观点网 受黑雨影响延迟截标的香港启德第2A区住宅用地在9月13日发布结果。
该地皮收到六份标书，分别为会德丰地产、南丰集团、恒基地产、长实集团、新鸿基地产，而信置则与中国海外、鹰君及华置合组财团入标。
香港地政总署披露，信和置业、中海发展、鹰君及华人置业联合作为投资方，中标启德住宅地皮，代价为53.5亿港元。
中海已经两年多未在香港启德地区拿地，此次携同三家香港本土企业摘得一宗呎价创同区近十年新低的住宅用地，再补充该区货源。
“新朋友”
根据港府2023/24年度第二季卖地计划，启德第2A区2号及3号的新九龙内地段第6590号地块，土地面积约14.53万平方呎，可建楼面面积约109万平方呎。
据观点新媒体了解，该地块原为商业用途，临近香港地铁屯马线宋皇台站，是香港政府于2021年起寻求改规的5幅商业用地之一，现已改规成功成为纯住宅用地。
综合市场机构估价，上述地块估值介乎46.9亿至65.4亿港元，楼面地价4300至6000港元/平方呎。即使按最高价计算，该地块仍为启德区域自2016年以来所批出每平方呎地价最低的土地。
中原集团此前表示，参考上次卖地价格，对启德第2A区2号及3号地块的估值在57.6亿港元。地块实际成交价为53.5亿港元，较中原集团估价低了7.12%，呎价创同区近十年新低。
根据香港卖地机制，在截标后所有合资格的标书会呈交中央投标委员会考虑，若然出价达到或高于底价，会按价高者得原则尽快批出土地。
如此看来，会德丰地产、长实集团、新鸿基地产等这些开发商对该地块出价更低于53.5亿港元。
有测量师认为，近期住宅新盘去货速度慢，加上卖地市况亦较去年底明显转差，不排除影响发展商对后市的信心。“压价”也是意料之中，目前市场环境下开发商需要降低投拓成本。
与此同时，中标财团需要兴建一条长约175米的地下购物街直达宋皇台站，占整条启德地下街约11%；也要兴建6项社福设施，涉及楼面不少于近4.2万平方呎，包括严重弱智人士宿舍、展能中心和男童院等。
透过鹰君集团发布的公告了解到，信和置业、中国海外、鹰君及华人置业分别持股50%、20%、20%及10%成立合营公司，签订成立合营公司的协议备忘录。
项目公司金得诚有限公司为合营公司的全资附属公司，负责投标启德地块，并于成功中标后，将该地块发展为住宅及零售开发项目以及政府指定用房，并以出售其上兴建的住宅单位为首要目标。
项目公司将承担该项目的全部开发费用，由合营伙伴按合作方比例通过合营公司融资，即信和置业、中国海外、鹰君集团及华人置业按50%、20%、20%及10%的比例进行融资。
发展该地块的总资本承担(包括建筑成本)估计约为105亿港元。按总出资额计算，中海最高出资额将为21亿港元。
此次，中海携手信和置业、鹰君及华人置业，应是其在启德圈的“新朋友”。
投拓力度
2013年，中海以45.4亿港元摘得启德两幅海景地块，开启了港资开发商和内资房企争夺启德地区地块的序幕。
数据来源：网络公开资料、观点指数整理购地热情高涨之下，楼面呎价应市而升。2019年5月，新世界发展联合5家开发商125.9亿港元拿下的地盘4C区2号的新九龙内地段第6552号地块，平均楼面价1.96万港元/平方呎应为自2013年以来成交的最高呎价。
中海亦是该联合体中的一员。
2019年前后，中海与新世界发展、恒基兆业、会德丰、嘉华国际等多家联合拿下4宗地块，而信和置业、鹰君及华人置业似乎此前并未在启德地区有过合作。
上次中海在启德拿地要追溯到2020年12月，以42.73亿港元独资入标地盘4E区1号的新九龙内地段第6603号地块，平均楼面价1.3万港元/平方呎。
两年多时间里，中海等内资房企并未在启德有所动作，唯二成交的两宗地块均落入长实集团口袋中，此次加入信置财团重入启德市场，是否会重启该区域的活力呢？
而在2023年前8月，中海收购的土地累计应占楼面面积约189.24万平方米，累计应付的土地出让金约人民币380.5亿元。
其中6月30日单日，中海就豪掷225亿元在深圳、厦门、合肥拿地。有观点认为这或许是在冲上半年购地KPI。
3日前，在14家开发商摇号竞争的广州上涌果树公园地块中，中海击败保利、招商、广州地铁等成为最后的赢家，拿下这宗超百亿地块。
经过85轮竞拍，广州上涌果树公园地块达到上限价格127.9亿元，成为海珠区有史以来的总价地王；扣除配建后，折算楼面地价约52192元/平方米（扣除政府性统筹用房）。
该地块总用地面积17.72公顷，计容建筑面积36.37万平方米，二类居住用地、商务用地兼容商业用地等，商业商务物业须与住宅首期同步建设、验收、交付。中海有着操盘大型地块的经验，而且对商业、写字楼的建设需求亦能实现。
中银国际研报指出，土地市场方面，从城市能级来看，一线城市环比量升价跌，同比量价均升；二线城市环比量价齐跌，同比量跌价升；三线城市环比量升价跌，同比量价均跌。
叠加一二线城市宽松政策，楼市销售有望止跌回涨，继6月后拿下荔湾项目后，中海再加仓广州。
无论是上涌果树公园地块还是香港启德地块，对中海而言都是在补充核心城市、核心区域的土地储备。
