2022博鳌房地产论坛·特写 2021年下半年以来，地产重重危机与压力之下，企业又该如何“自救”与“求救”以应对当前的发展挑战？同时，金融资本又该如何创新并寻求新的机遇？
作为一个架在火炉上炙烤的论坛，8月10日上午的博鳌资本大会上，嘉宾们思想的碰撞、交流的火花，给行业带来了很多启迪。
针对融资渠道受限，叠加销售端口疲软，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强颇为直接地指出，房地产现状没有所谓的“岁月静好、独善其身”，而是“覆巢之下安有完卵”的局面。民营上市地产公司60%已经债务违约，真实比率更远高于60%。
奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强
他认为，在融资性现金流受三道红线限制、银行还在缩减地产头寸情况下，真正决定房企能活多久的是经营性现金流。然而，今年上半年绝大部分的地产企业经营性现金流为负，正数者应极少。真实负数应比报表大不少，今年下半年很大机会扩大负数。
值得注意的是，由于拿地的下降，即便未来销售回暖，大部分公司将面临可售货源非常缺乏的问题，这也意味着2022年下半年及2023年的房企经营性现金流将更严峻。
他指出，“救市场不救企业”情况下，除了少数央企及国企，其他房企迟早血流干。对于破局，应当机立断地补充融资性现金流，即救企业，尤其是民企优质龙头，更重要的是需要重建市场信心或信用。
对于重塑信用，中城投资董事、总裁应华也表示认同。他建议：“争取国外债券市场受冷的情况下，国内的债券市场依然是可以的，所以抓住两点，重塑自己的信用、抓住销售、抓住债券融资的机会。”
中城投资董事、总裁应华
应华指出，行业可以借鉴国外的商业模式。从美国、日本、新加坡、香港的房地产发展模式可以看出，有低杠杆和轻资产两个共性。不管国、央企，还是仍在坚持的房企，低杠杆和轻资产的方向是一定要做的。
至于未来的房地产私募基金的机遇，他认为主要包含三个方面：第一、金融市场融资标准化与底层资产投资个性化的缺口，这包括非标转标，股权缺口，市场分化，资产差异化等。
第二，开发市场供求新平衡竞争趋于理性，拿地利润率回归正常化。中期库存健康，内卷竞争弱化，拿地利润率回升。
第三，公募REITs机制不断完善，核心资产投资退出渠道增加试点范围扩容，长期资本参与，税收政策支持，扩募机制完善。
对于公募REITs机制，应华表示：“在技术层面，国内的资管机构已经完全做好了准备，希望能有政策层面的东风。”
无独有偶，光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞也在会上呼吁监管方能够尽快的推出商业REITs的产品。
光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞
他指出，中国的REITs非常重要，原因有二：第一，因为我国是公有制，又需要整体的持有来运营，公有制最适合用REITs的方法去持有资产，通过证券化的方法把这个产品给所有的投资人。
第二，通过REITs能够让大家理解算账的逻辑。PE市场依赖于股票的二级市场才存在的，而房地产私募市场同样也依赖REITs市场而存在。有了REITs市场，就会一个标杆、一个参照的价格，然后投资人可以投私募的产品。
他认为，眼下正是打开REITs市场不错的时机。一方面，把REITs的市场打开，可以让一些资金回到开发商的手里，去帮助他们保交房。另外一方面，经过了2021年这个周期，开发商套现商业资产商业资产会继续拿地，他们可能更多地是去建杠杆，还银行的钱。
此外，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群也认为公募REITs前景是非常光明的。他认为，虽然目前政策仍有限制，但未来应该会有机会放开，将投资的类别扩大到购物中心、写字楼、酒店，还有养老院等等物业上面。
领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群
他指出，香港的REITs市场发展相对比较缓慢。目前在港上市的REITs占到香港证券的市值的比例也就只有0.53%，规模是非常有限。行业内缺乏统一的声音，也缺乏一个组织者。
据他介绍，最近领展可能会宣布成立一个香港房托基金的协会，创始会员还包括越秀信托、顺丰信托等。协会能带来一系列的好处，包括跟市场监督者有一个更好的沟通，也促进业界的交流和向投资者进行非常深度的推广，同时还为参加的会员提供资讯。
