观点网 房地产“第三支箭”政策出台至今已一年有余，原意是恢复涉房上市公司再融资等渠道，进一步注入流动性，但在各种因素影响下落地效果仍有待观察。
12月14日，苏宁环球发布公告称，鉴于公司募投项目北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目已通过自筹资金顺利建设实施，且非公开发行股票事项授权期即将届满，同时公司综合考虑资本市场环境等因素并结合公司经营发展实际需求，经审慎研究，公司决定终止不超过28亿元非公开发行A股股票事项。
自12月以来，多家房企陆续披露定增事项的最新情况，但进度不一。包括未拿到证监会批条的苏宁环球、三湘印象选择终止，已拿到批条的大名城、中交地产则选择继续等待机会发行。
而在观点新媒体统计的31家A股涉房上市公司中，完成定增的主要有招商蛇口、华发股份、陆家嘴，另有包括上述大名城、中交地产在内4家企业获得批条但仍未发行；剩余部分不是未获得反馈或终止，便是停留在修订发行方案的阶段。
在11月央行、金融监管局、证监会召开的金融机构座谈会上，“三支箭”政策曾再次被提及。其中对于“第三支箭”，座谈会提及，支持房企通过资本市场合理股权融资。至于支持力度如何，监管部门依然需要进一步出台细则。
苏宁环球资金需求
作为苏宁系旗下房地产上市平台，苏宁环球受经济下行压力、房地产调控以及疫情等影响同样明显。
2020-2022年，苏宁环球录得营收44.18亿元、29.90亿元及22.39亿元，同比增幅分别为12.57%、-32.31%、-25.12%，房地产占大部分比例。其中考虑到房地产从开发到结转的周期，2020年收入增加主要还是更早之前的销售贡献导致。
观点新媒体统计，疫情三年苏宁环球的预售（销售）金额分别为14.95亿元、20.65亿元、15.36亿元，相比之下，2019年同期为19.28亿元。
自2020年起，苏宁环球的收入结构逐渐增加建筑业、酒店业及其他、文化创意业、其他业务，至2022年凝练为混凝土、酒店业、文化业、医美及生物医药、其他。发展势头最好的是医美业务，苏宁环球最早于2016年就与大股东苏宁环球集团出资设立50亿元医美产业基金，此后通过收并购、优化整顿等，在国内近10个城市布局医美医院及诊所等。
2022年，医美及生物医药贡献收入1.93亿元，同比增长9.54%，是苏宁环球唯一实现正增长的业务。但从收入规模看，这年该公司房地产收入仍占18.86亿元，相当于总收入的84.22%，反映多年的转型仍未能挑起“第二增长曲线”的重任。
今年上半年，苏宁环球收入仅录得10.33亿元，同比继续下降8.76%，归母净利润3.02亿元，同比下降7.94%；至三季度末，收入及归母净利润分别录得14.65亿元、3.83亿元，跌幅分别扩大至19.07%、22.16%。
在这样的业绩下行趋势下，去年12月30日，苏宁环球宣布拟向不超过35名特定投资者发行不超过9.10亿股，募集资金总额不超过28亿元。扣除发行费用后，募资计划投资位于南京的天华硅谷庄园三区（荣锦瑞府）、北外滩水城二十街区（滨江雅园）以及补充流动资金。
观点新媒体了解，北外滩水城二十街区项目计容建面26.09万平方米，今年上半年预售2.85万平方米；至6月底累计预售14.87万平方米，并已全部结转完毕。天华硅谷庄园三区建面则仅有4.10万平方米，累计预售面积占2.93万平方米。
按照计划，为上述项目进行股权再融资，无疑将使苏宁环球总资产及净资产规模较大规模增加，对应的资产负债率有所下降，进而实现资产结构优化、财务状况改善等。加上有部分资金用于补充流动资金，上市公司的流动性和偿债能力也相应增强。
而今年苏宁环球的再融资事项陷入了沉寂状态。在其他一些房企陆续披露进度时，该公司始终未发布公告。
至12月14日，苏宁环球公告提及，公司实际上并未向深交所、证监会提交相关申请材料。该公司同时提及几方面原因，包括北外滩水城二十区项目已通过自筹资金顺利建设实施（原计划定增投入5亿元），非公开发行股票事项即将届满，以及考虑资本市场环境等因素及公司经营发展实际需求等，最终决定予以终止。
