文/郭致齐
3月10日，宝龙地产控股有限公司(以下简称“宝龙地产”，HK.1238)召开线上2019年度业绩发布会，发布截至2019年12月31日的全年度业绩。
数据显示，2019年，宝龙地产合约销售金额达603.5亿元，同比上升47.1%；总收入约260.4亿元，同比上升32.9%；毛利率36.4%，稳居行业领先水平；净利润60.2亿元，同比上升65%；核心盈利43.9亿元，同比上升70.2%；归母核心盈利约26.8亿元，同比上升45.3%。
笔者了解到，宝龙地产仍将坚持“商住结合”的战略，在立足长三角的同时，放眼大湾区。
考虑到新冠肺炎疫情的影响，宝龙地产将2020年的销售目标下调50亿元至750亿元，并确保复合增长率达25%以上，这些数字都彰显出宝龙人的自信和底气。
盈收双增
据业绩公告，截至2019年末，宝龙地产实现合约销售额约为人民币603.5亿元，较2018年同期上升约47.1%；实现合约销售面积为376.75万平方米，较2018年同期增长约33.5%。
克而瑞数据显示，相比起年中调高的全年销售目标550亿元人民币, 超额完成9.73%。2019年合约销售均价为16018元/平方米，较2018年合约销售均价1439元/平方米上升10.9%。销售金额排名则提升至第57位，较2018年同期上升7位。
从销售分布来看，宝龙地产紧跟国家政策及市场走向，在长三角地区持续深耕，2019年长三角区域销售占比为84.9%。
得益于销售的增长和公司整体经营效率的提升，2019年公司核心盈利人民币43.9亿元，较去年同期上升70.2%；归母核心盈利人民币26.8亿元，较2018年同期上升45.3%。
盈利提升带动公司总权益扩大，加之严格控制负债，宝龙地产的净负债率下降20%。
据宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜介绍，净负债率大幅下降，主要是因为2019年底商业成功分拆上市；配股增加了资本金；销售利润的进一步增加；以及回款同比提高了5%。去年10月，公司以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股，所得款项净额为7亿元；去年12月，宝龙商业成功上市，融资金额达10亿元，通过股本交易及上市募资平台，让公司的现金流有极大改善，进而降低净负债率。
值得一提的是，2019年，宝龙地产利用自身商业优势，抓住土地市场机会，在浙江、江苏、上海、广东等地新增41幅土地，新增总建筑面积732万平方米，总溢价率7.8%，成本优势突出。
截至2019年底，宝龙地产的土地储备总计达到2973万平方米，平均土地成本为3016元/平方米，预估总货值约3773亿元，足以支持未来约三至五年的用地发展。其中73.2%土储集中于长三角地区，总可售货值约人民币2626亿元。
同时，公司积极响应粤港澳大湾区战略的号召，以珠海作为大湾区的起跑点，连获两块优质商住用地，并与珠海市人民政府达成战略合作框架协议，充分发挥澳门企业在珠海发展的资源性优势，结合公司在商业地产开发与运营领域的综合实力和竞争优势，开启“双引擎”的发展新篇章。
“广东我们肯定是重视的，两年前就有想法了。”宝龙地产总裁许华芳表示，希望未来大湾区投资占比30%左右，但是这需要一个过程去往前走。现在广东事业部成立以后，整个拓展的力度也挺大的，我们最近可能从珠海继续向中山、佛山以及广州延伸。
商业板块分拆上市
2019年，宝龙地产成功分拆旗下宝龙商业（HK.9909）于香港联交所主板上市，公开发售获超额认购高达53.24倍。上市首日报10.05港元，较发行价9.5港元上涨5.89%。分拆宝龙商业有利于扩大公司轻资产的规模，提高运营管理能力，助力实现轻资产运营模式迈进一大步。
在这一年，宝龙商业圆满完成上海宝杨宝龙广场、宁波鄞州宝龙广场、杭州临安宝龙广场等6个购物中心的开业任务。通过规范化、标准化和专业化的运营能力，多产品线并行的发展策略，宝龙商业持续取得突破，持有及管理的商业广场达42家，另管理3家轻资产项目，覆盖众多热门商圈，运营项目及开业面积均位居行业前列。
2020年将是宝龙旗下购物中心密集开业的一年，预期在优势与资源更有序整合后，年内实现11个购物中心的开业。
2019年业绩报告称，宝龙地产将会以分拆旗下宝龙商业在港交所主板独立上市为契机，聚焦打造宝龙商业的核心竞争力，提高商业管理的组织能力，实现商业管理跨越式发展。同时持续坚持客户导向方针，注重顾客体验，提升商业招商能力，提升服务品质。围绕商业数字化，继续探索科技赋能“新商业”战略落地实施。将进一步完善商业资产管理体系、提高资产回报率。
财经评论员严跃进表示，通过分拆上市可以形成较好的导向，尤其是商业地产剥离上市案例还是比较少，也可以获得更多的融资，“未来大城市的商业地产仍然有崛起的可能，也有新的机会，我相信宝龙商业的成功上市可以引导更多的企业进行分拆旗下商业板块的操作”。
克而瑞研报也认为，宝龙地产2014年后开业的商场以自持为主, 统一化的商场管理有助公司优化运营，向真正的“住宅+商业”双轮驱动进发。2020年及2021年公司预期开业的商场分别为11家及16家, 新增总商场面积分别为72.1万及93.7万平方米。目前商业地产带来的经常性租金收入达到35.6亿元人民币，足以覆盖利息支出。
750亿新目标
“本来定的目标是800亿元，后来考虑到疫情影响，降了一点。但未来几年，还是要确保复合增长率25%以上。在收入中，未来也将努力确保销售35%的增速、租费25%的增速。”谈及宝龙地产2020年的销售目标，许华芳如是说。
对于房地产板块，许华芳认为需要三个动作，一是要冲销售，要保底750亿元，甚至冲击更高的目标，从管理层来讲还是很有信心的；二是要坚定精准拿地，拿对的地，这是宝龙地产近几年的核心优势。三是要做好产品，“我们最近时间稍微充足一些，会经常复盘过去的项目，发现如果有10%的产品的定位更加准确的话，去化率、毛利率等各种指数将会更高、更好。”
对于商业板块，许华芳的理解是“两个力保、两个突破”。具体而言，一是力保经营，考虑业主各方面的困难，如何恢复商户的经营信心，是摆在整个管理团队眼前的“大头”，二是力保开业，宝龙地产2020年的新开业有11个项目，开业项目数量也是历史新高，同时还有2个旧项目需要提升改造。
“保经营、保开业是商业团队的核心工作，但这也有两个要突破。一个是突破外拓，相对同行来讲，我们的母公司实力雄厚；另一个就是商业部分单独上市，有资本和平台优势，所以我们反过来讲，在行业里还是算比较舒服，比较潇洒的。”许华芳表示。
“宝龙地产年度销售目标增长24.3%, 达750亿元人民币，数字已冠绝同行。”克而瑞研报分析称，公司2020年计划可售货值1331亿元人民币，达标去化率为56.3%, 相信公司已考虑疫情所影响的推盘节奏。即使公司无法加推新货, 以2019年末283万平方米可售面积, 约453亿元的货值来计算, 亦足以支撑1～5月的销售计划。“相信随着复工潮的提早来临, 公司在全年销售数字上会有更大的惊喜。”
