观点与黎祥掀对话:从广州南站出发 新鸿基地产再续TOD传奇

观点与黎祥掀对话:从广州南站出发 新鸿基地产再续TOD传奇
2022年08月15日 21:05 观点新媒体

编者按:在创造中寻求解决之道,从2022年开始,一个“新的行业”正在成型。

当前,世界与中国迎来百年未有之变局,面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性,困难与考验前所未有。

此时,整体经济及各行各业都进入了新的周期,房地产及由此衍生的全新生态体系,要用最积极的态度,给今天的行业及相关产业重新定位,并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业,作为稳住经济的重要抓手,在新的周期,中国地产行业的企业领袖和精英们,如何创造新的未来?

值此艰难时期,“2022博鳌房地产论坛”如期召开,观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人,传递信心与勇气,讲述他们的故事和思想。

观点网 广州已正式进入夏季,即使在空调充足的地铁站台,也能不时感受到擦肩而过的人潮散发出阵阵热浪。

天气闷热,很难下定决心走进炎烈日之下。尤其当你有一场重要的拜访,没有人会甘心因汗流浃背而失态。

幸好我们与新鸿基地产南中国区总经理黎祥掀的见面约在天盈广场西塔,从5号线猎德站B出口,经过一条自动行人道来到天汇广场igc,再穿过人流如织的购物中心部分就能无缝连接到达写字楼。在夏季,对周边的上班族而言,这样的舒适度是重中之重。

位于猎德地铁站上盖的天汇广场igc,是新鸿基地产继天环广场之后打造的另一个地标性TOD商业综合体。该项目自2016年建成开业至今,已经走过约6年时光。

如今,蓄势待发的新鸿基地产正筹备另一个规模更大、更具雄心的项目--广州南站周边区域大规模综合开发。

以这个旗舰项目为节点,新地将凭借多年积累的综合实力,继续伴随粤港澳大湾区发展,与大湾区共同成长。

新鸿基地产广州总部办公室

上市50年

新鸿基地产是以香港为基地,是香港最大的地产发展公司之一。1972在香港上市,新地乘上香港在二战后的高速发展时期得以迅速成长。其中,香港房地产市场于70年代、1980年代开始兴旺。

这段时间,也是香港从一个中西合璧、拥有大量住宅平房的滨海小城,迅速成长为全球发展密度最高的城市之一,再随着规划、建筑水平的提升,逐渐从垂直之城到立体之城的演变过程。

深度参与香港的造城运动,新鸿基地产无论从住宅、写字楼、购物中心、酒店,以及大型综合体项目,都颇有建树。如今,该公司已经成为住宅、商业双轮驱动,兼顾地产行业上下游产业链和多样化投资的商业集团,业务网络完善且拥有极强协同效应。

从香港出发,紧抓改革开放机遇,新鸿基地产进军内地也已有30多年时间,多年营运,为内地市场建设了众多令人过目不忘的优质地产项目,包括上海国金中心、上海iapm商场、北京apm商场、广州天环及天汇广场等,这些优质商业项目所形成的稳定租金收入是新地业绩的压舱石。

因此,凭借深厚的底蕴,新鸿基地产在新冠疫情期间仍能行稳致远。资料显示,2020/2021年度,实现收入852.6亿港元,同比增长3.2%,可拨归股东溢利266.9亿港元,同比增长13.4%。

同时,年度内新地录得总租金收入同比上升2%至247.91亿港元,净租金收入同比上升3%至191.49亿港元。而2021/2022财年中期这段困难时期,集团在内地租金收入仍然上升了12%。

再续TOD传奇

如果你对新鸿基地产旗下商业地产项目有所了解,你会发现TOD项目会占相当大部分的比例。

最初,这是新地作为一家港资开发商,为顺应香港这座紧凑型城市的发展需求所形成的结果。后来,随着中国城市化进程的迅速推进,新地将这些长期积累的经验带来内地市场。

而广州南站ICC项目则是新鸿基地产TOD站城一体化开发技术的最新作品。

2021年4月,新鸿基地产斥资约105亿元(土地价格70.82亿元+配套设施建设成本34.61亿元)竞得广州番禺区南站核心区TOD项目地块,折合楼面地价11493元/平方米。

