观点网 代建依然是房地产热门的发展方向，这背后既与市场下行不少参与主体释放代建需求有关，也与代建业务自身低负债、高收益和抗周期的特性有关。
相关数据显示，如今入局代建的房地产企业已有近百家，相继发展出自己的代建平台，并对外承接商业、政府等类型物业。
但代建公司之间的合作，仍是较少发生的情况。
3月14日消息，金科开发管理发展集团（下称金科开管）宣布与绿城房地产建设管理集团（下称绿城管理）签订战略合作框架协议。
双方约定，将充分发挥各自优势，围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作。
金科开管是金科股份旗下负责代建业务的平台公司，2022年代建储备建面约600万平方米，代建项目销售逾49亿元，至2023年上半年仅有2.77亿元。
绿城管理则是代建赛道的龙头，去年实现的销售额达到1068亿元。
这样的体量差距，叠加大股东金科股份正推进破产重整的背景因素，很容易令人猜测，金科开管引入绿城管理便是为了减小代建业务发展阻力。
就在一星期前，金科开管才刚与中铁置业西北公司签订了另一份合作协议。
不过，接近金科的人士向观点新媒体否认了此番合作与金科重整有关的猜测，同时表示两家企业合作主要涉及未来新拓的代建项目，并认为合作是民企之间相互补强的举动。
金科加减法
观点新媒体了解到，金科股份在官微发布最新合作动态时延续了过往的务虚表述，除了提及将围绕代建业务在品牌、资源、资金、渠道等方面开展深层次合作，还列举了出席签约仪式的高层人员。
其中包括，绿城管理副总裁程敏，金科股份高级副总裁兼西南大区董事长喻林强，金科开管集团总裁谭霖等人。在绿城管理官网的管理团队介绍中，程敏位列行政总裁王俊峰、执行总裁林三九、副总裁傅鹏之后。
绿城管理相关人士并未就合作事宜回应观点新媒体，有接近金科的人士则表示，金科开管与绿城管理合作并不涉及金科已有的代建项目，“目前市场还没回升，两家民营企业（合作）肯定是相互补强。”
至于未来合作的分工等内容，上述人士表示，尚未到落实的阶段，还未确定相关细节。
金科股份发展代建业务与2016年提出的从“地产开发商”转型为“美好生活服务商”密切关联，2017年该公司宣布涉足代建，整合内外部社会资源，并结合20余年民生开发经验将业务扩大。
具体而言，金科代建主要为委托方提供前期定位、规划设计、工程营造、销售交付、融资管理等全流程服务，业务类型涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等。其中，该公司还曾联合东方资产、民生信托等机构，介入并盘活上海、广东、重庆、湖南7个不良资产项目。
典型案例，2022年6月，由金科代建的上海康桥项目首期复工实现预售货值40亿元，开盘当天销售33亿元。至2022年底，代建业务累计签约项目近30个，年内新增代建储备建面约82万平方米，代建储备建面约600万平方米，储备货值约500亿元，其中一二线城市项目占52%。
进入2023年，房地产市场低迷，金科股份上半年分别录得销售额175亿元，代建项目2.77亿元，同比下降58%、93%；上半年该公司也仅新增1个代建项目，储备面积约234亩。
与之相对应，从2023年底开始，“金科开管”逐渐成为金科对外合作代建业务的主体。去年12月，北京世纪金源集团腾云华力平台与金科开管订立合作；今年3月8日，金科开管与中铁置业西北公司签订合作。
其中，腾云华力是世纪金源打造的代建平台，主营业务便是商业代建、政府代建、资本代建及片区开发等。
这意味着，金科开管与第三方代建平台合作并非首例，绿城管理或许只是其降低发展阻力的另一个重要牵手对象。
引入者绿城管理
在工商信息平台上，观点新媒体并未搜索到金科开管相关注册内容。
金科股份对外推广时，将金科开管的业务范围概括为“地产主业、科技产业、商旅康养、智慧服务”，这与2022年以前的表述已有很大不同。
金科开管对于最新的业务发展规模也鲜有披露，相比之下，绿城管理则显得高调不少。
2023年上半年，绿城管理录得营业额15.49亿元，归母净利润4.74亿元，同比分别增长23%、31%，两项数据均创近年新高；期内，新拓代建项目1730万平方米，同比增长30.6%，合约总建面增加至1.14亿平方米。
去年全年，绿城管理实现合同销售额1068亿元，同比增长22%；新拓代建项目合约总建面3528万平方米，新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比分别增长25%、20.5%。
上述业绩数据与外界对房地产低迷的印象有所出入，在去年中期业绩会上，绿城管理董事局主席李军曾作出解释。
他认为，头部房企在往一线和核心城市集中，给绿管提供了在二三线发展机会，因而销售压力不大；绿城做代建对客户的信任度有很大提升，从而对项目销售去化速度、议价等方面产生较大影响；绿管应对纾困项目，还有管控和操盘能力上的优势。
上述竞争力优势给代建项目带来的效应，或许正是金科开管所需要的。
按照2022年年报表述，当时签约代建项目的城市主要包括重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、徐州、郑州、大连等城市，有相当部分属于二三线城市范畴，存在一定的去化压力。
同时还需要考虑金科自身债务违约及破产重整等情况，给金科开管继续拓展业务所造成的无形压力。至少在将“金科”品牌输出到第三方项目时，会制造一定的阻力。
就目前而言，金科股份在轻资产拓展时仍保持了相对积极的势头，包括金科产商平台今年已获得包括绵阳朝阳厂全周期商业运营服务等5个项目，金科开管3月也与中铁置业西北公司签订合作。
这说明金科仍能展现管控和操盘的能力，但要继续扩大并保持代建项目未来顺利去化，绿城管理或许就是强有力的援军。
当下的房地产下行时期，地方城投和金融机构逐渐成为市场主体释放商业代建需求，同时城市更新、保租房政策释放政府代建需求，这是代建行业面临的机遇与挑战。数据显示，去年上半年，绿城管理新拓面积中，政府、国有企业委托方及金融机构占比达79.9%。
根据绿城管理披露，去年整体完成116个项目交付，交付面积1607万平方米；同时联合华融资产、信达资产、长城资产等金融机构，落地不良纾困项目建面逾1000万平方米。
