观点网 又一个中秋前夜，于香港上市50周年的新鸿基地产，向市场公布过去一年的成绩单。在最新公布的年报数据中，我们不难看出这家老牌房企在市场波动下所受的冲击。
截至2022年6月30日止年度内，新鸿基地产收入777.47亿港元，同比减少8.81%；撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为287.29亿港元，而去年为298.73亿港元，同比降3.83%。
此外，可拨归公司股东溢利及255.6亿港元，去年则为266.86亿港元，按此计算，公司股东应占年度溢利同比降超4%；每股盈利8.82港元，而去年则为9.21港元。
不增收，亦不增利，新鸿基地产于年报中表示，处于环球经济前景不明朗和进入加息周期时期，会继续恪守严谨的财务管理原则，加强发展可供销售物业的业务，以加快资产流转，也将继续以合乎成本效益和省时的方式发展优质项目，以带来持续的现金流。
“资产流转”、“成本效益”、“现金流”，每一个词都映射着新鸿基地产当下的谨慎心态。
两地分化
港内外疫情的影响仍在持续，新鸿基地产于内地业绩增长与香港方面下滑形成明显对比，今年也不例外。
在报告期内，新鸿基地产来自内地的总租金收入按年上升4%，达到54.28亿港元。而于香港总租金收入同比减少3%至175.51亿港元。不难看出，新鸿基地产在内地的租金收入依旧保持增长，但其下半年的表现则依旧受到上海疫情防控措施的影响。
目前，新鸿基地产于上海坐拥约三百万平方呎的商场项目，包括上海国金中心商场、环贸IAPM及OneITC商场。然而，于2022年第二季度上海因疫情实施人流管控措施，造成新鸿基地产商场的营业额和人流量下滑。除上海外，北京APM及广州的IGC、天环广场出租率较为稳定。
值得一提的是，在今年4月广州的土地集中出让中，新鸿基便斥资70.82亿获得番禺区TOD地块，加上需付出34.61亿元相关配套设施的建设成本，总投资金额达105亿元。
对于该项目，新鸿基表示将将其中比较重的比例用作长线投资：“在大湾区内新增的广州南站大型综合项目，总楼面面积约九百三十万平方呎，其中逾百分之四十的楼面将用作长线投资。”
去年4月，新鸿基于广州土拍中以超105亿元价格斩获获番禺区TOD地块，而落成的项目将作为其长线投资战线中的一环。据管理层介绍，这宗在新增的大湾区内广州南站大型综合项目，即广州环球贸易广场广州南站ICC总面积40%的楼面将用作长线投资。
“有信心将广州环球贸易广场发展成为一个产城融合、站城一体的项目。”在8月接受观点新媒体采访的新鸿基地产南中国区总经理黎祥掀如是说道。
于年报中，新鸿基地产透露，广州南站ICC项目正进行第一期的地基工程，首批住宅单位计划于2022年底起开始推售。而该项目将与其在香港高铁西九龙总站发展项目联动，以发展大湾区的业务体系。
将内地业务与香港业务融合协同，一方面有利于缓解现阶段新鸿基地产在港业务的下滑，另一方面，香港业务的成熟体系或许也能使得广州ICC新项目加快脱离“新手村”。
而有关年内香港业务的走势，从新鸿基地产新任执行董事冯秀炎的近期发言中可窥知一二。其表示，目前香港疫情缓和，加上受消费券带动，上半年消费市场上升加快。
“在疫情持续受控，以及新一轮消费券带动下，市况表现理想，料下年半年会出现喷井式消费，全年可与去年同期水平。”以新鸿基地产位于九龙关的旗舰商场apm为例，其7至8月商场人流及生意或将按月上升30%及20%。
资金流动
香港楼市受疫情冲击影响，整体市场气氛依旧不佳。今年6月，利嘉阁地产董事陈大伟公开表示，2022年一月在香港社区爆发疫情，无源头个案不断增加，并预计上半年整体私宅涉及金额将较2021年下半年下跌30%；而比较2021上半年跌幅更巨，总值将下跌40%。
不难看出，香港楼市经历多重冲击，市场表现并不稳定。但值得注意的是，新鸿基地产于年内在香港录得的合约销售额约296亿港元，同比上升27.59%。具体来看，年内所获的销售额主要来自邻近香港湿地公园的Wetland Seasons Bay第一期及第二期、元朗The YOHO Hub、大埔Silicon Hill第一期和沙田珑珀山第一期及第二期。
除新项目外，新鸿基地产于港内也在推售西九龙汇玺III等已落成物业，屯门NOVOLAND第1A期及第1B期分别于2022年7月及8月开售，目前已经卖出超1500个单位，套现94亿港元。
“内地的住宅市场遇到不少阻力，需求偏软，销售活动亦不时受新冠疫情影响。”与物业发展蒸蒸日上的状况不同，新鸿基地产于内地楼市的销售有所下降，年内合约销售额约人民币33亿元，较去年下滑32.65%。
据年报披露，新鸿基地产目前于内地主力发展的项目主要为合作模式，例如上海天荟、无锡太湖国际社区、佛山泷景、成都环贸广场等。
不难看出，新鸿基地产在布局内地市场中，更加偏爱一线及新一线城市，其中成都、苏州及杭州的项目占比均有所提高。此外，其在内地约有280万平方迟楼面竣工，其中的8成将出售，其余2成则是用作出租及长线投资。
“长线投资”四个字在这份年报中足足出现了40次，频频提及的原因或许与新鸿基地产当下的财务情况有所关联。
于年内，新鸿基地产以私人配售方式发行了7亿港元的三年期债券、24.9亿港元的七年期债券；人民币八亿元的三年期离岸债券，以及人民币11.1亿元的七年期离岸人民币债券，此外，还筹组了一项168亿港元的五年期银团贷款。
另悉，于今年6月15日，新鸿基地产还与16家主要的国际及本地银行签署一笔五年期可持续发展表现挂钩贷款协议。这次银团贷款录得逾四倍超额认购，最终总贷款额达到207亿港元，贷款款项将用作集团日常营运资金，以及支持现正进行的可持续发展工作。
不难看出，目前新鸿基地产的财务来源较为多元，其债务年期也因为充足的贷款额有望延长，同样地，其资金库里的备用资金应较为充足。
对于这家已走过半世纪的房企来说，走过周期的必然条件不仅包括保证资金充裕，找到市场内生的新动力、维持港内外业务的平衡也同样重要。
