观点网 作为房地产上下游产业链的物业行业，普遍出现了业绩下滑。相比之下，央企背景的金茂服务表现相对突出。
3月26日午间，金茂服务披露2023年年度业绩。数据显示，报告期内实现收入约为27.04亿元，同比增长11%，年内利润约为3.43亿元，同比增加约0.4%，股东应占溢利为3.37亿元，同比微增0.39%。
有投资者告诉观点新媒体，在下午召开的业绩发布会上，金茂服务管理层对于过去一年的成绩表示满意。
“公司全年维持了稳健发展。”上述投资者转述称，金茂服务从2023年开始逐步调整公司业务结构，着力提升非周期业务占比，增强抵御上下游行业波动的能力，以实现高质量发展。
面向未来，金茂服务提出了“1245”的新战略，确立了一个高质量发展目标，即五年再造一个新的金茂服务；同时，确立了第二梯队头部及中国金茂第二增长曲线的两个战略定位。
“我们力争实现每年保持20%的业绩增长。”金茂服务管理层向投资者表示。
业绩
收入失速、利润缩减似乎成为了这一轮财报季的关键词。
据观点新媒体查阅发现，从目前公布业绩或业绩预告的物业企业来看，净利润大幅减少或录得净亏损成为主流。
相比之下，金茂服务实现总收入约为27.04亿元，较2022年年度约人民币24.36亿元增加约11.0%。
分业务来看，报告期内，该公司物业管理服务收入15.74亿元，同比增长30.5%，于总收入当中的占比从49.5%进一步增加至58.2%。
其次，非业主增值服务收入由2022年约人民币5.85亿元下降至2023年约人民币5.05亿元，降幅约13.7%；社区增值服务收入亦略有下降，由2022年约人民币6.45亿元下降至2023年约人民币6.25亿元，降幅约3.1%。
金茂服务在财报中提到，非业主增值服务收入的变化主要受到市场周期影响，导致来自前期规划和设计服务以及承接查验咨询服务的收入有所下降。
至于社区增值服务收下滑，主要受装修开工率、业主消费力影响，社区生活、美居业务收入所有下降。
不过有投资者提到，在业绩发布会上，金茂服务管理层表示，虽部分业务收入有所变动，但公司非周期性业务已成为增长的主要动能。
“非周期性业务包括基础物管和社区增值两项业务，这两项业务的收入同比增加18.8%，是一个更健康和更快的一个增速。”
同时，该公司管理层认为，基础物管和社区增值带来的收入持续提升，使得两项收入在总收入中的占比达81.3%，较去年同期提升了5.3%，反映出公司基本盘愈加稳固，抗风险能力有效提升，营收端更加长期可持续。
从盈利指标看，截至2023年12月31日止年度，金茂服务毛利约为7.47亿元，同比增长1.7%，但该公司的整体毛利率降低至27.6%，较2022年同期减少2.5个百分点，主要是由于非业主增值服务占比降低所致。
此外，报告期内利润约为人民币3.43亿元，同比增加约0.4%；股东应占溢利为3.37亿元，同比微增0.39%；净利润率由截至2022年12月31日止年度约14.0%下降至截至2023年12月31日止年度约12.7%。
对于盈利指标波动，投资者转述金茂服务首席财务官周立烨的话表示，毛利率出现一定程度的降低，主要因为持续注重高品质投入，但27.6%毛利率仍处于非常平稳健康的水平。
该公司特别强调，过去一年主动做了业务结构的调整，社区增值服务毛利率从40.4%增加至43.7%，公司基本盘是非常稳定的。
至于中长期发展目标，据参会投资者透露，金茂服务董事会主席、执行董事宋镠毅表示“力争实现每年保持20%的业绩增长”。
外拓
过去一年，受地产行业出险、企业追求独立性等因素影响，大部分物管企业都采取了相会保守的投资者策略。
据观点指数不完全统计，2023年，物管行业并购交易金额不足20亿元，仅为2022全年交易总额的一半。
具体而言，截至2023年12月31日，金茂服务总合约建筑面积约1.06亿平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的70个城市，501个物业项目，总在管建筑面积约8420万平方米，包括321个住宅社区及180个非住宅物业。
