观点网 2月28日，随着财政司司长陈茂波发表最新一份《财政预算案》，香港宣布即日起撤销所有住宅物业需求管理措施。
换句话说，这座曾经全球房价最贵的城市，其实施了将近14年的，包括买家印花税、额外印花税等在内的“辣招税”成为了历史。同日，香港金融管理局再次放宽购置物业按揭成数，最高达七成。香港房地产行业为之一振。
以香港为基地的房地产公司，股票日内即时上扬，其中新世界发展涨幅一度超过8%。
“一系列措施能有效打通换楼链，释放市民购买力，并吸引投资客重新入市，令社会情绪变得正面。”新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示。
香港政府宣布撤辣翌日，新世界发展举办2024财年半年度（即正常年度2023年下半年）业绩发布会，氛围轻松。新世界发展执行董事兼首席运营总监马绍祥、首席财务总监刘富强也有参会。
郑志刚表示，随着市场气氛回暖，虽然鉴于市场存量，楼价未必会有大幅度的上涨，但交投应该会活跃起来，总体交投量回升程度在40-50%。其相信香港楼市会慢慢回稳，做到“量升价稳”。
面对如此市况，按照计划新世界发展将会趁机抢先推盘。预计提早在未来六个月推出大约2500个单位入市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等。
至于内地楼市方面，过去一年内内地楼市经历了一段比较困难的时期。但郑志刚表示，也看到不同城市都已推出了支持楼市发展的措施，相信内地楼市会稳定并向上发展。
他认为，新世界发展在内地的土地都十分优质，截至去年末，总楼面面积约430万平方米的土地储备，大约60%都位于粤港澳大湾区和长三角地区。
同时，新世界发展也投资了许多城市更新项目，总楼面面积达到200万平方米，全部位于广州、深圳以及大湾区内的核心城市。销售货值保守估计有800至1000亿元人民币。
资料显示，2024财年上半年，新世界发展中国内地合约销售录得75.5亿元，完成年度目标150亿元超过50%。另外2月份最新消息，新世界发展旗下的深圳光明光侨食品厂旧改也已获批。
尽管对前景看得比较明朗，但2023年两地楼市的波折还是影响到了新世界发展集团业绩。
香港方面，根据香港土地注册处公开数据，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量同比下跌20%，合约价值同比减少了9%。同期，新世界发展在港物业发展收入及分部业绩仅录得12.46亿港元和8.17亿港元。
内地方面，新世界发展在内地物业发展收入及分部业绩录得54.95亿港元和31.36亿港元。这令该公司期内来自持续经营业务总收入同比下跌25%至170.66亿港元。
但持续成长，按郑志刚说法将“进入收成期”的投资性物业，为新世界发展的业绩托底。
资料显示，2024财年上半年，受惠于K11 MUSEA及K11 Art Mall营运效率及出租率提升，新世界发展香港投资物业收入及分部业绩，分别同比上升17%及19%达到17.45亿港元和12.99亿港元。
同时，该公司内地物业投资收入达到9.29亿港元，分部业绩为4.54亿港元，分别同比增长4%及3%。
在物业发展收入下跌的前提下，利润较高的经常性收入的提升，令新世界发展毛利上升2%至72.57亿港元，以及核心盈利同比增长12%至48.66亿港元。
以K11项目为主要组成部分的投资性物业，是新世界发展未来发展的重心。据介绍，2024年起，新世界发展在全国范围将集中开业超过20个K11物业，使其到2026年达到38个项目，商业体量从约141万平方米，增加到约297万平方米。
据此，预期K11项目2023财年至2027财年期间，将实现30%复合年增长的租金收入，同时推动经常性收入达到集团营收的50%。
不过，现时全球经济发展前景仍不明朗，狂风骤雨随时袭来。新世界发展在财务上仍保持一定的容错空间。
据介绍，接下来新世界发展仍将继续执行去杠杆。据了解，2024财年上半年，该公司已以低于面值回购或部分赎回了旗下债券及永续债，合共约110亿港元。
