观点网 继上周8.42亿元出售北京朝阳区东三环附近的凯德MALL·双井购物中心后，凯德在京资产再度调仓。
1月31日，凯德投资与友邦人寿保险共同成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。基于此合作，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元。
凯德投资将为该合资公司提供资管服务，获得经常性费用收入。
北京凯德·星贸位于朝阳区核心商务区，紧邻团结湖，3公里半径内聚集了国贸、央视、三里屯、工体等多个地标，地上建筑面积为44,759平方米，地底1层至地面上3层为商业街区,4-25层系办公场所。
这座近百米高的商业楼宇再次出现股权腾挪，牵扯出两家企业的往事和当下。
大楼与航母往事
凯德·星贸的前身是博瑞大厦，曾由北京特尔特物业发展有限公司持有，特尔特物业的控股股东为永嘉集团有限公司，其实际控制人为戚士新。
远在2005年，大连永嘉集团进军北京，成立特尔特物业，在朝阳CBD摘取1万多平方米烫金地段，以在京城开辟地产版图。
然而京畿重地，步履维艰，直到2021年博瑞大厦才建成完工，到了次年10月，就被凯德（中国）商用有限公司间接全资持股的子公司以20.37亿元通过法拍竞得。
谈到大连永嘉以及戚士新，多少人仍会想起2012年，该集团收购接手了退役多年，辗转各国的苏联基辅级航母2号舰--“明思克”号。
2014年，江苏南通苏通科技产业园与大连永嘉集团签订投资协议，拟将当时位于深圳大鹏湾，陪伴深圳人16载的“明思克”号拖至南通，在苏通大桥西侧打造全新的航母主题公园，据称总投资共约160亿元。
按照当时的构想，项目将分三期实施，一期包括狼山探索湾、航母爱国教育基地，计划于2021年1月开工，2022年“五一”开园；二期包括主题乐园、配套酒店、马戏剧院、商业街区，计划于2022年初开工，2025年开园；三期为预留文旅项目。
这一巨无霸项目为大连永嘉带来沉重的债务负担。2016年，为了获取贷款，特尔特物业将博瑞大厦抵押给厦门国际银行北京分行，也为日后的贷款违约和强制法拍埋下伏笔。
2016年4月2日，“明思克”号从深圳起航北上，但直到如今它仍安静地停靠在长江岸边。从视频博主登舰拍下的画面中，舰体内部设施陈旧，飞行甲板、船舱、飞行指挥塔台都已锈迹斑斑。
据南通本地媒体1月9日报道，“明思克”号航母升级改造项目将于2024年3月开工，设计、施工、验收，以及开业各环节工作都在整体筹划中，计划节点待完全确定后将择机公布。
“明思克”号横贯在江面上，归宿仍未可知，至于早已易主的凯德·星贸，则由凯德进行了资产升级改造，通过升级设施、调整租户组合和提升运营效率，以优化经营表现。
在2023年10月26日，某点评软件上有用户留言道：“大堂变化不小，电梯增加外呼系统，但核心还是管理，期待。”
凯德北京折叠
与凯德中国信托退出整租零售项目双井购物中心相比，凯德投资这次并未完全清仓，而是与险资合作，小股运营。
这更接近2021年6月28日的一次重磅交易，当时凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。
上述6个项目资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资不超过330亿元。交易前，凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。
当时就有市场声音认为，凯德或将“撤出中国”，凯德方面对此表示：“凯德对中国市场持长期主义观点，中国是凯德两大核心市场之一，未来将积极寻求与志同道合的国内伙伴深入合作。”、“此举符合凯德集团的资产再循环策略，释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将继续用于深耕中国市场。”
两年半过去，合作方从平安人寿变为友邦人寿，凯德措辞依旧如故，“此举符合凯德投资的资本再循环策略，释放成熟资产价值，回收资本用于再投资。”
凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“继2022年投资我们的一支人民币基金之后，这是友邦人寿第二次在中国与我们合作。在持续扩大基金管理业务规模的同时，我们将继续专注于实现轻资产和资本高效。”
今年正是凯德深耕中国30周年，截至2023年9月30日，凯德投资在中国40多个城市管理200多个物业，资产管理规模达450亿新元。
仅从北京来看，在出售双井项目后，凯德在北京还有7个购物中心项目，合计建筑面积59.08万平方米，分别位于北京东北二环、西北二环、东北三环、西三环、南三环、望京商业中心等北京核心地段、天宫院大型居住区。
值得注意的是，自从2018年凯德MALL.大兴店开业后，凯德近年来在北京再无独立新购物中心项目开业，偏向于存量资产盘活运营。
2023年2月，凯德通过私募基金以28.1亿元投资北京苏宁生活广场，改名为凯德.汇新大厦。该综合体原净可出租面积为52600平方米，包含24200平方米的办公空间和28400平方米的零售空间，改造后可出租办公面积将达到55000平方米。项目预计于2024年7月营业。
面对市场出现的种种疑虑，潘子翔在去年夏天接受观点新媒体采访时表示，“中国不但可以投、值得投，更是必须要投。”他用一句谚语概述：“IF you love the rainbow，you have to bear with the rain。（如果你喜欢彩虹的话，就要接受阵雨）”
世邦魏理仕近日发布《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》称，2023年北京零售物业新开和停业项目体量均达历史高位，北京全年零售物业市场新增供应总量达127.5万平方米，该数据仅次于2008年；闭店体量高达55.7万平方米，仅次于2020年。
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋津楼表示，“尽管去年下半年开始客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和业主租金溢价空间。”
通过引入险资、收购存量项目等方式，凯德逐渐调整其北京商办零售资产包。
