本报记者 余燕明 广州报道
位于广州市天河区的两大备受追捧的“网红盘”——保利·天汇项目（备案名“保利棠馨花园”）、城投珠江·天河壹品项目（备案名“德荟花园”）在前期推售了部分住宅房源以后，其后续加推遥遥无期。
少数几个“网红盘”几乎左右了整个天河区的新房市场。今年上半年，广州市天河区批准预售住宅房源989套，仅城投珠江·天河壹品项目就有469套住宅房源取证入市。
其中，城投珠江·天河壹品项目整体规划了21栋住宅楼，今年5月份首次开盘时，陆续推出了6栋住宅楼，迅速售罄，销售均价约8万元/平方米左右。
城投珠江·天河壹品项目一位负责人告诉《中国经营报》记者，后续加推至少要推迟到2021年底，“住建部门核发预售许可对工程进度有着具体要求，目前项目建设还达不到申请预售条件。”
“项目施工进度很慢，开发商不着急拿证销售。”一位品牌中介人士告诉记者，他供职的门店就在城投珠江·天河壹品项目对面，“由于政府对新房限价，整个天河区新房供应又比较少，不愁客户，所以很多开发商现在都不打算卖了。”
目前，保利·天汇项目也无住宅房源在售，据该项目销售人士介绍，最近一批住宅产品在2020年底已经售罄，部分房源售价超过了7万元/平方米。
“保利·天汇项目已经间隔大半年时间没有再拿预售证了，可能是施工进度没有达到预售条件。”广州市住建局一位负责预售监管的人士告诉记者，“核发预售证遵循‘依申请’原则，取决于开发商申请预售的时间和条件，住建部门一般不会催问开发商。”
据记者了解，保利·天汇项目一直存在“未批先售”等违规问题，其先后3次推售住宅房源的开盘时间，均早于住建部门核发预售证时间。保利·天汇项目最近一期住宅房源在2020年底已经售罄，但在广州市住建局预售备案系统仍然无法查询到相关房源信息。
保利·天汇项目现在主要推售户型面积较小的商办产品，与其住宅房源存在巨大价差。尽管根据广州市住建部门的有关规定，这些商办产品只能面向企业等法人单位出售，但保利·天汇项目却以“居住、投资功能”为主要卖点，并要求客户全款购买。
开盘售罄
天河区是整个广州市最核心的居住板块，但目前由于新增土地供应偏少，当地热点楼盘已是一房难求。
今年上半年，广州全市11区批准预售住宅房源约4.7万套，其中天河区批准预售住宅房源989套，供应占比仅为2.1%。
城投珠江·天河壹品项目位于广州市天河区的广氮板块，广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“广州城投”）与广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠江实业”）联合体在2019年底拿下项目地块后，直到今年5月份才首次开盘推售。
今年上半年，天河区批准预售的989套住宅房源，绝大部分来自相继取证入市的热点楼盘。其中，城投珠江·天河壹品项目先后取得了3批预售许可，批准销售住宅房源469套，共计6栋住宅楼，目前均已清空。
作为广州市天河区最受购房者追捧的“网红盘”之一，城投珠江·天河壹品项目压根不愁卖。今年5月份，该项目首批取证推售的306套住宅房源，开盘当天即告售罄。
“这样的热点楼盘根本不需要中介渠道，一房难抢。”上述品牌中介人士说，“由于政府指导价限制，相比项目周边的二手房，这些网红盘在价格上占据优势。”
城投珠江·天河壹品项目隔街对面就是2016年建成交付的天健上城，目前在二手房电商平台上，天健上城大部分房源挂牌价介于7万元/平方米~10万元/平方米。而据记者了解，城投珠江·天河壹品项目的销售均价约8万元/平方米。
经由规划调整后，城投珠江·天河壹品项目开发建设的住宅楼已由18栋增加至21栋，今年5月份首次开盘推出的6栋住宅楼售罄后，该项目仍有15栋住宅楼可待销售。
城投珠江·天河壹品项目的开发主体为广州市城德房地产开发有限公司（以下简称“广州城德”），由广州城投持股70%，珠江实业持股30%，这两家企业均属广州市国资背景。
“下一期开盘至少得等到2021年底，而且估计只会加推2栋住宅楼。”广州城德一位人士告诉记者，“住建部门对申请预售都有施工进度的相关要求，目前我们还没有达到条件。”
据城投珠江·天河壹品项目对面品牌中介人士观察，其称“项目施工速度非常慢，只要不停工，可以一直慢慢开发”。
