（2024年4月24日星期三·上海）2024年，经济脱虚向实继续进行，与房地产相关的住房租赁、基础消费设施、产业及物流园区都是热点。
房地产住宅开发在3月初开始有更多支持政策的落地，目前房地产行业虽然还没走出阴霾，但资产的投资价值依然吸引着不少机构的关注，私募基金、REITs、Pre-REITs、保险资管等在过去一年依旧活跃，以资产为基，资管为抓手，实现各自的投资目标。
2024观点资本圆桌于4月24日下午在上海维璟中心举办，这座建面达20万平方米的大型商业建筑与会议相得益彰，因为上海维璟中心地理位置优越、配套设施完善，自2018年起便由国际知名资管机构黑石持有。
在这里，诸多投资机构、行业标杆汇聚一堂，以稳定的新机会为焦点，探讨地产金融机构该如何顺流破局，逆流找寻新的增长机会。
地产投资新趋势
面对地产行业的变革，私募基金无疑需要更加审慎地选择投资领域和合作伙伴，以应对未来的市场挑战。
“总结来看，我们觉得地产行业不会再像前两轮一样，在周期尾部回升，会进入一个持续微幅下降的新常态。”惠誉评级亚太区企业评级团队董事石露露在演讲时表示。
石露露还表示，房企未来的竞争是国企和国企的竞争，国企和头部民营的竞争，尤其在融资方面，进一步预期国企会优于一般的民营企业。
惠誉评级亚太区企业评级团队董事 石露露她表示，即使是产品力较好的头部民企，他们在整体市场环境下行的时候，融资端也会出现一些比较紧的趋势，相反一些自身经营比较弱的国企，没有遇到这样的情况。
高和资本资产管理平台高级副总裁郑萍则剖析了国内商业未来可能的变化趋势与现象，她表示，从资管的角度来讲，能够有投资价值的主要就是这一类小体量集中式商业和重大型的购物中心。
高和资本资产管理平台高级副总裁 郑萍“当前由于整体商业的供应过量，很多中大型购物中心里面，已经产生了很多社区商业类的业态。相信未来市场竞争格局会变成所谓的中大型购物中心在未来一定会有一个区域绝对头部的状态。”
在随后圆桌主题讨论中，嘉宾们继续就“政策变化中的地产与投资转向”进行探讨。
上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长凤晓龙表示，从去年拿地的排行榜可以看出，保利、中海、华润、建发、绿城、招商、中铁建、万科、越秀、华发位居前十，基本上是央国企为主，过去主力的房企退出TOP10。原有市场竞争格局被打破，这将影响未来房地产市场投资格局。
合凡资产总经理姜海也指出，鉴于当前市场整体环境普遍呈现收缩或下滑态势，他们出于对与民营企业合作可能带来的风险的担忧，更倾向于选择与国有企业进行合作。
除了在选择合作伙伴时更为审慎外，投资领域方面也面临着全新的转折与严峻的挑战。
保利资本董事总经理朱峰表示，保利资本作为央企管理的平台，除了更注重与地方的结合外，新时代背景下，建筑科技、新能源、消费投资等领域已成为他们进行产业投资时重点关注的内容。
深创投不动产基金投资部执行董事兼盐田港深创投基金总经理江南分享了自己对项目投资趋势的看法，他提出真正能为大家带来回报的实际上还是有租金增长潜力的资产，包括部分城市、区域的物流仓储资产、工业厂房资产等。
“从投资标的的范围上，我们要具体分析项目所在的城市、区域，要么是有一些的供应，但是需求有爆发性的增长，要么是没什么供应，需求在增长，这些类型的资产都存在租金增长潜力。”
“另外一个方面是，国内国际利率环境的变化给我们做不动产投资也提供了很好的机会。国内现在利率水平很低，投一个资本化率有5%、6%这种水平的资产，在现在的正杠杆下，每年能给投资人有一个很高的分配水平。同时，在利率下行的周期里面，理论上整体的资本化率按理说是往下走的，只要在市场中挖掘出有租金增长潜力的优质资产，对我们人民币基金来说是一个挺好的机会。”
国泰君安投行部执行董事赵阳指出，对产权类REITs而言，市场逐步形成了自身的价格中枢（收益权类REITs因需判断IRR暂不考虑）。产权类REITs二级市场的定价中枢处于5%-6%的分派率。
虽然目前看，一些前几年一级投的项目的回报率和当下二级市场REITs的回报率出现倒挂，但也会倒逼一级去寻找更具性价比的投资，或者随着未来经济复苏，风险溢价下降，REITs二级市场的分派率也会下降，仍然会给一级投资留有空间。
