观点网 保租房公募REITs再上新。
3月1日，建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式于上交所申报，且目前已获得交易所受理。
从招募说明书来看，此次建信住房将以北京、上海、苏州三个保租房项目作为底层资产来开展公募REITs工作。
值得注意的是，此次三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产，如若成功上市，意味着创下了“非改租”项目的REITs先例。
与此前成功上市的五单保租房REIT不同，建信保租房REIT也是首个由金融机构子公司作为原始权益人申报的公募REITs，无疑将对其他险资、金融机构带来借鉴意义。
资产解析
继上海新黄浦之后，建设银行亦盯上了保租房REITs赛道。
据上交所消息，3月1日，建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已完成申报，并获得受理。
随着建信保租房REIT的申报，公募REITs市场再度扩容。
实际上，目前，除了建信保租房REIT、上海新黄浦保租房REIT以外，拟申报发行的保租房REITs还有5只，分别为青岛房投REIT、上海临港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津滨海新区保障房REIT和南京软件谷菁英公寓公募REIT。
不仅如此，从市场消息来看，当下，已有十余个省市的保障房项目筹备中，基金公司也在积极推动保租房REITs项目筹备。其中，华夏基金目前就有多只保租房REITs正在推进和申报中。
从招募说明书来看，此次建信保租房REIT的底层资产为北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目。
其中，北京星光项目位于北京市大兴区西红门镇，初始建设用于办公用房，后改建为保障性租赁住房，该项目的建筑面积为1.42万平方米，提供保障性租赁住房房源共计288套。
上海幸福莱项目位于上海市宝山区高境镇，为商业改建的保障性租赁住房项目，建筑面积为4909.96平方米，共计提供144套房源。
而苏州天荟项目则是三项目当中，体量最大的一个。资料显示，该项目位于江苏省苏州市姑苏区，建筑面积达5.17万平方米，项目由3幢建筑物组成，包括公寓及配套商业，提供保障性租赁住房房源共计1338套。
数据来源：招募说明书、观点指数整理整体来看，三个项目共计提供来自北京、上海、苏州的1770套保租房房源。从出租率来看，上海幸福莱项目作为最早投入运营的项目，其于2023年末的出租率为93.16%，对比之下，苏州天荟项目、北京星光项目的出租率均不足92%。
对比已经上市的五单保租房REITs，建信保租房REIT打破了底层资产来自单一城市的现状。
观点新媒体了解到，目前已经上市的红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保租房REIT分别提供1830套、4665套及2168套房源，房源分别来自深圳、厦门、北京，而华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产则均来自上海。
数据来源：招募说明书、观点指数整理实际上，底层资产布局过于集中，意味着REITs项目的收益情况及风险系数受特定城市影响较大，而类似于建信保租房REIT的“分散式布局”，无疑能够提升REITs的收益率及估值情况。
此外，根据仲量联行的数据，此次申报的建信保租房REIT的低层资产估值为9..86亿元，与前不久刚刚申报的新黄浦保租房REIT接近，评估增值率为5.56%。
金融机构首单
目前，已经上市的五单保租房公募REITs，其主体均是国有企业背景，而申报的建信保租房REIT，则是首单由金融机构子公司作为原始权益人申报的公募REITs。
不可否认，如若上述项目成功发行，无疑将成为其他险资、金融机构发行保租房公募REITs的典范。
公开资料显示，建信保租房REIT的原始权益人为建信住房服务有限责任公司，该公司是中国建设银行集团所属子公司，于2018年3月份在北京注册成立，业务经营覆盖全国主要大中城市，业务范围包括住房租赁综合服务平台经营、存房业务、住房租赁REITs、资产管理、保障性租赁住房服务等。
实际上，建设银行最早于2017年提出和实施“住房租赁战略”，彼时，该公司还将住房租赁与普惠金融、金融科技确立为“三大战略”。
2022年10月，建设银行宣布出资设立建信住租基金，募集规模为300亿元，这一基金主要用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产，改造为租赁住房。
截至2023年9月30日，建信住租基金签约项目22个，总资产规模92.10亿元，全部投入运营后可向社会提供租赁住房1.64万间，项目位于北京、上海、重庆、杭州、武汉、成都、珠海等地。
受益于建信住租基金，扩大了建信住房的长租房和保障性租赁住房规模。
观点新媒体查阅发现，截至2023年9月30日，建信住房经过五年多发展已重点在全国34个城市布局，打造359个“CCB建融家园”社区，提供集中式房源9.9万间，其中已完成纳保项目共131个、房源4.3万间。
从盈利能力来看，2020-2022年度及2023年1-9月，建信住房营业收入总额分别为12.15亿元、26.79亿元、34.35亿元及22.46亿元。从近四年的情况来看，该公司营收规模有了显著的提升。
其次，2020年，建信住房分别录得毛利率、净利率-11.08%及-31.40%，不过自2021年起，这两项数值均实现回正，且呈现逐年上升的态势。
数据显示，2021年、2022年及2023年1-9月，该公司分别实现毛利率16.21%、34.78%和22.63%，同期该公司净利率分别为0.29%、2.34%和3.18%。
数据来源：招募说明书、观点指数整理同时，作为建设银行下属公司，建信住房在融资方面极具优势，从该公司的负债结构来看，主要为租赁负债和银行贷款，租赁负债是收购租赁权形成，而银行贷款为建信住房从建设银行获取。
从招募说明书披露的数值来看，近四年，该公司的流动比率和速动比率均大于1，且速动比率与流动比率接近，意味着具备良好的短期偿债能力。
显然，相较于房企系租赁平台或其他第三方运营机构，这种源自金融机构的住房租赁公司在金融资本方面，显然更具竞争力。
不过，公募REITs的上市并非“一锤子买卖”，企业募集资金用途几何？后续是否有足够的储备资产用于扩募，均至关重要。
据了解，对于本次公募REITs所募集资金，建信住房计划将60%的净回收资金用于新建、改扩建保障性租赁住房项目，约30%净回收资金用于盘活存量项目，包括向外部机构收购存量项目，剩余不超过10%的净回收资金将用于补充流动资金。
至于资产储备情况，该公司透露，未来，建信住房及建信住租基金将共同提供可扩募资产。截至去年三季度末，可扩募的备选资产共计10个，项目分布于上海、北京、南京、重庆、广东、江苏等地区，目前四成项目已进入运营状态，部分处于在建及装修状态。
数据来源：招募说明书、观点指数整理