同时，新世界发展将继续出售非核心资产，2024财年的目标是80亿港元。期内，新世界发展已成功出售了新创建集团，分析机构认为其凭此一举获得230亿港元的手头自由现金。
“现在还有几个项目已经谈到非常成熟的阶段，短期内会很快公布，加快资金的回流。”郑志刚提出，届时集团杠杆比率会再降低3.4%。
目前，新世界发展净负债率为49.9%，与之对比，该公司手头上可动用现金为520亿港元。他表示，估计到2026年，集团的净负债比率的下降速度将非常明显。
以下为新世界发展2024财年半年度业绩发布会问答实录节选：
现场提问：最新一份财政预算案宣布了全面撤辣，对楼市究竟会起到多大的作用？楼市可以说已经见底了吗？
管理层：我们欢迎财政预算案提出的全面撤辣，以及金管局放宽按揭贷款政策。这些一系列措施能有效打通换楼链，释放市民购买力，并吸引投资客重新入市，令社会情绪变得正面，对香港经济一定有正面帮助。
如果大家记得，去年10月政府刚公布减辣，接下来两个月楼市的交易量大约增长了20%，所以这次全面撤辣，相信交易会更活跃，我认为会有至少四到五成的增幅。
几个原因：第一，市场一直都有强劲的刚性需求，现在取消压测，帮助到很多中产家庭，无论是上车或者换楼，长时间积累的购买力会显现；
第二，目前租金回报平均有3%以上，而租金水平过去一年正不断上升。政府取消买第二套或以上物业的额外印花税，相信会刺激投资者重新入市，对不少寻找稳定回报的人来说，有吸引力；
第三，“高才通计划”，现在已批出十四万宗申请，约十万名人才已来香港，当中六成是已婚人士，带着一整个家庭来港，不少暂时租楼住。但安顿好后，就会买楼在香港落地生根，成为楼市新的刚性需求，全面撤辣会吸引他们早些入市；
再加上取消了2%的压测，意味美国利息水平已见顶，预计今年下半年有机会逐步回落，相信都会对香港楼市有正面影响。
当然，市场仍然有很多单位供应，所以楼价未必会有大幅度的上涨，但交投应该会活跃起来。
因应全面撤辣，集团亦会趁现时楼市向好既气氛，抢先推盘，提早未来六个月推出大约2500伙入市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等等，相信可以短时间为集团带来良好既现金流。
所以，我们对楼市的前景持乐观态度，相信楼市会慢慢回稳，做到“量升价稳”。
现场提问：能否说说集团今年出售非核心资产的预计目标？
管理层：预算案宣布了非住宅物业，包括写字楼、商铺和工厂等按揭的成数上限由60%提升至70%。
市场的反应是积极的，资金会有所松动。另外还会带动到商用物业市场气氛的回暖，所以有利于我们出售商厦类物业。我们长沙湾永康街和荔枝角项目，都预计未来会有20至25亿港元的销售收入。
至于出售非核心项目，我们会根据情况处理。同时，我们也提高了全年的目标，本来是60亿港元现在变成了80亿港元。现在有几个项目已经谈到非常成熟的阶段，短期内会很快公布，加快资金的回流，到时候杠杆比率会再降低3.4%。
现场提问：金管局也放宽了发展物业项目的融资比率，包括建筑成本融资比率的上限从80%提高到100%。对新世界发展有什么帮助呢？
管理层：我们当然非常欢迎这个新安排，对融资是很大的帮助啦。特别是建筑成本、地。价格成本等等的融资比率会大幅提升，都会令融资有更大的弹性，尤其对大型的项目财务的灵活性。
现场提问：关于北部都会区的，早前公司宣布与华润置地合作发展位于北部都会区的两块地。公司下一步在北部都会区有什么部署？
管理层：我们非常看好北部都会区的发展。
刚刚发布的财政预算案，政府也公布了一系列的措施去加速发展，包括每年发近千亿的债，推动北部都会区及其他基建项目，政府全速推展北都，对于我们的北都布局非常有利，将亦会是我们未来的发展引擎之一。
我们目前在北都有大约1500万平方呎农地，当中不少位处较好地段，例如新田科技城附近地块，附近有基建配套，容易马上发展。
而去年12月底，我们已经与华润置地签署全港首个《北部都会区项目合作协议》，发展2幅位于元朗南一带、占地近15万平方呎用地，预计总建筑面积约72万平方呎，约1800伙单位预计今年动工，容积率近5倍。
