编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。
观点网 这几年，越来越多上市公司将ESG放置在更重要位置。
ESG即环境（Environmental）、社会（Social）和治理（Governance）单词首字母的缩写，分别从环境、社会以及公司治理角度，以衡量企业发展的可持续性。
2022年，A股上市公司发布ESG报告数量突破1400家，比例首次超30%，创历史新高。
房企对此也早有探索，并通过多种方式提升ESG水平，如新城组建的吾盛能源投资与管理平台，借道可再生能源的使用发展绿色低碳战略。
2022年，新城新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，多个项目获得LEED和WELL相关认证。将“绿色”理念贯穿于绿色采购、绿色设计、绿色建造、绿色施工等全过程，创建健康供应链生态环境，其中绿色建材供应商占比达51%；成立绿色商场创建领导小组，明确分工、责任到人，并与约2.5万个商户签订《商户绿色租赁协议》，签订率达100%。
于企业而言，ESG能够达到的实际意义更为重要，绿色建筑能够对融资提供助益。
2022年上半年是房企融资最为艰难的时刻，新城控股仍成功发行了1亿美元7.95%优先绿色票据，完成能源融资16,484万元。
对于新城来说，ESG是一条必由之路。
吾盛能源，与吾悦广场之间
对深耕商业地产的企业而言，绿色科技能一定程度上提升持有商场估值并进行融资。
布局新能源业务，便是新城控股在绿色科技上的重要举措，并基于吾盛能源这一平台。
观点新媒体从该公司官网中获悉，吾盛（上海）能源科技有限公司聚焦“大健康“、”大消费”领域，深耕商场、医院、办公楼等建筑场景及食品、饮料等工业场景，以为客户减碳降费为切入点，打造“风、光、储、冷、热、电”一站式全生命周期的碳能解决方案。
该公司创立于2019年12月，是由新城控股联合国有上市公司金开新能参与投资的能源投资与管理平台，由新城控股持股45%，国开新能持股40%，管理团队持股15%。
依托吾悦广场的规模化以及金开新能的资源优势，吾盛能源三年多来实现了快速发展。
自2021年起，新城控股联合吾盛能源打造“吾·佰计划”，该计划为吾悦广场屋顶光伏电站建设项目，覆盖新城控股旗下已开业的百余座吾悦广场，总装机容量约50MW。设计充分利用屋顶建筑空间，因地制宜；光伏发电采用“自发自用、余电上网”模式，极大程度为广场节省综合用能费用，提高建筑物能效。
截至2022年末，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计145座，开业、在建及拟建吾悦广场总数量198座，进驻全国141个城市——这些是吾盛能源形成对商业综合体综合能源服务标准化沉淀的底层支撑。
观点新媒体获悉，对于已开业的吾悦广场，吾盛能源选取项目进行能源诊断、场景试点与改造，优化用能结构。除了对存量吾悦广场进行针对性用能结构改造，吾盛能源还前置介入拟建、在建吾悦广场的设计端、工程端，将低碳、节能作为项目基因注入工程前端。
例如，对于在新城控股内部定位为超低能耗购物中心的天津宝坻吾悦广场，吾盛能源全程参与该项目综合能源方案，通过一套完整的综合能源系统实现建筑的超低能耗。
根据测算，相较于原方案，吾盛能源为项目提供的综合能源方案，可以有效降低商场建设成本，预计实现减碳量约2026.14吨/年。
2023年初，天津宝坻吾悦广场超低能耗建筑项目成功获得超低能耗建筑设计标识认证，成为了全国首例超10万平米的超低能耗大型商业综合体。
资料显示，吾盛能源聚焦综合能源服务、新能源发电、吾行悦充三大业务，当中吾行悦充是由吾盛能源、新城悦（成都)及春树投资合资成立，基于小区/写字楼/产业园/商场等场景，围绕电动出行提供出行、充电、车端等相关的科技服务性平台。
除了吾悦广场，吾盛能源更与万达广场、麦德龙、可口可乐、娃哈哈等多家企业开展合作。2022年，吾盛牵手万达集团，承接超50座万达广场光伏项目的投资、建设和运营。
数据来源：吾盛能源官网目前，吾盛能源持有并投运能源站资产超100座，在建及储备新能源项目装机规模超1GW，预计2023年该公司年产绿电超20亿度，全生命周期减碳量超500万吨。
绿色溢价，可持续的新金融通道
2022年，新城联合吾盛能源已建设、并网51座光伏电站，装机容量30.48MW，年发电量超2,476.93万度，碳减排2.01万吨。此外，为促进绿色消费，提高绿色电能使用水平，新城控股还积极购买风、光等绿色电力，逐步提升绿色电力在整体能源消耗中的占比。
2022年，慈溪吾悦广场等16个项目完成一次绿色用电购买，购买绿电合计1957.24万千瓦时，碳抵消量约4650.98吨。
吾盛能源与吾悦广场是一个双向赋能的过程，凭借吾盛能源的综合能源诊断及建造、改造服务，能够帮助吾悦广场实现绿色建造、绿色运营。
众所周知的是，绿色项目往往和绿色金融相关联。观点新媒体获悉，发行绿债的指标可涉及二氧化碳减排、单位耗能、第三方ESG评级等。
近日，中国人民银行行长易纲就在公开讲话中谈道，要通过绿色金融、绿色技术等逐步把绿色溢价降低。由于绿色激励政策的存在，绿色信贷、债券等金融产品便产生了绿色溢价。
“绿色溢价”的概念可以分为实业领域与金融领域两种，在金融领域，绿色溢价则是指绿色金融带来的融资成本。