“根本原因是开发商不想卖。目前政府对一手房预售价格进行限制，但开发商对项目价格预期比较高。”这位品牌中介人士说，“天河区的土地和住宅供应都很少，不愁客户，今年开发商也就不打算卖了。”
广州城德这位人士向记者确认，城投珠江·天河壹品项目向住建部门申请预售的网签备案价格，必须接受政府指导意见，“下一期房源的预售价主要参考上一期的开盘价，控制房价涨幅，因此预计今年底加推时销售均价仍在8万元/平方米左右。”
相比其他快周转的民营地产商，拥有国资背景的广州城德尽管开发速度缓慢，但城投珠江·天河壹品项目所在的天河区房价涨幅十分可观。
2019年底，广州城投与珠江实业组成的联合体以52.66亿元代价拿下了天河区广氮AT0607084地块，土地面积为5.16万平方米，计容建筑面积15.49万平方米，成交楼面价约为3.4万元/平方米，在间隔一年半时间取证入市时，城投珠江·天河壹品项目销售均价约8万元/平方米。
未批先售
保利·天汇项目是广州市天河区另一个“网红盘”，与城投珠江·天河壹品项目一样，目前保利·天汇项目也无住宅房源在售。
据悉，保利·天汇项目位于广州市天河区奥体板块，原本是天河区小新塘城中村改造融资区地块项目，占地面积19.05万平方米，总建筑面积107.47万平方米，可售计容面积57.38万平方米。
据保利·天汇项目销售人员介绍，最近一期住宅产品在2020年底已经售罄，部分房源销售价格超过7万元/平方米。
而据记者获悉，2019年底~2020年底，保利·天汇项目先后推售了3期住宅房源。其中项目一期为I5地块内1~6号共计6栋住宅楼，项目二期为I4地块内1~3号及8~9号共计5栋住宅楼，项目三期为I3地块内7号及11~12号共计3栋住宅楼。
但保利·天汇项目一直存在“未批先售”等违规问题。
据保利·天汇项目销售人员介绍及公开信息，项目一期住宅房源在2019年底就已开盘销售。但据广州市住建局预售备案系统显示，保利·天汇项目一期所属I5地块内5~6号住宅楼最早直至2020年3月初才核发预售证，1~4号住宅楼则直至2020年6月中旬才核发预售证。
据保利·天汇项目销售人员介绍及公开信息，项目二期住宅房源在2020年7月份开盘销售。但据广州市住建局预售备案系统显示，保利·天汇项目二期所属I4地块内1~3号及8~9号住宅楼直到2021年4月初才核发预售证。
据保利·天汇项目销售人员介绍及公开信息，项目三期住宅房源在2020年底已开盘销售并已售罄。但在广州市住建局预售备案系统里，迄今仍无法查询到保利·天汇项目三期所属I3地块内7号及11~12号住宅楼相关预售信息。
由于违规销售问题，保利·天汇项目遭到了住建部门的查处。今年4月份，根据广州市住建局的通报，保利·天汇项目在未取得商品房预售许可证的情况下进行预售，同时向购房者违规收取了意向金（订金、首期款）等费用。
据悉，保利·天汇项目的开发主体广州市新谭房地产开发有限公司，以及为该项目提供代理销售等中介服务的保利地产投资顾问有限公司均遭到住建部门的处罚。
据保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）披露，2020年末，保利·天汇项目累计签约销售面积接近16.2万平方米。但实际上，根据广州市住建局预售备案系统显示，2020年之前，住建部门核发预售许可批准销售面积仅为7.59万平方米。
目前，保利·天汇项目在售房源为商办产品，销售价格为3.2万元/平方米，与其住宅产品的价格相差巨大。根据广州市住建部门相关规定，这些商办产品只能向企业等法人单位销售。
但据记者了解，保利·天汇项目以“居住、投资功能”为主要卖点，向购房者兜售这些商办房源，并且要求客户全款购买。
但保利地产一位新闻发言人在书面回复中予以否认，其称“目前在售商办房源非居住用途，客户可使用分期付款或按揭付款方式”。
“下一期住宅房源可能要等到今年下半年加推，但具体时间也不能确定。”上述保利·天汇项目销售人员告诉记者。
前述广州市住建局负责预售监管的人士向记者表示，预售申请取决于开发商施工进度、销售计划等自主安排，住建部门向楼盘项目核发预售许可遵循“依申请”原则，只有开发商提交了预售申请，才会进行审批。
保利地产这位新闻发言人则回复称，“公司没有捂盘销售，达到销售条件的房源都会推向市场。”
