观点网 背靠字节跳动的润泽科技，即将登陆公募REITs市场。
在正式申报12天后，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金于3月21获深交所受理。该基金由润泽科技任原始权益人，南方基金管理任基金管理人。
据悉，项目估值达到42.03亿元，预计2025年的现金分配率为5.76%。
目前，公募REITs的资产范围已覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型，数据中心类公募REITs作为新的资产类别，依旧需要体现底层资产稳定性。
市场对润泽科技的主要印象源于其大客户之一字节跳动。据了解，润泽科技为字节跳动数据中心基础服务供应商，市场信息显示，字节跳动作为大客户占其收入占比超60%。
2024年，润泽科技交付了一批高功率数据中心，为火山引擎的学习平台提供算力底座，直接挂钩字节跳动的AI业务链。
这家企业开始起步时，还只是一家位于河北廊坊的机柜生产企业。产城园区评论了解到，河北廊坊是机柜产品全国最大规模的生产基地之一，借互联网行业发展之风，国内运营商、互联网新兴企业开始寻求数据中心落脚点，进而使数据中心这一业态进阶大型基建板块。
润泽科技也顺势转型，将业务分为IDC、AIDC（传统数据中心、智算中心）两个大板块，同步寻求上市扩张机会。
于是，创业板首单重组上市的机会落在了润泽科技身上，2021年该公司选择借壳创业板上市公司普丽盛，成为创业板重组上市第一股；2023年2月，润泽科技向24家（名）特定投资者非公开发行A股1.33亿股，每股价格为人民币35.22元，发行总额47亿元。
完成借壳上市计划后，润泽科技又将发行公募REITs来盘活存量资产，提前收回经营投资及兑现收益。“公司拟以廊坊A-18数据中心及其附属设施设备作为发起设立REITs的底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。”
廊坊A-18数据中心项目可以归为润泽科技IDC业务板块的一部分。2024年前三季度，润泽科技营收64.10亿元，同比增长139.11%；扣非归母净利润为14.94亿元，同比增长33.65%；此外，2024年前三季度A-18数据中心平均上架率99.20%，净利率47.66%
但分部来看，IDC分部营收15.21亿，毛利51.36%，营收增速仅0.19%；AIDC则呈现突飞猛进的态势，分部营收20.54亿，毛利22.14%，营收增速1147.85%。整体营收35.75亿，整体毛利34.57%，营收增速112.47%。
目前，润泽科技已在廊坊、平湖、佛山、惠州、重庆、兰州和海南儋州等建成了7个AIDC智算基础设施集群。
值得注意的是，数据中心行业按业务模式又可划分为批发型和零售型，A-18数据中心属于批发型数据中心，经营模式为向客户提供机柜托管服务，并收取一定的托管服务费。
基础设施项目于2020年12月16日投入使用，位于河北省廊坊市，建筑地上七层，地下一层，建筑面积42076.98㎡，共有5897个机柜，总功率42530.85kW，剩余年限49.56年。截至2024年9月30日，基础设施项目的估值为42.03亿元。
从项目营收数据来看，作为南方泽润科技数据中心REIT底层资产，A-18数据中心毛利率及净利率均有波动。2021-2023年及2024年1-9月，A-18数据中心营业毛利率分别为52.57%、49.88%、51.93%和48.36%，净利率分别为47.56%、48.82%、51.1%及47.66%。
2022年项目上架率仅54.5%，而来到2023年直线上升至95%左右并保持稳定。此外，近三年及一期A-18数据中心EBITDA约1.85亿元、2.89亿元、3.14亿元和2.21亿元，2021-2023年复合增长率约合30.07%。
但从募集说明书来看，该项目仅有一宗为期15年的长租约。发行公募REITs之前，润泽科技与中国电信北京分公司签订了《IDC合作协议》，托管服务期15年，目前剩余约10年。
“项目直接签约客户为中国电信北京分公司，润泽发展与中国电信北京分公司签署IDC合作协议，由润泽发展向其提供恒温、恒湿、电力稳定、供水稳定的365×24小时不间断机房环境。”
从这一点可以看出，A-18数据中心客户集中度较高，在与中国电信合同到期后，双方约定机柜单价2035年起开始增长，每5年为一个合同期。
由此可以推断，目前A-18数据中心的现金流主要来源于单一大客户中国电信带来的托管服务费收入。
但值得关注的是，字节跳动与中国电信北京分公司签署的IDC服务合同服务时常为10年，2029年将到期。因此，项目在一定程度上存在客户集中度较高的风险。受互联网行业及该合作方的经营情况影响，可能出现基础设施项目到期不续约等情况。
于今年1月中旬，字节跳动旗下芜湖江东名邑科技有限公司表示拟在安徽芜湖建设长三角算力中心项目，据了解，该项目总投资80亿元，设计服务器机柜数为21824台、网络机柜为236台、一座变电站。
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