喆安投资总经理车阳颔首示意，REITs就是二级很低，一级很难。REITs的发展需要降低其成长和发展风险性，目前的高资本化率包含了风险溢价和制度不完善的因素。
主题讨论会：“政策变化中的地产与投资转向”
主持嘉宾：车 阳 喆安投资总经理
讨论嘉宾：朱 峰 保利资本董事总经理
江 南 深创投不动产基金投资部 执行董事、盐田港深创投基金总经理
赵 阳 国泰君安投行部执行董事
姜 海 合凡资产总经理
石露露 惠誉评级亚太区企业评级团队董事
凤晓龙 上海市国际股权投资基金协会 副秘书长兼不动产分会秘书长
资产变现的选题与通道
关于中国REITs的发展，仍有许多内容值得梳理与研究。
嘉实基金董事总经理、公募REITs业务板块负责人王艺军就认为，中国版的公募REITs有两个重要的中国特色，也是两个创新。从全球范围来看，首先是它的产品结构，用公募基金作为载体，结合同一实控人向下的ABS资产管理计划，叠加出来一个SPV，从形式上在全世界是独树一帜的；此外，把除了不动产以外的传统的基建，即经营权的这一类资产，也纳入了中国的C-REITs资产图谱，这个在全世界也是独树一帜的，该特点决定了中国的公募REITs长远发展的前景。
嘉实基金董事总经理、公募REITs业务板块负责人 王艺军F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧认为，中国目前的REITs市场有四点是有待改进的，包括公募REITs的架构问题，税收问题，杠杆比率问题和估值定价的方式问题。目前整个中国的C-REITs架构是一个双层公募基金嵌套资产的架构。
无论是大宗交易这类老路，还是公募REITs这些新途，都弥漫着种种不确定因素。
F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事 陈晓欧朗诗青杉资本常务副总经理方旭东表示，资产退出也是他们最近两三年工作的一个主轴，商办业态、外资基金、自用买家这三类退出的成功率相对高一些。
同时，他感概道：“现在大宗交易其实蛮困难的，碰到一些买家也是值得珍惜的，我们有一单是买卖双方都已经谈得蛮深入，要签约了，卡在了园区，卡在一些招商的政策上。”
吉宝城市发展中国业务发展负责人周云鹏指出，所有投资的目的就是为了退出。去年，吉宝募到了一个16亿人民币左右专门针对于中国市场的外币基金 。
瑞威资管副总裁兼特殊资产事业部总经理赵永华认为，未来整个资产证券化，将成为资产变现的主要通道。
安狮资产首席投资官陈零强调，退出环节是很重要的，因为只有成功退出才能保证源源不断新增的投资，但REITs的退出有三点障碍。他指出，第一点障碍在于资产的品类还没打开，有长租公寓、有新基建、有商业，但机构喜欢的投资品类商办，还没有打开，这是实际的障碍。
第二点障碍在于，REITs要求有20%的资金沉淀在里面，而对于任何一个干干净净的投资机构，都希望干干净净地投资，也希望干干净净地退出。第三点障碍在于，对于剩余的80%资金，也需要担保同一类资产的投资，每个项目背后的投资人是不一样的，无法让另外一个投资人为新的投资人做担保。
对此，大成律师事务所合伙人刘唯翔深有感触，并表示，一年以来他有一项的主要工作就是跟所有人解释刚刚说到的三个问题现实当中有没有合规的解决方法。
主题讨论会：“资产变现的选题与通道”
主持嘉宾：刘唯翔 大成律师事务所合伙人
讨论嘉宾：方旭东 朗诗青杉资本常务副总经理
周云鹏 吉宝城市发展中国业务发展负责人
赵永华 瑞威资管副总裁兼特殊资产事业部总经理
陈 零 安狮资产首席投资官
王海山 上海央地禾新董事总经理
王超逸 元联基金副总经理
元联基金副总经理王超逸则提出一个新的通道——Pre-REITs。“在资产还没有完全成熟的时候，我们会组一只基金把这个资产装进来，为企业实现表外培育，并且实现部分现金流的回流，在资产逐渐成熟以后，再由企业回表实现利润之后发行REITs产品，在这个过程中资产存在运营上的倒逼机制，在自己的体系内孵化就没有市场倒逼，只有放在市场上才会根据市场化的要求去完成退出这个行为。”
上海央地禾新董事总经理王海山则提出，相对于Pre-REITs直接退给REITs，通过扩募的通道来退出会更为容易一些。同时，由于市场上对优质资产的需求仍然较大，因此扩募的需求也相对旺盛。这种方式能避免私募基金直接发行REITs时可能面临的不成熟问题。