该项目地块分为多宗土地, 根据出让条件, 用地需用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设。

项目业态包含商业、商务、居住、公共交通设施、公共服务设施等,集商务办公、公共交通、粤港青年创业功能于一体。地块零碎分散、业态庞杂,如何梳理清不同地块的组合并最终实现协同效应,是项目发展的难点。

而新鸿基地产恰好擅长于运作此类项目,深耕香港TOD近40年,建成直到今天仍是人流最畅旺商场之一的沙田新城市广场、第一个国际性地标国际金融中心IFC,以及全港最高的环球贸易广场ICC等,沿港铁线路陆续运营多个瞩目的TOD大型综合体项目。

以ICC为例,该项目为港铁九龙站上盖综合体发展项目的一部分,整个九龙站上盖项目充分发挥了香港TOD项目高容积率开发的特点,在九龙站周边13.54万平方米的多幅地块上高密度发展了多功能复合业态,包括住宅单位、服务式公寓、23万平方米的甲级写字楼、9.28万平方米的购物中心,两间顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店和大量室内外公共休憩、绿化空间。

同时,项目通过层次分明的规划设计,打造了立体的交通和商业网络,将地铁、机场快线、巴士站、的士站、自驾等多种交通之间的换乘进行融合,有效疏导了不同目的的人流和车流。

项目从上至下分为7层空间,其中地下两层主要规划为地铁站、机场快线和物业塔楼的地下例如停车场;地面层为轿车和巴士同行区域;地上两层为购物中心;再往上则为住宅、写字楼和酒店部分。

值得注意的是,在项目内不同的商业空间之间,以及项目外与高铁西九龙总站、柯士甸地铁站和西九龙文化区等区域之间,九龙站上盖项目均设置了由统一标高的连廊和天桥等组成的无障碍步行平台网络,配合购物中心、公共空间内部的步行道,实现了良好的步行可达性和舒适度。

“我们也有信心将广州环球贸易广场发展成为一个产城融合、站城一体的项目。”黎祥掀是建筑测量师出身,曾深度参与新地旗下多个项目的设计及管理方面工作。如今作为集团南中国区总负责人,他希望将过去成功的经验全部放到广州南站ICC项目。

目前,广州南站项目已定案为广州环球贸易广场(广州南站ICC),对标香港ICC。

放眼未来,黎祥掀表示公司将这个项目定位为粤港澳大湾区的新地标、新引擎、新枢纽,他期盼在穗港通过高铁能实现47分钟直达的当下,两个高铁站上盖项目能实现协同效应,成为两地联动、双核驱动的模范。

至于项目的细致规划,据他介绍,广州环球贸易广场将会采用 “东商务(地标及商务)、西交通(交通和配套主导)”为概念作整体规划,设计重点在于如何高效、合理的处理好人流和交通的关系,将人流车流留住并梳理好,再通过便捷的接驳连接送出去,让人和车能够“进得来,也出得去。”

黎祥掀强调项目不同地块之间的连通性,即通过连廊、步行平台实现写字楼、商场和酒店等各业态与车站的连通。

“做TOD项目最重要的就是无缝连接,我们叫Connectivity。”

最终实现的效果,是以商场为中心,将每一个地块和各种交通设施通过架空步行通道串联起来,为利用轨道交通通勤的人员建造顺畅的步行动线,提升车站周边步行的便利程度。

“这个就是‘站城一体’的概念。”黎祥掀表示,这同时是新鸿基地产“以心建家”理念的体现。他提出,公司每做一个项目都会站在使用者的角度思考问题。“使用者想要什么?想做什么?我们就从使用者(的角度)出发,用心去做。”

黎祥掀介绍,基于新地过去在TOD项目规划、建设到最终孵化、长远运营,拥有“一条龙”的丰富经验,因此对于最新的广州南站ICC项目,也会从过去项目的一手反馈中寻找灵感。

“设计是经常修改的……基本每个环节都在反馈意见,不断反馈,不断改善。” 黎祥掀称,这样才能真正做到与时俱进,真正考虑到使用者的感受和体验。

广州环球贸易广场(广州南站ICC)效果图

着眼未来

2019年2月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,向外界提供了从一个更高的角度观察这个生机勃勃地区的机会。

过去新地一直提到要积极把握大湾区机遇,但“粤港澳大湾区的蓝图,是一个很大的课题”,如何找准重点,引导集团的整体投资?广州南站ICC项目的落地,背后恰恰展现集团对大湾区发展趋势的高瞻远瞩--将着眼点放在轨道交通上。

