观点网 从瓦片到芯片，从国营家具厂到REITs资产包，北京西三旗的变迁迎来又一个节点。
3月3日，北京金隅集团股份有限公司宣布，拟分拆其公募REITs基金并在上海证券交易所独立上市。
REITs标的资产位于北京市海淀区西三旗金隅智造工场产业园，包括多处楼宇及智能AI制造工厂和研发设施。
截至2023年9月30日，标的资产的可租用面积约为84770.20平方米，已出租面积约为81447.94平方米，租用率约为96.08%，估值约15.3亿元，每月租金收入约1100万元。
与现已发行的产业园REITs相比，华夏金隅REIT是我国首单厂房旧改公募REITs产品，底层资产金隅智造工场产权一期项目的前身是原天坛家具厂。
之所以将旧改产品推上台面，或与其主业表现不佳有关。
财报显示，金隅建材板块2023年上半年利润-2.4亿元，同比下降111.6%，地产开发及运营板块利润6.6亿元，同比下降50%。
另据金隅集团2023年业绩预告，预计2023年度实现归母净利润2000万元到1.5亿元，同比下降87.6%-98.4%；原因为水泥市场价格大幅下降，房开结转面积和毛利率也有所下降。
在“建材+房地产”两大主业均表现疲软的情况下，金隅集团把目光投向了庞大的存量产业用地。
西三旗转型
作为首都最早的老工业基地之一，在很多已经退休的建材工人、技校职员印象中，西三旗的代名词仍是“五厂一校”。
五十年代初，1200万块黏土砖从西三旗砖窑运出，用于兴建人民大会堂等北京十大建筑，直到今日，西三旗生产的数十万块青砖仍深埋于国务院及中南海地下工程。
2005年，成立于1956年的金隅天坛家具厂从四环外迁到西三旗，带来了成堆的木材、轰隆作响的生产线、汗流浃背的工人。
经过十几年发展，当家具生产不再适应城区发展需要，天坛家具厂生产线在2016年上半年搬迁到廊坊大厂回族自治县。
2016年9月19日，金隅集团与海淀区政府签署战略合作协议，以原金隅天坛家具公司生产空间为载体，通过对存量老旧工业厂房改造升级，打造以大信息及智能制造为核心产业的创新型科技产业园区。减少废水排放量2.6万吨/年，减少污染物排放量240吨/年，降低能源消耗量1214吨/年，疏解传统制造业从业人员两千人以上。
次年，金隅智造工场正式纳入《北京加强全国科技创新中心建设重点任务实施方案（2017-2020）》和“北京市加强全国科技创新中心2017年重点实施项目清单”。
据悉，金隅智造工场项目一期（北区）于2018年7月开园，由曾经的6个独栋厂房改造而成，原先的大车间及其他一些小厂房则被改造为二期（南区），在2019年9月完成改造。
改造后，占地20万平方米的智造工场建筑面积从过去的17万平方米缩减到12万平方米。容积率降低的前提下，金隅智造工场保留了园区内85%以上的高举架、高荷载产业空间，留给具备小试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的科技创新企业。
基于老旧厂房改造的项目特质，也为华夏金隅REIT留下不少历史包袱。
以基础设施项目高举架这一特点为例，有部分入园客户根据自身需求搭建了夹层，且夹层面积占比较大。另外，园区建有一处与REIT底层资产之一的 13 号楼相接的建筑物，该扩建部分缺失部分手续，所以未纳入REIT底层资产，但13 号楼某租户同时租用了这些扩建部分，并在装修过程中做了连通改造。
倘若不以REITs底层资产的标准看待，这些模糊地带在产业园区，尤其是更新改造的产业园区颇为寻常，但对于REIT产品而言都意味着不确定因素。
因此，如因改造夹层、13 号楼扩建部分受到行政处罚等其他损失，或造成现金流下降、估值减少，金隅集团将承担全部赔偿责任。
与这些或然的疑虑相比，外界更担心产权年限问题，毕竟这块土地有十多年作为家具厂存在--截至2023年9月30日，土地使用权剩余期限仅23年。
