编者按：“现在是审慎行事的时候了。”
一向积极乐观的陈启宗先生，在最新刊发的恒隆集团2022中报致股东函中，表达了对当前世界局势、经济前景与营商环境等方面的思考和忧虑。
他指出，数起关键事件接踵而至，永久改变了世界。
中国也难免会受影响，但陈启宗表示仍然看好内地经济发展，甚至长远来说其实可能是正面的。
住宅市场则是另一个令人担忧的问题，但这是一个酝酿已经的危机，且对恒隆影响有限，因此，“我们仍有时间等待市场复苏”。
总体而言，陈启宗认为现时环境对营商不利，存在太多不明朗因素。因此，恒隆确信现在应非常谨慎，静候时机再作新投资。
他最终再次明确，恒隆的高端商业地产租赁业务，长远前景其实会很不错，“未来数年，我们的巿场领导地位很可能会进一步巩固。”
以下为恒隆集团2022中报《董事长致股东函》全文，转载时略有删减。
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业绩及股息
在内地和香港再次爆发2019冠状病毒病疫情的背景下，截至2022年6月30日止六个月，收入增加6%至港币56.05亿元。整体租赁收入持平，达港币52.89亿元。
股东应占纯利减少5%至港币14.39亿元，每股盈利相应下降至港币1.06元。
倘扣除物业重估的所有影响，股东应占基本纯利上升7%至港币16.00亿元。每股基本盈利相应增加至港币1.18元。
董事会宣布派发中期股息每股港币2角1仙，将于2022年9月29日派发予于2022年9月15日名列股东名册的股东。
业务回顾
历史上总有些时期特别关键，危机处处。数起关键事件接踵而至，永久改变了世界。
在近代，这种现象每隔数十年就会发生一次。本人相信，我们正处于这样一个时刻。虽然这次中国或许并非处于事态的核心，但难免会受影响，几乎所有大企业都会受影响，我们也不例外。现在是审慎行事的时候了。
过去30年，美国对中国的崛起日益感到忧虑，而大约十年前，美国此等行径更越发明目张胆，开始煞费周章去阻碍中国的发展。中国对世界没有威胁，充其量是威胁到美国的霸权地位。特朗普2017年当选总统时，情况变得更糟。拜登总统只是在延续美国政治体说服自己采用的策略，局势每况愈下。
其后，2020年初新型冠状病毒病疫情来袭，撼动全球。本人记忆中，历史上没有一次疫情传播得如此之广、如此之快，这很大程度上是科技促成的全球一体化所致。
接着，今年初爆发俄乌战争。近数十年世界战事频仍，因此也不应感到意外。这次特别重要的是西方国家的反应，这些反应的影响比俄乌战争带来的更深远。今后许多年，世界将不再一样。
这已经不是美国第一次随意冻结他国或他人的资产。不久前，阿富汗也遭受同样命运，但冻结俄罗斯资产的影响则要大得多，主要因其能源资源。如果美国可以随时禁止银行通过SWIFT进行交易，那么包括其盟友在内的所有人还会相信华府吗？美国此等行径很可能会改变未来数十年的全球资本流动。
全球能源政治的面貌也会变了样，俄罗斯是西欧的主要天然气供应国，现在，西欧能从哪里购买天然气，而俄罗斯又会把天然气卖给谁？这些巨变会改变经济体和企业。由于中国是全球贸易体系不可或缺的重要部分，也是我们的主要市场，不管结果怎样，中国都得作出调整。
俄乌战争令能源和粮食价格飙升，加剧了全球通胀，几乎所有国家都会陷入苦况。有些地区会出现饥荒，引发政治不稳和难民迁移，这将会是某些较贫穷国家的命运。较富裕的国家也会受苦，只是受影响的方式不一样。各国为了压抑通胀而加息，不仅会令负债累累的发达经济体受创，也会打击发展中的经济体。美国和美元会怎样？这些都是棘手问题，会影响所有人。
中国能幸免吗？不论结果好坏，都避不过，长远来说影响其实可能是正面的。
近期来说，内地的经济是我们业务关心的问题。尽管如此，本人相信只要政府想刺激经济，便有能力做到。西方国家正在加息，中国则在减息。中国与其他的许多主要国家不同，其国债率相对较低。再者，中国出口表现仍然良好。
然而，内地另一个令人担忧的问题是住宅巿场。鉴于我们的业务基本上不在这个范畴，所以不是我们最关切的问题。不过，住宅巿场在内地经济举足轻重，兴旺与否会影响广泛。
正如本人多次公开表示，中国的住房房地产业是一个酝酿已久的危机。几乎所有民营的住宅发展商都采用了不可持续的业务模式。他们似乎只关心土地储备的规模和总体收入，他们为了在这两方面做出成绩并击败竞争对手，于是过度借贷。他们又怎能不陷入困境？！本人无法理解为何不及早行动，加以控制。
有意思的是，目前的问题并非影响整个业界，只牵涉民营发展商，而非国有企业（国企）。后者的负债水平受政府部门严格控制，这类限制以往没有施加在民营房地产发展商身上。因此，当政府引入新的紧缩政策，他们的资产负债表便严重受压，很多发展商现在要挣扎求存。如今，购置土地的主要是国企。
