观点指数 8月25日，星盛商业管理股份有限公司发布中期业绩公告。从业绩数据来看，其上半年业绩虽均实现一定增长，但整体增长速度放缓。
财报数据显示，星盛商业2022上半年收入约2.60亿元，同比增长0.8%，归母净利润为0.96亿元，同比增长15.7%，毛利润约为1.5亿元，同比增长约2.6%，毛利率为57.7%，同比提升1个百分点。
而2021年的收入、毛利率、归母净利润等关键指标则分别同比增长29.5%、32.9%及45.8%，均实现双位数增长。相比之下，其2022上半年的增长显然较为疲软。
在市场仍面临疫情等不确定因素下，星盛商业当下主要方向是在维持现有项目稳定发展前提下，实现规模上的增长。
营收、毛利率与外拓能力
作为纯商管企业，星盛商业以三种模式提供商业物业运营服务，即委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务服务。
回顾2022上半年财报数据，可以发现委托管理服务依然是其收入占比最高的业务类型，收入约1.89亿元，占比约72.7%。与此同时，该业务也是上半年唯一实现收入同比增长的业务类型，增幅为10.41%，其余的品牌及管理输出服务、整租服务收入同比呈下滑趋势，分别下降-20.55%和-3.41%。
数据来源：企业财报，观点指数整理以上两种业务的收入增幅下滑，实际上与当下房地产行业的市场环境相关。一方面，在房地产行业面临压力之下，考虑到成本压力，不少开发商企业对于项目开发的积极性有所下降。
另一方面，考虑到市场波动和回报率，商管企业在项目选择上也更为审慎。这些都使得商管企业获取优质轻资产项目的难度提升，更为考验企业运营能力。
从毛利率来看，目前星盛商业三种输出模式中，品牌及管理输出服务的毛利率最高，达到73%。这与该模式提供的服务有关，此模式下星盛商业仅作为专业管理者参与咨询、招商及运营等环节，不需要投入大量资金及人力资源，这也是目前星盛商业轻资产化程度最高的输出模式。
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与此同时，该模式也保证了星盛商业规模扩张稳定性。截止2022年中期，该模式下合约项目数量69个，合约建筑面积265.1万㎡，项目数量和面积居三种模式之首。从这个角度看，该模式项目的获取和运营对于整体毛利率的提升能发挥较大作用。
对比行业水平，星盛商业目前的毛利率为57.7%，而同为商管的企业的珠海万达商管2021年毛利率为37%，华润万象生活2021年购物中心业务毛利率62.4%，宝龙商业商业运营服务毛利率为35.2%。相比之下，星盛商业的毛利率水平处于行业较高水平。
这与其较多项目布局大湾区，尤其是在深圳有较大关系。财报数据显示，其目前在大湾区布局59个项目，其中深圳项目22个。
项目大量布局于一线城市，能获得的收入较为可观。但一线城市的商业空间有限，未来想要维持或有所增长，依然要在项目拓展和运营上下功夫。
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第三方外拓能力上，2022年中期星盛商业第三方外拓比例轻微上升。财报数据显示，星盛商业截止2022上半年的合约面积420万㎡，开业面积191万㎡，第三方面积占比为65%，2021年该指标为62%。
此外，据观点指数了解，星盛商业当前已开业25个项目，在运营面积191万㎡。2022年新增目标不低于70万㎡，2021年全年的合约新增面积则为66万㎡。2022上半年已新增4个外拓项目，面积为30万㎡，展现出较强外拓能力。
但也需要关注到，在市场依然面临疫情等因素之下，星盛商业上半年仅开业2个项目，而年内计划开业项目8个。如此看来，其下半年需要保证足够项目的开业，以拉动营收和利润的增长。
出租率目标与新尝试
于商管企业而言，出租率是衡量企业运营能力重要指标之一，目前已上市或计划上市的商管企业出租率基本维持在90%以上。据管理层披露，星盛商业截止2022上半年的出租率为92.3%，今年的出租率目标是达到95%，这对其品牌资源及运营能力都有一定考验。
丰富的品牌资源，能在企业进行项目品牌调整发挥优势。在保持较高稳定出租率的同时，给消费者以新鲜感。目前星盛商业合作品牌数量为4700个，能够满足其日常运营和扩张需求。
与此同时，随着新项目入市，星盛商业的运营能力也将迎来挑战。一般认为，开业3年以下的项目处于培育期、3-5年的项目处于成长期、5年以上的项目才达到成熟期。而星盛商业目前开业项目中，尚未达到成熟期的项目16个，占比约6成，这也意味着这需要投入更多精力和人力进行运营。
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但一旦项目进入成熟期，出租率和营收也将维持在稳定提升的较佳状态。如星盛商业旗下的深圳福田星河COCO Park，2022年上半年该项目共新签约品牌37家，其中全国首店3家，华南首店3家，深圳首店6家，福田首店10家，出租率保持在98.9%的行业较优水平。
聚焦到未来扩张可能性上，目前星盛商业旗下共有4条产品线，即COCO Park、COCO City与iCO、COCO Garden、第三空间，分别为涵盖城市型、区域型、社区型以及高端家具购物中心，基本能满足不同定位项目的发展需求。
在此基础上，星盛商业表示下半年还会在社区商业领域不断地探索，加以落地。但也需注意到，不同于大盒子、大型的购物中心，社区商业更关注消费者的及时性、便利性的需求，运营和招商上与传统购物中心还是存在一定差异，操作起来难度并不小，但依然不失为一种新的尝试。
