观点网 继中国恒大、融创中国、中国奥园后，鑫苑置业美国附属公司也加入申请“破产保护”的队伍。
1月8日，据相关法庭文件显示，Hudson 888 Owner LLC已向纽约南区法院申请美国破产法第11章规定的破产保护。
信息显示，Hudson 888 Owner LLC业务是“单一资产房地产”，估计的负债和资产都在1亿至5亿美元之间。
而Hudson 888 Owner LLC是鑫苑置业的美国附属公司。
破产保护计划
此前，中国恒大、融创中国、中国奥园等都曾在纽约法院申请破产保护。但法庭文件显示，三家企业均为依据美国《破产法》第15章在纽约申请破产保护。
据悉，美国《破产法》第15章是2005年《防止破产滥用及消费者保护法》在破产法中新增的一章。该章节让企业在其他地区进行重组安排时，美国资产也能得到保护。国际债务重组交易有时会在敲定某项交易时，要求就《破产法》第15章提交申请。
申请破产保护并不等于宣告破产，与上述三家房企有所不同的是，鑫苑置业美国附属公司此次是向纽约南区法院申请美国破产法第11章规定的破产保护。
公开信息显示，第11章破产法旨在为无法支付债务的企业提供破产保护，并帮助它们重新组织财务和经营状况，以便能够重新获得盈利能力并清偿债务，也被称为重组破产。
在第11章破产保护下，债务人可以在法院监督下制定计划，重新组织资产和负债，并向债权人支付债务。同时，债务人可以在法院批准的时间内继续运营，以及继续交付债务。
也因此，有业内人士分析认为，选择第11章申请破产，可能鑫苑的下一步将是围绕重组计划展开，同时继续推进项目交付。
以“硅谷银行破产”事件为例，去年3月，硅谷银行表示，在纽约按照破产法第11章申请破产，以“保留价值”，同时继续为旗下子公司SVB Capital和SVB Securities寻求替代性方案。两家子公司的资金以及普通合伙人实体不包含在按照破产法第11章申报的文件中。
据公开信息，有专业人士曾表示，具体导致硅谷银行在纽约申请破产保护的原因可能有很多，但通常与财务状况和经营管理有关。
“硅谷银行在2020年之前就一直面临着困境，主要是因为贷款组合中的高风险贷款和贷款拖欠率的增加。这些问题导致银行的财务状况不断恶化，最终导致了其在2021年3月申请第11章破产保护。”
硅谷银行的破产，正是因为颠倒了安全性、流动性、盈利性三项商业银行经营基本原则的顺序，过度关注盈利性，忽视不断堆积的流动性风险，严重缺乏风险集中度管理，导致危机接踵而至。
不过，申请破产后虽面临巨大挑战和困难，于企业而言，也蕴含“重生”的希望，可以借此机会重新树立品牌形象，调整债务结构和经营结构。
去年10月，在融创中国宣布中国香港高等法院已聆讯并批准公司境外债务重组方案后，中金曾回顾该公司债务重组历程，并对融创中国申请第15章认证的行文进行简要分析。中金认为，申请破产保护有助于完成债务重组安排。
其中提到，融创中国申请破产保护可以明确的是不同于破产清算，申请破产保护主要是为了在进行债务重组安排时，为债务人的资产提供保护并最大化其价值，申请破产保护主要是为了完成债务重组协议安排、并不会改变重组条款。
在此次鑫苑置业美国附属公司申请破产保护的事件中，据法院文件，该附属公司已向纽约南区法院申请美国破产法第11章规定的破产保护。
文件显示，Hudson 888 Owner LLC提交了申请，业务是“单一资产房地产”，估计的负债和资产都在1亿至5亿美元之间。据美国证券交易委员会网站的一份文件则显示，Hudson 888 Owner LLC是鑫苑置业的美国附属公司。
美国梦醒时
鑫苑置业于2007年在纽交所上市，是首批赴美上市、进军海外的中国房地产企业之一。
从“中国房企赴美上市第一股”到最新发生的申请破产保护，鑫苑置业上市时间已近二十年。
创始人张勇为山西人，1997年在河南郑州创立鑫苑后，于当地发展壮大登顶“河南王”的宝座。纽交所上市次年，鑫苑将总部迁往北京。
在光辉灿烂的那些年里，鲜少听闻唱衰房企的声音，但沉疴积弊随后也慢慢显露。
张勇曾强调，鑫苑置业的模式并不受亚洲投资者的欢迎。
彼时资料显示，鑫苑置业的投资者主要来自欧美、澳大利亚及中东，这些投资者看中的是鑫苑置业的成长性而非土地储备。张勇称，对这种成长性的评估是建立在鑫苑置业自身的财务模型的基础上的。
这种财务模型决定了鑫苑置业的运营模式——“零库存”。
另一方面，鑫苑置业上市次年就赶上全球金融危机，萧条景象下，远赴纽交所上市的鑫苑也遭受了不少冷遇，股价大跌。艰难环境下，鑫苑置业刀刃向内大幅裁员，高管也纷纷出走。
为谋生存，鑫苑将总部迁往北京，全国化布局也拉开序幕，逐渐将业务扩张至川渝、长三角等多个地区。但与此同时，鑫苑置业坚持的“不囤地、不捂盘、零库存”开发理念，也使得在房企发展竞速中掉队，错过金融危机后的市场机会。
自2020年以来，鑫苑已经鲜少在公开市场拿地。市场普遍认为，全年土拍热度前低后高，除特殊原因外，鑫苑的拿地意愿已经不强。
数据显示，自2018年起，鑫苑置业资产负债率已超90%。
为缓解资金压力，鑫苑置业也加入物业股上市潮，将鑫苑服务推向了港交所。2021年房地产市场进入下行期后，鑫苑置业更是状况频出。
2021年10月，鑫苑置业一笔2.29亿美元的债券几近逾期，最终以交换要约暂时度过危机。
2022年，鑫苑置业危机正式显现。7月19日公告称，一笔本息合计5.453亿元人民币的债券已于2022年6月29日到期，公司未能全额偿付，正式违约。
此后，鑫苑置业始终在艰难前行，2020年财务报告也是在几近触发退市条款时才向纽交易所提交。数据显示，2018年至2022年，鑫苑置业销售额分别为204.93亿元、289.30亿元、226亿元、200.5亿元。
与此同时，2022年开始，鑫苑置业境内发债主体鑫苑（中国）置业有限公司也数次被列为被执行人。在更早的2021年，鑫苑中国旗下多家公司也被列入被执行人。
2023年12月11日，中德证券有限责任公司公告称，鑫苑(中国)置业有限公司及其重要子公司河南鑫苑置业有限公司被列入失信被执行人名单。其中，鑫苑(中国)置业有限公司未履行金额达550,375,642.00元。
鑫苑中国2023年半年度财务数据显示，截至期末，该公司合并资产总计637.76亿元，负债合计558.8亿元，负债率87.62%。
