的区间。
他紧接着表示，今年1-4月全国商品房销售都出现腰斩，未来公司还需要保持谨慎的态度，控制现金流，努力创造流入性的现金流，对流出性现金流比如投资一定要做好量入为出。
就在开完股东会的第二天，金地集团20亿元中期票据获准注册，发行期限为3年。据悉，中期票据注册总金额65亿元，募集资金用途为用于偿还到期债券、项目建设等交易商协会认可的用途。
此外，金地仍决定保持稳定派息政策，合计拟派发现金红利28.4亿元，占2021年合并报表中归属于母公司股东的净利润比例为30.2%。自2001年上市以来，该公司累计分红约达196亿元。
销售业务策略调整
2021年在房地产调控政策和融资环境收紧等多重外部压力影响下，去年近9成房企毛利率和归母净利率双降，“增收不增利”成了普遍现象。
对此凌克亦表示，“去年金地集团的毛利率和净利润还是承压的。虽然销售有增长，但是利润率增长并不是那么好。”
翻阅数据，金地在2019至2021年房地产开发上的毛利率分别为41.26%、33.56%、19.65%，去年归属于上市公司股东的净利润也继2015年之后首次下降，至94.1亿元，同比下降9.5%。
凌克解释，金地去年在销售增长的同时，毛利润和净利润却双降的主要原因是房价涨幅低于公司的预期。金地在全国300多个项目里面，房价涨幅只有2%。而在前年，全国70多个城市里面，金地的房价涨幅为4%。
“去年受到了更紧张的房地产调控政策影响，我认为市场的房价涨幅是不够的，因此造成了公司去年增收不增利的情况。”凌克补充道。
与此同时，2021年典型房企ROE指标呈现普降局面，下降房企占比约86%，整体从16.29%降至8.11%。企业维持ROE水平依靠其自身的盈利能力、运营能力、偿债能力，要想跑得既快又稳还挣钱，就要均衡三者的关系。
据凌克介绍，受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地集团的周转率也有了明显的提升， 2021年ROE仍达到了15.7%，处于行业领先地位。
项目开发和运营上，金地强调投资运营财务的一体化，销售和产品层的工程的一体化。拿到一手资源后，在一个合理的时间内完成开展、建设、销售、回款。通过一体化平台的打造，近四年金地的项目开盘周期也在缩短。
金地将全面打通公司与项目间的信息化，凌克介绍，在项目层面上，一是要做到项目信息全档案的数字化管理；二是要能够实时提取静态和动态的收益数据；三是要能够灵活地测算和模拟各种各样的经营活动。在公司层面，应在产能分析、销售和利润规划、敏感性分析和报表输出等方面提升信息化能力。
在建筑工程的数字化方面，凌克认为充分利用BIM技术，在未来可以帮助公司持续提升经营效率。有效提高金地的定制化能力，通过可选模块满足客户个性化的需求。
2022年一季报显示，期内金地营收、净利双双实现增长。其中，营收同比增长82.18%至133.54亿元，归母净利润同比增长10.82%至6.26亿元。
营销层面则保持灵活调整策略，比如去年上半年预测销售情况转好，该公司抓住销售窗口期集中供货、销售。与此同时公司越来越重视产品营销，主动把握营销的前期环境预判、营销市场变化，及时调整营销策略，每一个季度都会根据对市场的预测来预先安排供货结构。
金地还通过建立数字化营销平台，上线了“金房宝”“线上售楼处”等营销工具，以及与市面流量平台合作，打造数字化营销，提升营销精准性。
最终，去年全年金地完成签约金额为2867亿元，同比增长18%，增速位列房企第二；其中在上海区域及时供货，全面完成了销售目标。今年以来，该公司虽录得销售额同比下滑，但整体降幅略少于同行。
寻求第二增长曲线
从2010年开始，凌克开始着手搭建金地的“一体两翼”战略，即以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商。目前，房地产行业已由增量走向存量，金地也在主动拓展新赛道，以寻求第二增长曲线。
截止2021年末，金地集团在全国布局78个地级市，有十余个城市市场排名均位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。“去年金地自持物业收入达到了20亿，同比增长52%。坚持住宅开发为主，同时发展好自持。”凌克介绍。
“如果中国住宅存量见底或腰斩时，手头上有众多轻资产，可以确保公司市值持续上涨。因此金地在住宅业务发展的同时，逐步增加金地的持有型物业量。”
2021年度，金地持有物业营收20.6亿元，同比增长52%；持有型物业在运营项目28个、租赁面积约244万平米，同比增长37.5%。其中，产业园面积103.0万平米，低租金收入的未成熟期产业园占37万平米；未开业在途持有物业总面积约230万平米，其中产业园104万平米。
据介绍，目前，金地持有的在营购物中心、写字楼、产业园区以及长租公寓的出租率均达到了90%以上水平，其中长租公寓平均出租率稳定在94%以上，处于行业领先水平。未来持有型物业或将成为金地利润的第二增长点。
物业方面的表现，截止2021年末，金地智慧服务营收突破50亿元，达52.8亿元，同比增长30%。其合约管理面积突破3.3亿平米，其中，外拓占比为71%，非住业态占比为15%。
“持有型物业的流动性比开发型物业更差，因此不能盲目追求持有型物业的飞速增长。”凌克表示，“此后，我们希望在开发型物业销售减少或增速减少时，持有型物业在公司收入里达成合理的量。从而保证长期的股份价值。”
综合去年金地在非住宅业务的表现，总体上稳步增长，非住宅业务去年营收约87.45亿元，占总营收的8.8%，同比增长23%。
房企的资产模式不断由重转轻，十分考验房企自身的运营能力。而以管理输出为主的代建业务，行业中的规模也在迅速膨胀，金地也紧跟趋势。
根据金地2021年年度报告，其代建业务已在全国超30座城市完成布局、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米，商办项目投资规模超过400亿元，累计政府公建面积超过400万平方米。
在不确定的时代里，金地集团不断抓取时代机会，危中寻机。积极探索第二增长曲线，在变局中捕捉机遇，房地产行业虽然进入深度调整期，但能在艰难险阻中生存下来的房企，也将迎来雨后的太阳。