当城市化持续下去，便会有住宅巿场。尽管如此，待一切尘埃落定时，相对的巿场份额可能会发生重大变化。过去，国企只占全国住宅巿场约30%，可能很快有一天会达到70%，最终比例会视乎是否有进一步政策出台。
我们在内地销售的住宅单位全都是豪华服务式寓所，它们均属于规模大得多的商业发展项目的一部分，这些项目包括购物商场和供出租的办公楼。尽管如此，如今低迷的巿况确实影响了我们服务式寓所的销情。我们首个包含供销售住宅的项目是武汉恒隆广场，这些单位要到2023年下半年才能入伙。
因此，我们仍有时间等待市场复苏。
在香港，第五波疫情在年初后不久来袭。这肯定不利营商，包括我们的物业租赁业务。
由于上述情况，本人认为本公司过去六个月的业绩颇为理想。内地的租赁收入比一年前上升了2%，而香港则下降了4%。两地相加的总租赁收入与去年同期相若。我们的本地市场目前占租赁收入的32%，内地则占68%。内地的租赁边际利润率回落一个百分点至68%，香港则回落两个百分点至81%。
我们售出了香港蓝塘道的一间豪华大宅，为总收入带来6%的增长。
展望
从上述情况可见，现时环境对营商不利，存在太多不明朗因素。因此，管理层确信现时应非常谨慎。长期关注我们集团动态的人会知道，我们过往一直能把握熊市的时机——我们总在其他人没有胆量或财力时购置土地。
过去30年，这个游戏很有意思，为股东赚取了可观的利润。犹记得1994年、2000至2001年在香港，以及2005至2007年、2013年在内地，我们都是这样趁机购置土地的。
但这次不一样。正如本人在一个内地房地产会议上所说，当前的市况有别，前所未见。此“熊”不是过去的那些“熊”。
我们理财一向保守，现在更不应改变策略。事实上，我们必须加倍谨慎，若涉资本投资尤然。除非有十分吸引的机遇，否则我们将静候时机再作新投资。至于重大资本项目，可暂缓的都应暂缓。
只要遵循上述原则，我们应能保持安稳。我们的资产负债率低，并已安排好多个额外的融资来源。不过，我们并不预期在常规业务以外动用这些资金。现时我们只有一个新的大型商业综合项目仍在施工，就是杭州恒隆广场，该项目需要大量资本支出。我们计划从2024年起分阶段完成项目。如有必要，其他项目大多可以暂候。到目前为止，我们还没有需要作出这样的决定。
此外，我们已经在上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场完成两项大型资产优化计划。因此，这些较早期的物业可说已焕然一新，而其他物业则是后起之秀，无需急于进行进一步的大型改善工程。最后，我们的业务模式也颇具防御能力：我们依靠租赁收入，而我们的租户都是国内外最稳健的公司。有别于完全或大部分依赖物业销售的房地产公司，我们的收入一夜间消失的可能性微乎其微。
我们的主要业务，即高端商业地产租赁业务的长远前景如何？本人认为其实会很不错。坦白说，论吸引力，没有多少业务及得上我们，理由如下：
长远来说，中国应该仍是相对稳定的投资地点，庞大的国内市场会依然具吸引力。未来数年，平均经济增长或会维持在每年4%至5%，但这依然比大多数、甚至世界其他主要地区高得多。个人消费会成为愈来愈重要的经济动力。若奢侈品消费比日常消费增长得稍快些，本人不会感到意外。目前而言，本人也不预期政府会推出不利我们行业的特定措施。若上述估计正确，那么我们便处于相对强劲的经济体中占据了极有优势的位置。
正如本人前数年所撰述，由于地产业的一些特性，使我们的核心业务，即奢侈品零售租赁业务特别吸引。若要成功，需有相当丰富的经验和知识，而这些条件均得来不易。故此，在内地，成功兴建并营运高端购物商场的公司并不多。这样的公司全国屈指可数，不用说我们是其中一家。
每个城市通常只能容纳数座这样的购物商场，而当中表现最好的一两座购物商场总是在营业额上占比很大，租赁收入自然也一样。只要跻身其中，后来者便很难动摇其地位。在我们所有的高端零售市场中，除了一个以外，我们多少都能执业界牛耳。未来数年，我们的巿场领导地位很可能会进一步巩固。一旦杭州恒隆广场两三年后开业，我们预期就能达到类似这一令人欣喜的地位。
由于上述原因，我们认为现在无需改变长久奉行的大方针。不过，需要不断调整的是营运和策略方面，例如购置土地的时机和地块的位置、每幅地块的预算价格、计划兴建的产品，以及我们想要达到的市场地位等等。无论如何，这些都是我们必须不断处理的事，而且我们越做越好。
对今年下半年的看法，管理层十分审慎。尽管如此，若疫情不再进一步恶化，我们期望今年下半年的业绩会比刚回顾的上半年略好。
一年半前，我着陈文博先生开始撰写《副董事长简函》，与此函相辅相成，敬希读者一并阅读。
董事长
陈启宗
香港，2022年7月28日
