观点网 业绩及在管规模均有不错增长的华发物业提前“交卷”，成为首家披露2023年财报的上市物企。
3月1日，华发物业服务在披露业绩后，于香港中环召开2024年业绩会，参会嘉宾不仅有来自企业的管理层，还有投资机构、投资者以及媒体代表。
据参会投资者透露，在如今物企业绩滑坡的节点，华发物业重启线下业绩会，既是对自身业绩的肯定，也是对企业未来增长的自信。
“回归到企业业绩增长本质，关联方华发股份对其的助力无非是最大的。在业务收入中，基础物业服务拉动业绩增长效益明显。因此，在管理层答问环节，问题聚焦在企业第三方外拓、关联方协同情况以及未来的业绩指引。”上述投资者如是介绍。
透过财报数据，华发物业三大业务板块中，仅有基础物管服务收入录得大幅度增长，其他业务存在不同程度的下滑。
总的来看，企业经营面和盈利面较2022财年保持着两位数以上的增速，实现淡市中的增长。
物企首报
从在管面积上看，2023年财报显示，报告期内，华发物业录得同比接近3成的增长，实现总收费建面3144万平方米，按年提升29%；总合约建面录得6064万平方米，按年提升约17%。
得益于收费面积的“飙升”，营业收入和利润方面同样有着不错的提升。
其中，实现收入约15.76亿元，按年提升11.05%；归母净利润录得2.49亿元、毛利率26.91%，两项数据分别按年提升28.84%以及微升2.16%。
数据来源：物聊社整理、企业公告纵观华发物业的历年业绩，虽然2023财年录得了不小的收入提升，但相较前几财年，增速放缓明显，连续三个财年“降档”。
拆分三大板块业务收入，能够看到基础物管服务收入对业绩贡献极大，占总收入的7成以上。
截至2023年末，华发股份基础物业服务收入录得12.76亿元，按年提升21.3%;同期，同为物管板块的业主增值服务收入、其他增值服务收入则按年下滑了6个百分点，分别录得金额1.59亿元及3.42亿元。
值得注意的是，酒店顾问及会展服务收入在本期录得大幅下滑，收入由2022财年的1302万元锐减至11.2万元，降幅达99%。
除此之外，华发物业业绩增长依旧离不开关联方的输送，过高的关联方依赖情况也是当今资本市场的主要聚焦点。
近两个财年的数据显示，在总收费建面中，来自珠海华发集团开发的物业贡献均超8成以上。最新财报数据中，上述贡献率来到了83.8%，而独立第三方项目贡献下滑0.7个百分点，至16.2%。
关于华发物业未来的“内外”项目分配比例上，负责公司日常运营及管理的执行副总裁曾师对投资者表示，这两年，由于关联方华发股份较为出色的业绩表现，给予公司较大比例的输出，也反过来要求企业自身需要加大外拓进度，达到均衡状态。
他续指：“目前公司在管项目中，来自‘内部（珠海华发集团）’和‘外部（第三方外拓）’的比例是7:3，未来希望加大对外拓的力度，力争达到‘内外’五五开。”
上述投资者向物聊社透露，外拓方面，公司管理层除了对“内外”项目有所计划，还希望企业自身能够实现住宅和非住项目比例的平衡，计划占比同样是55开。
投资者表示：“目前华发物业的项目占比以大湾区为主，6成左右，其他区域也有相应比例，但是不高。该公司还计划扩宽大湾区以外的项目占比，同样力求达到平衡。”
与会投资者还介绍，未来华发物业的外拓基本上以珠海为主，对于外拓城市的选择，会按照集团已经开展布局的城市作为展开。
物聊社了解到，物企在初期城市外拓过程中，基本会以地产平台为抓手，跟随集团地产业务进入到对应城市，并通过投标完成对项目的触及。
而华发物业的外拓路径同样是跟随着华发股份的城市项目，先以关联方地产项目为抓手、做好口碑。然后通过投标、合作、合资联营，或者是顾问方式输出。
增速目标
当被问起2024年在管面积增长目标时，华发物业再次定下“两位数”的增长目标。
投资者转述华发物业管理层的表态：“2024年新增在管面积预计不会低两位数的增长，我们有信心做到。”
截至目前，华发物业服务已占据珠海的公建以及政府、事业单位接近一半的市场份额。到今天为止，该司所有外拓项目没有出现“丢盘”现象，即合同到期后甲方终止双方合同。
在物聊社看来，华发物业制定目标的信心，来自于华发股份近年来外拓及销售表现。数据显示，华发股份拿地规模从2017年开始保持相对激进的状态，并在2020年迎来高峰。2021年下半年地产行业降温时，华发股份同样采取主动收缩对外投资规模的策略。
到了2022年，随着地方政府开始加大优质地块的推出，华发股份期内顺势择优增加拿地规模，2023年恢复至相对较高的水平。
在观点指数发布的“2024年1月房地产企业新增土地储备报告”中，华发股份2023财年实现新增权益土储145.7万平方米，拿地权益金额315.8亿元。其中，12月拿地权益金额创年内单月新高，拿地强度居于中等偏上水平。
销售层面，华发股份在同行业主要上市公司中排名居前，2014-2022年销售金额复合增速达到39%，伴随着销售及储备货值的提升，整体实现了快速扩张。
仍保持着积极投拓和销售态势的华发股份，未来有较大比例住宅等物管业务需交给体系内的华发物业管理。
参会投资者指出：“地产关联方的土地储备及销售情况，一定程度代表着华发物业未来的业绩走向。”
翻看华发物业历年财务数据，还有一项数据在修复。
2023财年，该公司资产负债率进一步降至76.32%，较上年同期减少23个百分点。由于2022财年以前呈现净流动负债的情况，达不到可以进行分红的条件，至今尚未宣派过股息。
业绩增长向好，负债压力减轻的华发物业，有望开启首次分红派息动作。
投资者转述财务总监罗彬的表述，华发物业净流动负债问题已经完全解决，并且净资产保持比较快速的增长。分红派息计划其实已经具备条件，可以实行。
罗彬指出：“未来公司会根据经营业绩的表现、拓展及并购计划以及市场生产需求，会把分红派息提到具体问题和日程上来，充分考虑给投资者比较合理或者说满意的回报。”