同国企合作的好处，能加速释放目前被低估既农地价值，资金回笼较快，发挥双方彼此优势，令我们可以更快把握发展北部都会区机遇。
至于其他的北部都会区地块，我们正与其他国企洽谈合作，其中一幅大型地块已经接近成交，很快会有消息公布。
现场提问：美联储已经预告了3月份的决策，不太可能会减息，面对持续高息的环境，公司接下来减债的计划是怎么样的？会不会供股呢？
管理层：香港经济过去1年的时间，都处于逆境，因为利率高企、中美关系等因素。
虽然反弹并没有像预期的那样强烈，但我们经营的状况非常良好，保持了稳定的整体盈利能力，核心盈利增长了12％，反映了我们的努力和市场需求。
资金回流方面，我们都会把握机会，加快卖楼的速度。
同时，在2023年至2027年的财政年度期间，K11的租金收入预计约能有30%的复合增长。大型项目启德体育园等都会相继投入营运，集团的经常性收入会逐渐增加至总收入的50%。
那另外，我们也会多方面努力优化运营，以及去杠杆，包括减轻经营开支。2024年上半年，集团资本开支。比去年减少了21%，行政费用比去年减少了16%。
另一方面，我们以低于面值回购了我们的债券还有永续债。另外，我们也赎回了一部份，合共约110亿港元，录得回购盈利之余降低负债。未来会因应市况适时进行回购。
公司财政非常稳健，手头上可动用现金达到520亿港元，足够偿还今年到期债务。而且，在24财年上半年我们主动偿还部分债券及贷款，亦成功完成了部分银行贷款的再融资。
我们2023财年承诺不考虑供股，我们在2024年财年会继续履行这个承诺。
现场提问：香港人越来越喜欢北上消费。是否担心持续下去香港的零售业表现会越来越差，而K11也会因此受到压力？
管理层：K11表现非常强劲，K11香港收入和分部业绩分别上升21%和28%，其中有的项目人流和销售额破了记录，分别创下2019年2008年开店以来最高，这反映到集团文化零售和发展战略是成功的；而且租务是非常好，加上高端品牌独特的合作，吸引生意和人流。
同时，新春假期最高消费群组黑卡VIP会员销售额比去年同期上升40%，可以看出K11销售和大市还是不同。
到2024年的财政年度开始，中国内地和香港将有20个K11项目开业，预计直到2026财政年度，K11足迹将在大中华地区的12个重点城市广泛分布，共计38个项目。
整体体量将从141万平方米增加到297万平方米。包括我们在内地的首个旗舰项目是深圳K11 ECOAST，亦会进驻深圳、北京、杭州、厦门等一、二线城市。
亦都会进驻深圳北京杭州厦门依啲一二线城市。 也会进驻深圳、北京、杭州、厦门等一、二线城市。
现场提问：公司上一次业绩发布会讲过，公司将会步入收成期。但是现在的环境不好，实际上有没有影响呢？
管理层：刚刚已经说，启德体育园、深圳的K11 ECOAST，还有其他一些大型投资项目，快要开业了，所以实际上需要投放的资本支出会大幅减少。
启德体育园的主要设施今年会落成了，今年底到明年初会启用，其中主场馆可容纳5万人，第十五届全运会部分比赛会在这里举行。园区内的零售部分，总楼面面积是70万平方呎，由K11负责经营，主建筑共三座，每座最多有五层，由 700 米长的体育大道与园区相连接，启用后将成为全港最大运动体验及购物游乐新地标。启德零售馆将云集超过 200 家店铺，目前商铺出租率已接近 70%，预计今年下半年将为集团带来巨大的稳定的租金收益。
现场提问：如何看内地的楼市？
管理层：截至去年12月31日，集团在中国内地拥有能即时发展的土地储备，总楼面面积为约430万平方米。大约60%位于粤港澳大湾区和长三角地区。
公司在内地投资了许多城市更新项目，前期资金少，利润高，总楼面面积200万平方米，销售货值保守估计有800至1000亿元人民币，全部位于广州、深圳以及大湾区内的核心城市。
凭借前瞻的部署，即使在充满挑战的市场环境下。2024财年上半年，集团中国内地合约销售也录得到75.5亿的人民币，全年目标进度非常理想。大湾区和长三角地区占整体销售额的82%。
过去1年，内地不同的省市政府都推出了支持楼市的措施，相信内地的楼市会稳定并向上发展。
