观点网 下行市场中，瑞安房地产能交出这份成绩实属不易。
3月21日，瑞安房地产发布2023年业绩报告，期内，公司录得收入约97.52亿元，净利润约13.97亿元，股东应占溢利为8.1亿元。
期内，瑞房上海蟠龙天地及上海鸿寿坊两项目开业支撑租金收入增长，年度租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）增至32.43亿元，按年增长16%。
瑞房对未来一段时间市况仍抱有谨慎态度，公司主席罗康瑞对短期较为审慎，料市场调整需要2-3年时间，融资市场也会继续疲弱。
鉴于此，瑞房将在未来一段时间采取较为保守策略，在保持财务稳健的情况下把握投资机遇。“既能够抓住城市更新也可能的一些项目，同时也要保障公司的财务安全。”行政总裁王颖表示。
将推出上海高端项目
业绩报告显示，2023年，瑞房录得收入约97.52亿元，净利润13.97亿元，股东应占溢利为8.1亿元。
期内，瑞房被确认为收入的物业销售额58.98亿元，其中主要包括来自上海蟠龙天地的55.01亿元。瑞房（包括合营公司及联营公司）物业销售总额为385.65亿元，主要来自交付中粮瑞虹•海景壹号、上海瑞虹新城•瑧庭及上海蟠龙天地，平均售价较2022年下降4%至每平方米63200元。
受市场销售下行影响，瑞房于2023年合约物业销售额为113.96亿元，销售平均售价为每平方米56700元，均较上年有所下滑。其中，包括住宅物业销售额72.08亿元，商业物业销售额29.82亿元及其他资产处置12.06亿元。瑞房已锁定的销售总额为90.55亿元，将有待交付并于2024财年及以后确认。
虽然2023年房地产销售市场遭遇挑战，但瑞房仍凭借产品力突出重围，比如武汉天地云廷三期推出的所有住宅单位在开卖首日即售罄，预售价创下武汉新高，平均售价达每平方米64000元。
2024年，瑞房可供销售及预售的住宅物业建筑面积约25.28万平方米，涵盖上海太平桥第118号地块、上海太平桥第122号地块、上海杨浦滨江、上海蟠龙天地、武汉天地、武汉光谷创新天地、武汉长江天地、重庆天地八个项目。
观点新媒体获悉，2024年，瑞房将在上海推出多个高端项目，其中太平桥地块临湖的最后一个住宅项目—翠湖天地6期预计将于2024年第四季度开始销售；位于杨浦滨江南岸的翠湖滨江，也将预计于2024年下半年启动预售。
王颖于业绩会中提及，市场分化明显，不同城市、同一城市的同一区域，同一区域的不同项目都会出现变化。但在上海，在过去一段时间显现出更强韧性。她表示，公司会根据整体的市场反映和工程进度，合理铺排翠湖2个项目的入市，来进行合理的定价和销售节奏的铺排。
把握城市更新机会
在物业投资方面，截至2023年12月31日，瑞房零售物业组合的出租率保持稳定，平均达91%。2023年，集团物业组合的销售额及客流量已分别提升到2021年同期水平的106%及110%。尽管面临经济放缓及供应过剩的压力，集团成熟办公楼物业的出租情况保持稳定，平均出租率超过90%。
值得关注的是，2023年，瑞房有多个商业项目落成启用，年度租金及相关收入总额增至32.43亿元，较2022年28.02亿元增长16%，当中76%来自上海的物业组合。
年内增幅主要得益于上海蟠龙天地及上海鸿寿坊开业带来的租金贡献。观点新媒体获悉，上海蟠龙天地是瑞房首个“Urban Retreat城市微度假”项目。这一项目依托于蟠龙古镇，是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，改造完成后是集商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体，整体规划超50万平米，商业建筑面积7.5万平米，公共绿地23万平米，成为长三角地区的新兴文化地标。
另外，瑞房于9月揭幕的另一个城市更新项目—上海鸿寿坊亦迅速成为受追捧的热门地点之一。
在审慎态度下，瑞房仍在关注上海的投资机会，2023年4月，瑞房与一家国有企业成立合营公司，携手更新发展位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼项目。
“召稼楼的历史、文化和自认资源都比蟠龙更加悠久和丰富，我们会借鉴蟠龙的成功经验，通过文化赋能商业活力，提升地块的优势和竞争力。”
王颖介绍，召稼楼和蟠龙天地一样，也是城中村改造的项目，会依托整体定位、整体开发和整体运营的理念进行城中村的改造，将召稼楼项目打造成古镇风貌和现代生活交织的都市休闲区。
下一步，瑞房会严格按照上海市城中村改造办法的规定，来配合公开出让的工作。
瑞房仍将城市更新作为下一步发展的重点。王颖称，在整个政策的环境中，确实涌现了非常优质的城市更新相关项目。瑞房会基于整个政策的方向和公司的优势，在保持财务稳健的情况下，积极关注此类项目。“既能利用我们在城市更新方面的优势，抓住可能的一些项目，同时也要保障公司的财务安全。”
财报显示，截至2023年12月31日，瑞房在中国内地主要城市的中心地段拥有十四个处于不同开发阶段的项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段，土地储备达850万平方米（620万平方米发展为可供出租及可供销售面积，230万平方米为会所、停车位和其他设施）。
财务安全的考量
报告期内，瑞房财务状况保持稳健。半年报显示，截至2023年12月31日，瑞房净资产负债率略增至52%，现金及银行存款总额达89.17亿元。纵观整场业绩会，瑞房管理层始终强调“审慎管理资产负债状况，保障财务安全”。
瑞房财务总裁及投资总裁孙希灏指出，接下来会继续保持过去几年财务健全保守的计划。短期内预计不会有很多大的支出或者新投资，鉴于目前市场环境，他认为需要做一些比较保守的策略。
他表示，过去一两年，公司一直尝试通过多元化渠道融资，包括去年做的CMBS，以及出售非核心资产等方式。
比如，去年4月，瑞房成功发行一笔规模超44亿元的CMBS，名为“瑞安房地产-虹桥天地绿色资产支持专项计划”，将由位于上海虹桥地区的虹桥天地作为目标项目，是国内首单交通枢纽配套商业综合体CMBS，发行票面利率为3.9%。。
“对于下半年市场走势”的问题，罗康瑞判断：“市场的恢复还需要比较长的时间，预计市场调整需要2-3年时间，融资市场会继续疲弱一段时间。”
基于对未来审慎的判断，瑞房对未来的投资较为谨慎和保守。“但是我们还是会很积极（向上）。因为现在有很多很好的机会在找我们，希望我们去做开发和城市更新各方面的。”罗康瑞称，最主要是要看这些项目能否配合公司发展的大方向，以及能够能够帮助地方的未来发展需要。
对于未来的投资机会，管理层表示，房地产市场还是存在结构性发展机遇，分化特征明显，市场对高品质产品有需求；一二线城市的城市更新领域有发展机会，主要集中在城中村改造提速。
另外，市场调整下房企竞争趋缓，政策调整向房地产新模式发展，在新的趋势下，瑞安房地产会继续发挥品牌优势，基于上海的市场基础进行扩张，也同时把握城市更新的机遇。
瑞房将继续维持轻资产的策略。去年12月，大家人寿旗下投资公司与瑞房达成协议，收购上海鸿寿坊项目的65%权益，初步作价12.06亿元。观点新媒体获悉，该交易符合集团的“轻资产策略”，透过与长期投资者建立战略合作伙伴关系，扩大资产管理组合。
