观点网 伴随着加息脚步，不少香港富豪业主紧锣密鼓处置手中房产。
9月21日，据港媒消息指，华置行政总裁甘比陈凯韵早前以公司股权转让形式出售山顶GOUGH HILL RESIDENCES洋房，传作价约5亿港元，呎价高达11.6万港元，持货13年，大赚3.2亿港元。买家为牛仔裤大王刘汉松家族成员，上月中向银行申请按揭。
无独有偶，港媒亦爆出明星艺人王祖蓝以4580万港币（约4110万元人民币）的价格出售香港大埔区豪宅，该物业由王祖蓝六年前以3706.9万港币购入。
香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩，货币政策跟随美联储行动。而在众多香港富豪出售手中物业所处环境，正是香港政府跟随美联储进行加息。
这群香港富豪、明星们对于危机的感知往往更为强烈，卖房背后，或许是一次加息风暴的逃离。花旗银行研究部香港经济师雷智颜曾分析，预期美国今年共加息275点子，加息步伐急，亦将加快香港的资金外流，须关注对资产价格的压力。
她判断，美国加息对香港楼市的负面影响，或需6-9个月才能消化，预期今年楼价下跌8%至10%。
加息落地
香港金融管理局9月22日宣布，基本利率根据预设公式上调至3.5%，即时生效。基本利率的上调意味着香港特区当局采取加息行动。
金管局解释，因应美国在9月21日（美国时间）调高联邦基金利率的目标区间75基点，当前的美国联邦基金利率目标区间的下限加50基点是3.50%，而隔夜及1个月香港银行同业拆息的5天移动平均数的平均值是1.82%，所以根据预设公式，基本利率设定于3.5%。
观点新媒体获悉，美联储此次宣布加息0.75%，符合市场预期，这也是半年内美国五度加息、累积加幅达3厘，联邦基金利率区间加至3%至3.25%，利率水平升至2008年以来新高。
美联储声明指，近期指标表明支出和生产温和增长，通胀仍然居高不下，反映基于疫情、食品和能源价格上涨以及更广泛的价格压力，令供需失衡。
在香港金管局上调75个基点后，汇丰银行紧随其后宣布加息，称由明日即9月23日起，上调港元最优惠利率(P)0.125%，由年利率5%调高至5.125%，少于外界预计的加0.25%，这是汇丰自2018年9月以来首次加最优惠利率，当年同样加息0.125%。
对此次汇丰加息，恒基物业营业部总经理林达民认为，首次上调幅度不适宜太快。由于香港按息早前徘徊历史低位，即使加息0.125厘，只是令置业人士供款轻微上升，认为加幅对楼市心理影响大于实质。
他又认为，随着港息上升，香港银行最快第四季时需要平衡经济下行、甚至滞胀风险，届时考虑调升最优惠利率的部署会变得审慎，因此不认为港息会完全跟随美息上升，亦相信香港楼市能够承受今次加息周期。
市场预期，汇丰加息后，其他香港银行亦会一同调高P，标志香港进入加息周期。以目前市面较常见的楼按利息上限“P-2.5”(P按)计，汇丰加P后，实际供楼利率将提高至2.625%。
影响几何？
市场似乎对此早有预期，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，汇丰加息幅度低于预期，反映银行于物业市场成交低迷下，望积极抢占按揭份额，料其他银行将相继跟随，亦可预期未来港加息步伐会缓慢进行，幅度远较美国为小。
他认为，香港银行调高按揭息率，仍将对楼市带来一股震荡，不过，港楼价走势受多方因素影响，维持香港楼价第四季下调3%至5%的预测，不会出现“断崖式”下跌，预测全年楼价累积跌幅为10%。
根据中原城市领先指数CCL，今年3月美国首次加息，当时CCL报178.72，美国四次加息期内，香港二手楼价下调4.2%，首九个月录7.2%跌幅，陈永杰认为，部份已反映市场对加息的忧虑。
数据显示，在刚刚过去的8月，中原地产共成交二手房屋2341宗，总计金额达到193亿港元，该金额较7月下跌2.5%，创下2020年1月的153.7亿元后31个月新低。此外，公布的部分住宅成交情况亦显示，受楼价下跌趋势影响，不少业主着急卖房套现，赔本成交的情况屡屡出现。
陈永杰指，今年首九个月，香港受着疫情反覆及美国加息的双重夹击，物业市场成交低迷，二手成交量仅2.5万余宗，比对去年同期减少40%，一手情况亦相若。若香港银行开始上调最优惠利率，相信对楼市带来一股阵痛，但香港业主供款能力稳健。
观点新媒体获悉，港币盯住美元的联系汇率制度，使得香港政策形成机制与其他地区有所不同，利率体系主要有以下三种。
第一种是基准利率，也就是用作计算经贴现窗进行回购交易时适用的贴现率的基础利率。在联系汇率制度下，金管局放弃了货币政策独立性，因此基准利率紧跟美联储，一般高出联邦基金利率下限50基点；或隔夜及1个月香港银行同业拆息的5天移动平均数的平均值，以较高者为准。
第二种是Hibor，每日香港20家大型银行隔夜拆借利率报价的平均利率，反映银行间市场流动性。Hibor是香港主要商业贷款、包括住房按揭贷款的基准，也是联系汇率机制下金管局维护汇率稳定的主要工具之一。
据彭博社报道，香港金管局总裁余伟文于9月22日对外称，公众应做好Hibor会进一步上升的准备。随着美联储继续加息，这种趋势预计将持续下去。截至9月22日，一年期Hibor已升至4.17935%，在Hibor上行的加息背景下，将加大住房按揭贷款的付息压力。
第三种则是最优贷款利率，香港银行自主调整的贷款利率，汇丰银行每月底公布的报价往往是市场主要参考指标。值得关注的是，虽然名为贷款利率，但却是以Hibor为基准的住房按揭贷款的封顶利率。所以，金融危机以来长期低利率环境使得购房者更愿意选择以更低的Hibor作为按揭贷款基准利率。
于地产而言，加息将推升按揭贷款成本或增加香港房地产市场压力。
中金公司于一份研究报告中认为，加息可能对香港银行的利润偏负、增加香港房地产市场和房价压力（上轮加息周期香港地产价格累计下跌约8.4%），但对整体港股流动性边际增量影响有限。
其中，加息周期令房价增速放缓，历史规律显示，由于最优贷款利率上调直接冲击香港的房地产业，因此2005年和2018年加息对香港房地产价格起到了立竿见影的效果，同比增速在整个加息周期大幅回落，甚至一度略微跌至负值。
上轮加息周期，银行于2018年9月上调最优贷款利率12.5个百分点后，香港地产价格于2019年2月累计下调约8.4%，至2019年10月下调最优贷款利率后，在经济状况欠佳的背景下，房价依然较为疲软。
中金指，房价后期则与整体经济状况相关性更强，中长期来看，决定香港房价的最根本因素是实际人均GDP、以及土地供应，而其他因素如实际利率水平、实际建筑成本、以及国内信贷条件的影响都相对较弱。
香港传真 | 一座城市里的漫游与画像。
