本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道
2021年5月，北京西单文化广场历时六年重新开放：昔日平阔的灰色广场被改造成绿树成荫的下沉广场，地下部分低端商业格子铺“77街”也被名为“西单更新场”的商业综合体取代。
作为长安街上、中南海旁的城市更新项目，其改造的复杂性不言而喻。《中国经营报》记者了解到，该项目由华润置地和西城区园林局共同完成。前者负责西单文化广场的整体改造，后者则专注于地面部分的园林绿化工作。
有业内人士对记者表示，西单文化广场项目的改造或难以复制。该项目各方利益权衡之复杂、历时之长、投资之大，都使其成为北京城市更新历程中一个相当特殊的样本。而从“个案”到“普遍”的实践中，如何打破制度和金融壁垒，引入多元化主体参与城市更新，则需要企业与政府共同探索。
长周期、高投入、细致运营
华润置地华北大区设计管理部助理总经理管兵强在“2021北京城市更新论坛暨西单更新场赋新焕启仪式”上提及，华润正式介入西单文化广场更新项目是在2015年，当年6月改造启动，半年时间内腾退小商户646家，疏解近4000人，广场于2015年12月31日正式停业。
该项目的改造中，政府方面明确提及“减量、增绿、提质”方针，华润本着这样的原则，将原有3万平方米低端商业减量提升为绿地与商业结合的复合功能综合体，并将原有地下四层改为两层商业与一层停车场。同时，基于TOD模式理念，在交通规划方面，项目位于地铁1号线与4号线（西单站）上盖，地铁直接接入商业空间，实现地上地下联动互通。
西单文化广场不但是北京著名的商业中心，更是长安街上唯一一块公共性开放空间，毗邻中南海，其改造中需要兼顾的方面比一般城市更新项目更多。凯里森CALLISONRTKL建筑设计规划咨询公司为西单更新场的设计单位，其副总裁刘晓光表示，北京是一个拥有双重秩序的城市，不但要“丰满、深刻”，还要建立大量的“城中市井”，兼顾“公共空间的正义性”。具体到西单文化广场，它对所有人开放，不仅是物理上的开放，更多的则是审美、文化层次上的包容和多元。
他表示，西单更新场目前呈现的方案在最早期并不被认可，其最终能够落地不但证明人们对于城市空间的认识在进步，而且意味着挑战和限制虽多，但主管部门在城市更新项目中有一定的包容度，其态度仍是开放的。
现在的西单更新场，地面空间全部被绿地所覆盖，商业综合体则隐藏在绿地之下。改造完成后，更新场引进37个品牌，其中“首店”概念占比超过62%。每日客流约为2.5万人，首月坪效大概是6400+元/平方米/月，属华润置地体系内最高坪效水平，50%的店铺为当月全国销售冠军。
无论该项目的建筑设计还是运营方均提及，该项目实际可出租面积6000平方米，店铺37个，总成本达到6亿元，表面上看有些“算不过账”。但该项目隐性价值较大，现金流方面则可以通过后期精细化的运营保证。
华润置地首席运营官、董事局副主席张大为表示，以体量而言，更新场只是一个小项目；以价值而言，希望更新场能成为人们心目中的大项目。西单的城市更新所需要的是更强的资源整合、运营能力和因地制宜的产品创新能力，需要政府、企业和社会三方共同参与，通力合作。
华润置业对于建筑的更新完成后，西单更新场的整体运营由华润万象生活负责。在招商方面，西单更新场以“青年潮流发声（生）地”为定位，签约引进诸多全新能级的概念店及青年潮流品牌，品类跨越国际潮流时尚、精致轻餐、艺术文化及生活方式。华润万象生活华北大区总经理黄萌表示，公司在运营方面投入很多精力，有很多细节的把控。
黄萌说，更新场原本预计在2020年12月开业，但由于场地本身在地下，且属于全封闭建筑，最初品牌和租户有所犹豫，叠加疫情效应，最初招租遇到了一些困难。在这种情况下，公司没有为尽快收到租金回报仓促开业，而是选择延期至2021年5月，最终收获了更好的运营效果。租户上，其不仅吸引来彩妆护肤现象级品牌“HARMAY话梅”，TOKYO BASE旗下日本潮流时尚品牌买手集合店也将大陆首家高能级门店STUDIOUS落地于西单更新场，除此之外，一众国潮品牌的入驻也实现了“将年轻人带回西单”的构想。
除此之外，西单更新场遇到的另一个矛盾则是店铺数量。黄萌表示，更新场中店铺为37户，“我们的丰富度如何进一步体现？如果空间上不能进一步延展，就在时间上加大投入，多做一些跨度。比如有的品牌是一年才换，我们一年换三次，多做一些更换。”而这一考量也基于华润对于更新场客群的定位——年轻人。“我们要让更多的年轻人来这里看风景，与此同时，这些年轻人也成了风景的一部分。”黄萌说。
从个案到可持续还有多远？
能够获取并完成如此复杂的城市更新项目，华润有其独特的竞争力。自2015年起，华润置地在北京先后推动华润饭店的改造、后海中心区改造及西单文化广场改造等，积累了北京城市有机更新领域的实战经验。2019年7月，公司整合各方资源，成立北京公司城市更新部。
据悉，北京目前的城市更新项目多以“政企合作”的形式完成，华润置地2017年报显示，西单文化广场项目中，华润置地所占权益份额达到97.3%，企业参与程度相当高，切合北京此前发布的城市更新指导意见中，“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”的基本原则。
北京城市规划学会城市更新与规划实施学术委员会主任委员恽爽表示，城市更新项目中，相关政府和城管部门、建委、园林绿化部门，包括商委，都需要参与到整个改造过程中，予以相关的支持。未来，城市更新也将改变过去政府大包大揽的改造方式，推广成功合作模式，积极发挥各主体积极性。
清华大学城市治理与可持续发展研究院执行院长、教授尹稚则进一步提及，政府将打破很多过去条例化、通用化的管理规则。他以“红线”的概念举例，在商业综合体的更新中，营业面积、店铺面积和绿色空间等界限的认定会被打破，全新的规划编制条件和边界认定的方式也会应运而生。在做产权登记时，不同于以往的产权认定模式也正在酝酿。
此外，华润置地能够以6亿元投资额，覆盖长达6年的改造周期，最终将西单更新场的项目完成，并取得良好的市场效果，除了其履行央企责任的初心外，也有赖于其较低的融资成本。年报显示，获取西单更新项目同年，华润置地的加权平均融资成本约为4.63%。
尹稚表示，在当前背景下，企业参与城市更新，还停留在以央企为主，强调社会责任感为主的层面，这是多年来形成的、支撑城市建设和城市更新的金融工具的模式和形态决定的。例如，目前的金融工具绝大部分以短期为主，是迎合此前房地产行业极速开发、赚快钱的产物。
此前也曾有多位城市更新业内人士对记者表示，有更多支持城市更新的、更为系统化的金融工具出现并运用到城市更新领域，如REITs等，或将更为深刻地改变行业格局。
“我希望我们的大环境，能逐渐从一个支持开发的外部环境，转化成一个支持企业通过长期、高水平的运营获利的环境，带动更多的社会机构融入到城市更新项目当中。如果我们能有这样更大的、前卫性的变革，中国的城市更新就能真正变成一件可持续的事，而不是赔本赚吆喝的事。”尹稚说。