对比2022年年末，该公司合约建筑面积及在管建筑面积实现了31.7%、48.1%的增幅。
这一增长幅度较2022年有所放缓，但在全行业当中仍属较高的水平，如果计算2021年至2023年的成长曲线，该公司在管面积复合增速达到52.1%，合约建筑面积正式突破1亿。
报告期内，金茂服务实现第三方在管面积占比提升至46.6%。
投资者表示，金茂服务管理层强调，过去一年公司在签约面积、转化面积方面得到了快速提升，主要源于对非住业态、ifm业务、产业园业务以及城市服务业务的关注。
不过，提及未来的外拓策略，投资者称，该公司副总裁李玉龙强调“收敛聚焦，把力量集中在有核心优势的城市”。
此外，金茂服务还将加强运营衔接，保证整个外拓项目能够精准投拓，力争“做一成一”。
城市服务方面，公司表示2022年已经获取的城市服务项目，再谈判过程中进一步进行了合同转化，未来这类存量项目仍有深耕和挖掘的空间。
而且该公司亦加大了与中国金茂、中化集团的协同，从中国金茂角度看，去年权益投资同比出现了较大增长，同时这类项目大多处于核心城市、核心地段，产品定位亦持续升级，“这也意味着金茂服务会持续获得内生的、高品质的新项目。”
至于与中化集团的协同，该公司强调，目前金茂服务已经与中化集团的生命科学、材料科学、石油化工、环境科学等板块建立了合作，2023年已经进驻服务的有将近8个项目，4000多万的合同额。
“后续将进一步升级跟中化集团全周期协同创效体系，建立内部协同合作机制，结合战略城市布局，深挖中化集团的资源。”
除了内生性业务，金茂服务亦不断探索ifm业务的机会。财报数据显示，过去一年为雄安城市服务项目、大型集约化化工厂泉州石化、哪吒汽车全球总部等提供全业态、全周期、全场域的综合服务解决方案。
对此，有投资者提到，金茂服务ifm业务是面向企业的，这个企业是广义的企业，可以是工商业企业，也可能是政府部门或者是某一个机构的主体。其中，设计的内容不限于办公职场服务、后勤管理服务或者团餐，甚至是资产管理，业务空间还是比较大的。
“ifm业务在国内市场渗透率其实是比较低的，空间比较大。”上述投资者转述金茂服务管理层话语表示：“我们相信这个业务有比较好的发展前景，金茂服务目前也有一些项目储备，能够抢占这个业务赛道的先机。”
管理
过去几年，由于房地产企业的出险，资本市场对于物管企业的应收账款等愈发关注。
财报数据显示，2023年全年，金茂服务贸易应收款项总额为9亿元，比去年的7.79亿元增长15.53%。其中，一年内到期的贸易应收款项为7.51亿元，占比达到83.44%；一到两年内的贸易应收款为1.17亿元，两到三年应收款为0.28亿元，三年以上应收款0.05亿元，占比分别为13%、3.11%及0.56%。
9亿元贸易应收款项当中，来自关联方的款项为3.61亿元，较去年减少10.2%；来自第三方的应收款共计5.67亿元，同比增长44.27%。
该公司在财报中提到，贸易应收款项包括来自物业管理服务、社区空间运营服务以及案场服务的应收款项，金茂服务通常不会就物业管理服务向个别客户以及就社区增值服务向客户授予信贷期，但通常向物业开发商授予90天至180天的信贷期限。
上述投资者表示，金茂服务强调，公司非常重视整体的应收账款管理。
比如周立烨提到，在9亿元应收款项构成当中，来自关联方的应收款和2022年底对比出现了大幅下降，但来自第三方的应收款项增长了1.7个亿。
“不过，85%第三方应收账期都在一年以内，风险也比较小，3年以上应收款项占比不到1%，风险是基本可控的。”
财报还显示，金茂服务已采纳全面库存政策及内部控制措施，审阅及监控财务资源，并始终维持稳健的财务状况及充足的流动资金。
于2023年12月31日，该公司并无未偿还借款。
报告期末，该公司现金及现金等价物约为人民币12.52亿元，较2022年同期增加22.87%，期内公司经营活动所得现金流量净额则由2022年的1.54亿元增加值4.53亿元。
该公司表示，管理层相信，公司拥有充足的财务资源及未来收入，足以支持公司当前的营运资金需求及未来扩张。