数据显示，截至三季末，苏宁环球仅有货币资金5.50亿元，分别较上半年、2022年末减少46.39%、49.47%；对应短期借款、一年内到期的非流动负债合计8.57亿元，持有现金并不足以覆盖即期债务。唯一令投资者感到宽慰的是，该公司经营活动产生的现金流净额约达8.16亿元，高于去年底7.94亿元。
“第三支箭”惠及面
2022年11月28日，中国证监会宣布，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这被称为融资“第三支箭”，它的出台也象征着A股被叫停10余年的股权融资重新向房企开放。
此后半年内，A股数十家房企纷纷披露定增的计划，其中不乏国央企如招商蛇口、保利发展、中华企业、格力地产、华发股份、陆家嘴、嘉凯城等，混改企业如万科、绿地控股，以及民营企业如苏宁环球、三湘印象、新城控股等。
甚至一些面临较高债务风险的民企，包括金科股份、华夏幸福、荣盛发展、新湖中宝、世茂股份、冠城大通等，也加入了定增的行列。包括绿地控股在内，今年也出现过美元债展期的情况，而展期通常也被视为“技术性违约”。
从此后的进度看，上述较高风险企业与苏宁环球一样，并未推进到向交易所乃至证监会提交申请材料的阶段，而是一直停留在“筹划”定增的公告层面。除此以外，包括迪马股份、新黄浦、嘉凯城在内的企业虽然披露了定增预案，但后续也鲜有进展披露。
其次是一些中小型国央企背景的房企，诸如北新路桥、渝开发、中华企业、天地源等，今年5-9月陆续获得所隶属国资委的同意，此后同样鲜有进度披露。
在这期间，格力地产于5月底宣布中止审核与珠海免税的重组以及发行股份募集配套资金事项，包括拟以对价89.78亿元收购珠免（增发部分方式支付76.31亿元），募集配套资金不超70亿元。万科则于8月底宣布，由于A股股价处于低位，公司终止150亿元定增计划。
除此以外，还有5家房企诸如中南建设、厦门国贸、新城控股、建发股份、荣盛发展，虽然已提交预案，但都面临着交易所问询及修订方案的需要，进度也较为缓慢。
实际上，观点新媒体统计的31家房企当中，仅有保利发展、福星股份、中交地产、大名城、陆家嘴、华发股份、招商蛇口共7家房企获得证监会同意注册其定增方案；外高桥、京能置业则获得上交所审核通过，尚需证监会放行。
其中至今已完成发行股份的有华发股份、陆家嘴、招商蛇口，募资总额接近204亿元。融资规模最大的是招商蛇口，该公司于10月16日宣布完成发行股份购买资产并募资配套资金，新增股份7.20亿股，每股定价11.81元，募资总额85亿元。
其余已拿到证监会批条的企业，由于市场因素并未选择直接发行股票，如今一年授权期已届满或即将届满，只能被动再延期一年。保利发展解释，受房地产市场及证券市场持续走弱的影响，公司股价跌破每股净资产，不具备发行条件。
中交地产11月7日强调，公司自6月6日深交所上市审核中心审核通过之日至今，2023年上半年业绩变动不存在影响本次发行上市及对投资者做出投资决策有重大影响的事项，无需重新提交深交所上市审核中心审核，仍符合发行上市的条件。
不难看出，“第三支箭”发出一年以来，获得证监会同意定增的基本是国央企为主的房企，已暴露债务风险的企业由于信用体系坍塌，已基本丧失了股权融资的可能。其他未爆雷的房企，监管层在审批时也保持了审慎态度，因此进度也较慢。
这说明房企要重新打通股权融资渠道，需面临极大的挑战，监管层需要出台更多针对性的政策，在防范企业风险扩大的同时，又能满足其合理融资需求。
政策端也在逐渐优化，比如今年8月27日，证监会表示充分考虑当前市场形势，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏，其中，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
11月中旬，央行、国家金管局、证监会在召开的金融机构座谈会上强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。同时，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