观点新媒体获悉，绿色金融产品的融资成本和普通金融产品相比有一定优势，再加上人民银行对绿色金融产品的政策支持和鼓励，比如绿色信贷投放较多的银行能够获得人民银行的“贴息”，也可以发行融资成本更低的绿色金融债券，而且绿色债券的发行所耗费的时间更短，认购投资人更多，这些都可以算作是绿色金融产品的“绿色溢价”。
对企业来说，大部分绿色债券收益率的发行利率明显低于普通债券，可有效降低企业融资成本，推动绿色低碳转型。
早在2021年6月，新城控股便成功发行一笔3亿美元4.25年期的绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。
数据来源：企业公告、观点指数整理2022年5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的7.95%优先绿色票据，期限一年，新城控股母公司新城发展提供担保，所得款项净额主要用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。
值得注意的是，这是新城在没有增信措施情况下发行的美元债，但设立了约束条件，比如除可用于一年内到期的债务置换外，仅可用于符合可持续金融框架的绿色项目。
另外，2022年，新城控股在营吾悦广场多能互补项目融资金额4750万元，已经全部批复并拨款；2022年实际完成能源融资金额合计16484万元。
这些都基于房企加强了可持续发展和绿色建筑要求。
来源：企业公告2022年，吾悦广场累计开业数达145座，通过绿色商场创建申报的吾悦广场56座，其中国家级项目14座，省级项目42座。
目前，新城控股已有29个商业、8个住宅项目获得中国绿色建筑运行认证标识，在建及新建项目满足绿色建筑标准的面积达1332万平方米，占比100%，累计获得中国绿色建筑运行认证标识的项目共计37个。
2023年，新城控股计划发行绿色CMBS，规模13.16亿元，期限18年，绿色等级为G1。
未来，新城还计划通过可持续债券等融资方式投资符合资格的可持续项目，范畴包括绿色建筑、可再生能源、海绵城市、废气处理及社会责任等领域。
公司治理，员工收缩与架构调整
发行绿色债券，能够降低融资门槛、获得低成本融资、帮助房企出表降杠杆，对目前普遍面临融资难、融资贵的房地产市场来说是极为重要的。
伴随着业务发展，新城控股也将ESG管理体系建设放置在重要位置，母公司新城发展于2020年11月设立ESG管理委员会，形成涵盖董事会、ESG委员会、ESG工作小组及各职能部门的ESG管理架构，进一步加强对可持续发展工作的系统性、规范化管理。
来源：企业公告当中，ESG委员会负责统筹决策，制定及检讨新城发展及新城控股的ESG责任、愿景、策略、框架、原则及政策等。
另一方面，新城控股近几年频繁对组织架构进行调整。
2021年12月，新城住宅开事业部原十四个大区与商开原四大区域，将被全面整合为十个大区。新城控股设置大区公司，定位于经营主体、利润主体，对大区内的住宅、商业等业态的开发进行统筹管理。
之后，部分大区根据业务组合情况和当地市场形势，秉持“深耕聚焦”原则，对部分城市公司或片区进行适度整合，进一步集中优势资源，提升组织效能和管理效率。
2022年12月，新城控股再次对集团及各事业部总部进行组织升级。其中，集团总部定位为战略总部、投资总部、风控总部，地产开发事业部负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。
来源：企业公告新城控股表示，正在大力推进资管能力建设，运用成熟的物业开发及商业管理经验，在项目端引入股权投资者共享收益、共担风险。此次组织架构调整，也是为了更好支持大资管战略落地。
当中，便涉及到人员的分流优化。
这也是大环境下的“节流”要求，“精简员工”似乎已是房企“开源节流”的重要路径。行业深度调整的2022年，几乎所有民营房企都在裁减人员以节省开支，新城也不例外。
观点新媒体获悉，2022年，新城控股进行“瘦身行动”，收缩员工规模至23437人，员工数量减幅超过20%。
数据来源：观点指数整理缩表减员，是房企应对销售下滑的举措。新城曾有极快的发展时期，曾经在2012-2019年销售额复合增长率达到54.1%，而后因前董事长“黑天鹅”事件放缓发展速度，销售额最高点停留在2019年的2708亿。
即便如此，新城仍在2020年与2021年保持了2000亿以上的销售体量，2022年受销售市场下行影响，销售规模有较大程度的下滑。
由于2022年市场下行，新城控股销售受到较大程度影响，全年录得销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%；销售均价9740元/平方米，同比下跌1.9%；实现销售回款1329亿元，全口径资金回笼率达到115%。
分区域看，长三角依然是新城控股主要的销售区域，长三角、中西部、环渤海及大湾区录得销售分别占比达到48%、28%、17%、7%。按城市能级看，一线城市、二线城市、长三角三四线城市以及其他地区三四线城市销售金额占比分别为8%、42%、22%和28%。
艰难环境下，数据显示，2022年，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，2022年度因租金管理费减免及经营扶持减少公司商业运营总收入为3.13亿元。
据悉，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。