一方面，REIT基金期限只能设定为对应年限，另一方面，标的资产估值也会受到剩余运营年限较短的影响。金隅集团表示，相关期限经持有人大会表决可进行延长，但具体监管审批流程和延期补价成本也会带来新的问题。
分租模式
“腾笼换鸟”的大背景下，仅在西三旗地区，金隅集团就主动疏解搬迁天坛家具、翔牌墙体材料、金隅涂料、科实五金等10多家传统企业。
与此对应，北京市海淀区人民政府、北京西三旗高新建材城经营开发有限公司、金隅集团于2023年7月25日签署《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》，要求基础设施项目的产业定位为大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业，原则上此类企业所占物业面积不低于金隅智造工场产权一期项目总建筑面积70%。
截至2023年9月30日，基础设施项目内科技推广和应用服务业租赁面积74,904.39平方米，占比91.97%，远超过上述监管协议要求。
目前金隅智造工场产权一期项目运营已超过三年，进入运营稳定期，可出租建筑面积共计84,770.20平方米，已出租面积为81,447.94平方米，出租率96.08%，加权平均剩余租期为2.53 年。
对于以建材起家的金隅集团而言，维持较高的“科技范儿”租户占比并不容易，而从具体的头部租户就能看出这家企业的招商路径。
截至2023年9月30日，金隅智造工场产权一期项目共计45个租户，前十大租户租赁面积总计为64,286.53平方米，租赁面积占项目已出租面积的78.93%。
其中前三大租户智汇中科（北京）科技有限公司、北京车百智能科技发展有限公司、北京天下行远文化科技有限公司为重要现金流提供方，均采用整栋租赁模式，合计租赁面积38,039.35平方米，占项目已出租面积的46.71%。
这三家大租户各有来头。
头号租户智汇中科（北京）科技有限公司为公益一类事业单位，是中科院北京分院成立的运营实体，负责运营“中科智汇工场”， 承租金隅智造工场产权一期项目N1整栋。
前不久的2月23日，科技部、中国科学技术信息研究所、北京市科委、中关村管委会等单位还组成考察团到中科智汇工场开展调研。
第二大租户车百智能由北京中国电动汽车百人会管理，在项目N5整栋承租面积范围内开展招商、运营。
百人会是一家非官方、非营利性的第三方智库平台，以促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标。
第三大租户行远文化的主营业务之一是作为小米谷仓学院企业加速器，由小米、顺为基金等共同投资成立，承租N3整栋后打造小微企业孵化加速区域。
前三大租户均为孵化或加速平台，或者可以称为“二房东”，合计占项目已租面积将近一半。
显而易见，中科院、电动汽车百人会及小米公司相比金隅集团在技术资源、品牌背书方面有着各自优势，在项目运营的前期阶段可以为园方迅速吸纳分租客户，但后期或许也会和园方其他租赁空间形成竞争关系。
对此，金隅也在招募说明书中加以解释。
首先是上述大租户与金隅协议约定进行定向导入，导入客户多为初创型及小微型企业，因此平均分租面积约为100-500平方米，而基础设施项目智能制造与研发办公租户的平均租赁面积在1000平方米以上，目标租户包括知名企业，两者招租方向有所区分。
另外，金隅表示三家孵化或加速平台提供的增值服务与基础设施项目的直租业务之间存在明显差异，但并未详细论述具体差异。
从结果而言，2020年至2023年前三季度，基础设施项目营业收入分别为8595.08万元、11603.18万元、8220.16万元及9997.48万元；净利润分别为3125.50万元、5040.37万元、2853.27万元及4635.51万元，出租率分别为 82.31%、93.55%、97.61%和 96.08%。疫情期间免租影响逐步消除后，项目利润水平整体提升。
无论是直租还是分租，最终都会以现金流回报来衡量。