只因粤港澳大湾区正尝试重新建立一个由轨道交通塑造,结构清晰、能持续演化完善的城市群结构。而在其中,广州是中心城市之一,从《规划纲要》可见,广州将充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。

从投资的角度看,“2021年国家商务部将广州纳入前五个国际消费中心培育城市。”黎祥掀表示,同时在广州市十四五规划内,亦提出要建设成为国际消费中心,“整个广州未来有很大的发展潜力。”

从更重要的交通角度观察,近年来,随着互联互通基础设施的大力推进建设,大湾区内“9+2”城市的“1小时生活圈”已基本形成。

2022年广东省政府工作报告也指出,今年广东要加快建设“轨道上的大湾区”,包括推进广佛环线、深惠等城际项目,建设佛莞城际广州南至望洪段等项目,提出要提升干线线路、城际铁路、城市轨道融合发展水平,强调了湾区内各个城市利用轨道交通联通的便捷性。

作为传统意义上的对外门户,广州本身拥有比较完善的交通网络和多个重要交通枢纽站场。在《规划纲要》中,它的综合交通枢纽功能亦被着重强调,无论在航空、航运、轨道和公路网络的未来建设,均提出了更大的可能性。

顺应这个逻辑,新鸿基地产在2018年、2019年和2021年通过招拍挂拿下多幅地块--打造南沙庆盛枢纽项目和广州南站ICC项目,这两个项目是集团在大湾区内的重点项目之一。

据透露,广州南站ICC项目去年4月份拿地,12月正式奠基,现时部分地块已经开展地基、基坑的工程。“我们预期第一期销售的是住宅,希望在年底推出市场。”黎祥掀称。他相信,市场将很快能目睹这个旗舰项目的真正风采。

广州环球贸易广场(广州南站ICC)效果图

以下为观点新媒体对新鸿基地产南中国区总经理黎祥掀先生的采访实录节选:

观点新媒体:新鸿基地产南中国区今年最重要的工作目标是什么?

黎祥掀:新鸿基地产在2018、2019和去年,拿了两个很大的(南沙项目、南站项目)综合体、TOD项目。短时间内,新鸿基地产着眼这两个大型TOD项目去做。

其中,在2021年4月份拿到广州南站项目,地价70.82亿。我们计划将其打造为世界一流的TOD项目,楼面面积超过86万平方米,整个综合体包含有商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等业态。

关于南站项目,去年12月正式奠基,部分地块已经开展地基、基坑的工程,整个项目已经全部铺开,进度也比较理想,预期第一期销售的是住宅,希望在年底推出市场,相信会有一个好的产品推荐给市场。

我经常将公司精神挂在嘴边,即以心建家、与时并进、群策群力和以客为先。这个理念加上以前开发的成功经验,会放在广州环球贸易广场这个项目中,希望该项目能成为粤港澳大湾区的新地标、新引擎、新枢纽。

观点新媒体:之前新鸿基在广州的几个综合体都是TOD项目,相比它们,南站TOD项目的领先性是哪里?项目设计有什么特点?

黎祥掀:从规划设计上,没有一个项目是完全一模一样的,性质可以一样,但是起码地点不一样。我经常说与时并进,同时间不可能把一个设计完全复制到另外一个地方,也是要因应市场需要和地理环境去改进。

南站这个项目会用东商务、西交通的概念进行整体规划,通过人行通道、换乘空间,将写字楼、商场、酒店等和南站无缝连接,这是重点,做TOD项目最重要的就是无缝连接,我们叫Connectivity。

其实新鸿基地产过往有很多这类的发展经验,比如香港IFC、香港ICC、上海浦东IFC和 浦西ICC,还有近期也有一个大型综合体项目上海ITC,这些都是TOD综合体,每一个含金量都很高。但是每一个成功的TOD项目都发展在不同的时间,我们会将成功的经验全部放到广州南站ICC项目。

我们叫这个项目广州环球贸易广场(广州南站ICC),和香港环球贸易广场ICC名字一样,希望有一个协同效应。当然也会把一些新的、与时并进的最新设计放进去,希望这个项目成为耸立在大湾区里的新地标。

观点新媒体:南站TOD项目具体来说借鉴了什么开发经验?

