观点网 首创城发接近百亿转让了首创经中51%股权。
12月8日，首创城发公告称，转让首创经中51%股权予公司控股股东首创集团联合三家北京市属企业共同出资设立的基金公司，交易代价99.68亿元。
首创经中是负责京津合作示范区项目开发建设的项目公司主体，在位于天津市滨海高新技术产业开发区的北京市飞地——清河农场，拥有西区约38平方公里的自有土地。
2015年，京津合作示范区项目被纳入《京津冀协同发展规划纲要》，是“4+N”(即4个战略合作功能区+一批特色园区)功能承接平台之一，定位为非首都功能疏解的重要承载地、京津深化全方位合作的重要平台及区域改革创新发展的试验基地。
这一次，首创引入了北京国管、京投公司、京能集团三家市属企业作为股东，发挥各自在资金、金融、产业资源端的优势，进一步加大对示范区项目开发建设的支持力度。
股权转让
12月8日，首创城发公告称，该公司控股股东首创集团拟联合北京国有资本运营管理有限公司、北京市基础设施投资有限公司、北京能源集团有限责任公司三家北京市属企业，共同出资设立经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）。
经中合创认缴出资额为100.02亿元，类型为有限合伙企业，由发行人全资子公司首创投资担任GP及执行事务合伙人，北京国管全资子公司北京新华国际会展有限公司亦担任GP，各认缴出资100万元。
出资比例方面，由首创集团、北京国管、京投公司和京能集团全资子公司北京京煤集团有限责任公司分别按照40%、20%、20%、20%的比例认缴出资LP份额100亿元。
公司注册成立后，收购首创城发所持有的首创经中51%股权，收购交易代价99.68亿元。
截至2022年末，首创经中合并报表范围内总计资产201.88亿元，总负债126.61亿元，所有者权益75.28亿元。2022年营业收入1.82亿元，净利润1.72亿元。
数据来源：公司公告根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的“中企华评报字(2023)第1759号”评估报告，经资产基础法评估，截至评估基准日2023年6月30日，首创经中净资产评估价值195.45亿元，51%股权对应的评估价值为99.68亿元。
本次交易完成后，经中合创将持有首创经中51%股权，首创集团、首创城发(含并表子公司经中实业)合计直接持有首创经中49%股权。
首创城发表示，京津合作示范区项目定位为非首都功能疏解的重要承载地、京津深化全方位合作的重要平台，也是首创城发重要战略资源。项目成功引入北京国管、京投公司、京能集团等多家市属企业作为股东，有利于示范区项目开发建设。
另外，首创城发通过本次交易，亦可有效提升战略资源价值、增强资金充裕度、降低杠杆水平，显著增强财务稳健性和抗风险能力。
一级开发
说起首创城发，大家可能会有些许陌生，这一平台是在2021年首创置业退市后，首创集团将旗下首创置业、首创经中、首创新城镇和绿基公司（北京市唯一绿隔基础设施平台）四家二级子企业重组整合的新平台。
首创城发，不仅承接了原有的上市平台——首创置业，还注入了首创集团旗下未上市的首创经中、首创新城镇和北京绿基三大业务平台资产。
2021年11月23日，首创置业发布公告，首创城发拟与首创集团进行内部资源整合。首创集团将其持有的首创经中、首创新城镇和北京绿基等资产注入首创城发。
截至2020年12月31日，资产注入标的总资产账面价值244.08亿元，总负债账面价值137.28亿元，所有者权益账面价值106.81亿元。
其中，首创置业是全国领先的大型地产综合营运商，以中高端住宅专业开发、商业地产投资与运营等为核心业务；首创经中核心业务包括产业新城、政策性住房、城市更新三大业务平台；首创新城镇是北京市政府与首创集团共同发起设立，以支持北京城镇化建设为主要任务，助力北京市小城镇开展城镇化建设的两大政府引导基金之一；北京绿基是北京市唯一的绿化隔离地区市政基础设施建设平台，亦是北京市独特的保障房周边配套基础设施建设平台。
彼时，首创管理层表示，首创城发将以三大业务航道（城市综合开发、城市综合运营、城市更新升级）和三大强劲引擎（金融、科技、机制），未来形成以大资管为主导的业务生态系统。
其中，土地一级开发业务是首创城发重要的业务板块之一，区域聚焦于北京和天津，通过对土地进行一级开发整理和配套基础设施建设使其达到出让条件。
截至2023年3月末，首创城发主要土地一级开发项目有天津武清土地一级开发项目、北京石景山棚户区改造项目、北京平谷白各庄土地一级开发项目、北京呼家楼棚户区改造项目、北石槽棚户区改造项目、北京平谷金海湖AB地块一级开发项目、张家口桥西区土地一级开发项目、房山区黄辛庄三期土地一级开发项目、张仪村二期项目、羊坊村棚户区改造和环境整治项目、大瓦窑项目等。
此外，首创城发负责京津合作示范区的开发工作。京津合作示范区位于天津未来科技城，由北京、天津共同打造，是京津冀协同发展中非首都功能疏解的重要承接地、京津深化全方位合作的重要平台、区域改革创新发展的试验基地。
首创城发通过土地划拨取得该示范区占地面积38万平方公里的土地，计划对其分三期进行开发建设，预计建设周期为15年。
目前，起步区(11万平方公里)基础设施建设基本完成，已有7个产业项目签约落地，总占地面积650亩，总投资23.3亿元。
数据来源：债券募集说明书2020-2022年度及2023年1-3月，首创城发主营业务收入合计分别为266.78亿元、351.82亿元、248.12亿元和21.85亿元。
从收入构成看，发行人主要的业务收入来源包括房地产销售、保障房业务、土地一级开发和物业租赁等。
数据来源：债券募集说明书上述期内，首创城发一集土地开发业务收入分别为37.62亿元、55.34亿元、29.78亿元及2.63亿元，占主营业务收入比例为14.10%、15.73%、12.00%及12.02%。
上述期内，土地开发的毛利率分别为33.04%、47.34%、65.18%及6.08%。2020年土地一级开发业务毛利率水平有所下降，主要是因为近年的土地一级开发项目固定收益的项目为主，而收益分成模式的武清项目占比下降。
土地一级开发业务为首创城发带来收入的同时，亦使首创城发充分分享区域土地增值收益。
同时，该业务可协助首创城发对地块进行充分了解，使其在早期阶段便会对未来房地产开发项目的定位、土地规划，乃至产品设计、市场分析等方面有着较深入的认识，在二级市场出让阶段抢占先机。
截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，首创城发全部债务余额分别为958.98亿元、896.54亿元、808.63亿元和807.40亿元。截至本募集说明书签署日，公司尚未出现逾期未还本金或逾期未付息的现象。
现金流方面，报告期内合并报表口径经营活动产生的现金流量净额分别为90.73亿元、198.34亿元、112.32亿元和-25.31亿元，2020-2021年合并报表口径经营活动产生的现金流量净额增长明显，2022年公司的经营现金流量净额较2021年减少86.01亿元，下降43.37%，主要系受新冠疫情、房地产行业政策调控的影响，销售商品、提供劳务收到现金较上年减少。
截至2023年3月末，首创城发的短期借款为3.00亿元，一年内到期的非流动负债余额为166.32亿元。
截至2023年3月末，货币资金余额为179.01亿元，较2022年末减59.32亿元，减少幅度为24.89%，主要系公司主动压降债务规模，使用货币资金偿还有息负债所致。
