观点网 3月22日，建发物业交出了2023年全年业绩报告。
2023年建发物业实现营业收入约35.69亿元，同比增长56%，实现毛利润约10.01亿元，同比增长86%，实现归母净利润约4.67亿元，同比增长89%，毛利率约为28.1%。
其中基础物管实现收入约14.18亿元，同比增长37%，收入占比约40%，社区增值服务实现收入约13.75亿元，同比增长189%，收入占比约39%，提升18个百分点。
截至2023年12月31日，物业管理服务的合约建筑面积于约为1.02亿平方米，较2022年约9060万平方米增长约12.4%。其中在管建筑面积达约6140万平方米。
值得一提的是，在2023年报中，比较亮眼的是社区增值服务板块。数据显示，社区增值及协同服务收入约13.75亿元，较2022年度约4.76亿元增长约189.0%。2023年度已交付三个项目，因此2023年的房屋硬装业务产生收入约6.84亿元，较上年度约2690万元增长约24倍。
社区增值服务扛大旗
建发物业在社区增值及协同服务方面下了不少功夫，早在2021年布局的家居美化业务，在近两年的收入方面尝到了甜头。
2023年建发物业社区增值及协同服务板块收入13.74亿元，收入占比逐年提升达38.5%，和物管主业收入占比只差了1.2个百分点。
目前，建发物业社区增值及协同服务共包含六项服务：智能社区服务、家居生活服务、家居美好服务、房地产经纪及资产管理服务、公共区域增值服务和养老及健康增值服务。
其中，家居美好服务因包含房屋硬装业务结转收入，增速最快，同比增长984.0%至7.49亿元。本年度房屋硬装业务交付3项目，产生收入约6.84亿元，较上一年的2690万元增长24倍。
近两年来，物企纷纷加码家装赛道。如2022年碧桂园服务推出自营家装品牌凤凰家装，到了2023年万物云也聚焦“蝶城+家装”推出研选家，朱保全认为，“家装行业还没有全国性大家认可的公司。”
然而，建发物业管理层也看到该板块取决于集团年度承接项目数量，市场需求，政策环境等因素，所以房屋因装业务在未来发展具备不确定因素。
因此，建发物业也愿意把鸡蛋放到其他篮子，比如保障性住房运营。2023年建发物业承接了90万方的厦门海沧保障房运营。
乔海侠表示，2024年硬装业务会减少，争取保障性住房业务会对公司的利润和营收有一定的贡献--展望在剔除硬装业务情况下，2024年公司能保持两位数以上的营业增长。
从年报中了解，由于需要整合供应链的房屋硬装业务，也是建发物业资金流出增加的重要原因。2023年建发物业经营活动现金净额约1.85亿元，较2022年的4.96亿元减少约62%。
物管增速放缓
2023年，物业管理服务依然是建发物业最大收益来源，该部分收入达约14.18亿元，占总收益约39.7%。
值得关注的是，物业管理面积增长速度有所放缓。截至2023年末，建发物业管理服务的合约建筑面积约为1.02亿平方米，较2022年增长约12.4%，而2022年和2021年的增幅分别为23%和36%。
结合近两年来物业市场情况来看，目前增量住宅可拓空间减小，土拍市场国资活跃，且大多具有合作的物业平台。
在市场拓展方面，据参加建发物业投资者会议的人士对观点新媒体表示，CEO乔海侠在业绩会上亦表示深感压力，但是建发物业具有国资背景，与母公司厦门建发有很强的合作关系，在扩展项目方面还是具有一定的优势。
另一方面，建发物业把目标转移到存量物业。据乔海侠透露，建发物业2023年在福建省的4个城市有做存量住宅的深度专项调研，2024年在存量住宅拓展方向上，他们将从这4个城市入手，寻找和他们客户群体相符合的项目。
未来建发物业将加强当地和属地地方企业央国企的深度合作，通过合资公司的方式获取优质的存量住宅项目。
此外，建发物业将服务延伸至日益多样化的非住宅物业（包括商业及办公大楼、产业园区、政府大楼及公共设施、医院及学校等），使物业管理组合多样化。
截至2023年12月31日，建发物业已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为780万平方米，较截至2022年约550万平方米增长约40.7%。
2023年建发物业新增外拓合同金额8.28亿元，同比增长7.8%。其中，非住合同金额为4.1亿元，占比49.6%接近一半，同比增长56.2%。
用管理层的话来说，建发物业“向大物业管理领域进军”。除此之外，建发物业与厦门新垵村股份经济合作社合资成立厦门建垵城市服务运营有限公司，计划将新垵村打造成为“宜居宜业的现代化城中村。”
而商管拓展方面，建发服务2023年新增2个轻资产项目--漳州特房T·ONE以及福州汇成新时代，管理规模首破百万方。商业物业运营管理服务始于2022年9月，目前为21个商业项目提供服务，贡献了约2.0%的营业收入。
“住转非”的策略也是建发物业接下来的发展计划，在整体转型方面，将会锁定10个重点城市进行多维度调研分析，首选优质商贩产业园政府大楼业态，聚焦核心城市去拓展。