黎祥掀:刚才提到新鸿基地产过往有多个很大型的、成功的世界级项目。我们最早期的项目是在香港的新城市广场,这个项目依附在港铁沙田站旁边,对我们来说是最早的大型TOD项目,第一期已于80年代落成,有将近40年历史。项目里面有酒店、住宅、商场、写字楼,如今已经成为很多深港人士出行的重要枢纽。

往后就是在香港中环的核心区IFC、九龙站的ICC和2019年投得的高铁西九龙总站上盖项目。其中IFC和ICC目前已成为香港的“维港门廊”,对于香港来说是一张明信片。同时,这几个项目帮助新鸿基地产在TOD发展模式上,建立一个优秀的典范或者案例。

集团也有信心将广州环球贸易广场这个项目发展成为一个产城融合、站城一体项目,成为都市的新引擎。这个就是我们的发展理念。

广州南站是全国客流量最高的高铁站,因为疫情关系,去年流量是比较少的,但2019年数据是达到1.88亿人次,每日平均50万人次。

但现在只有人流是不够的,要将人流留住才是发展的目标,将人流留住,梳理好,再通过接驳连接的设计,就是站城一体。合理地处理好人流和交通的关系,是一开始这个项目的规划重点。

目前南站的交通不是很完善,相对有点凌乱,梳理好之后,将来的产品会像香港ICC项目一样,将公共交通全部整合,包括长途汽车客运、公车、出租车,还有现在比较流行的网约车。

我们比较注重的设计,是要“进得来、出得去。”你有没有去过超级市场?如果只是很大的门口进来,但排着队出不去,给不了钱,是不行的。梳理好交通的一个很大的原则,是无论人也好、车也好,进得来要出得去才行。

例如,香港IFC国金中心,一期、二期中间隔着一条大马路,所以设计了两条商业连廊。人们如果下着雨拿着雨伞,或者遇到很大风,在一期商场不通过连廊去二期比较困难,不够人性化。

所以我们经常说,以心建家是什么意思呢?是在使用者的角度中想有什么?想做什么?我们就从使用者出发,用心去做。这类设计同样会放进南站项目,规划上会将商场部分作为中心,将所有动线全部牵起来,无论去酒店、写字楼、公寓,都可以通过连廊将人流有效梳理。

在广州IGC,人们搭地铁进来了之后,想去两座写字楼,可以很流畅的经过商场到达,中途还有充裕的时间可以买杯咖啡,整个概念就是无缝连接。即希望通过合理的人流交通动线设计,将交通梳理好,将Connectivity做好、无缝连接做好,这个就是TOD的精髓。

观点新媒体:新鸿基在南沙也有一个庆盛TOD,和南站TOD有没有联动效应?

黎祥掀:一定有的,刚才我说了在香港的ICC,还有广州南站ICC,这两个有一个协同效应,南沙的项目也是广深港高铁庆盛站边,和南站只差一个站。

南沙项目是刚刚好坐落在庆盛枢纽板块。南沙当地有很多政策推动,国务院在六月也刚出了一个很大的深度合作规划联动,  名为《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》,里面有很多年轻人创业、工作的一系列政策,对于庆盛TOD项目来说一定有很大的帮助。

早前6月14日出台的,在税收、教育、医疗等方面都有很重磅的优惠政策,我觉得绝对可以吸引港澳企业和人士进驻南沙,将南沙打造成为另外一个宜居宜业宜游的新典范。

新鸿基地产作为香港发展商,希望可以通过我们的项目配套,吸引相关的人才,特别是香港人才在里面发展、创业,提供优质社区。

庆盛枢纽综合体项目效果图

观点新媒体:新鸿基在华南区的长远发展有哪些展望?

黎祥掀:2019年2月发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,提出了具有国际竞争力的国际一流湾区和世界级城市群目标。三年多以来,粤港澳大湾区实力显著增强,一直公布不同的政策,粤港澳合作更加深入,国际一流湾区和世界级城市群框架已基本成形。

新鸿基地产作为香港大型地产发展公司之一,一直秉承着以心建家的发展理念。过去几十年改革开放,我们在大湾区也有几十年的发展经验,广州、佛山、中山、东莞都布局有项目。近年,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,我们拿了南沙庆盛、广州南站等大型综合枢纽项目,投入了很大的投资。

我们不遗余力,希望在大湾区中寻找合适的发展项目。往后,更要秉承国家政策和指导,紧跟市场变化,要与时并进,一直学习,因地制宜发展项目,再寻找新的机遇。

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