本报记者 方超 石英婧 杭州 上海报道
在TOD开发成为城市建设新浪潮的情况下，“亚运之城”杭州正加速朝着建设2035“轨道上的城市”阔步迈进。
10月18日，由杭州国际城市学研究中心指导，浙江万科企业集团有限公司等联合主办的“轨道与趋势——第三届2021TOD城市论坛”在杭州天空体验中心举办，就TOD与城市开发运营一体化新趋势展开分享与探讨。
公开信息显示，截至2020年底，杭州城市地铁运营总里程已达约323公里。而《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》显示，到2035年，杭州规划市区城市轨道交通线网总里程达到1100公里以上，轨道站点800米范围的人口岗位覆盖率不低于65%，轨道交通占公共交通出行比例达到65%以上，打造“轨道上的杭州”。
在TOD开发模式日益成熟的杭州，万科杭州则通过一系列探索与实践，已先后落子六大TOD项目，TOD总开发量超280万方，而在轨道与城市发展愈来愈紧密的情况下，万科杭州更紧跟时代趋势，积极探索“TOD+未来社区”等模式实践。
“TOD开发是一个专业性极强、难度极高的系统性工程”，万科集团上海区域合伙人、杭州公司首席合伙人（总经理）吴镝也在论坛上表示，但“万科不局限于在TOD项目的建设与开发角色，同时以城乡建设与生活服务商角色，助力共同富裕的示范区、未来社区等试点建设”。
行业巨变 从TOD走向“TOD+X”时代
在彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）提出TOD概念近30年后，这种“以公共交通为导向的开发”的发展模式，正在中国加速迭代升级。
“真正TOD的发展是在新加坡、香港以及亚洲范围内”，在杭州地铁开发有限公司党委副书记、副总经理李崇旦看来，现在大家耳熟能详的“TOD开发”的核心理念可分为“城市发展理念的重构”“城市综合功能的整合”“城市环境品质的提升”等三个层次。
而在轨道建设、城市化、土地紧缺等多种因素影响下，近年来，TOD模式在中国得到迅猛发展，中达证券根据《中国城市轨道交通TOD发展研究报告》进行物业建设容积率测算，未来三年TOD物业开发建筑面积将达到7.2亿平方米。
浙江省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长张清云则在致辞时表示，“今年6月，国家发改委印发了《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》，支持长三角TOD开发模式。杭州这座TOD先行城市，也提出将轨道交通三期未建设的站点和四期正在报批的站点全部纳入TOD综合开发的范围，全面推进轨道交通TOD综合开发建设。”
但在城市加速对外扩张、居民诉求有更高生活品质的时代，传统TOD开发模式似乎正越来越难以满足城市发展之需。
“在TOD类型的项目运营中，挑战还是比较多，因为业态多、界面多、动态复杂、人流量也大”，万物云城总经理陈佳林就表示，大型TOD项目需要多头对接，存在很多管理难点。
陈佳林此后结合国内首个物业城市开发案例——珠海横琴，针对TOD的轨道物业开发，提出了一体化、精细化、智慧化、专业化、全生命周期的运营服务思路。其表示，要以服务为核心理念，对空间、对物业进行持续的打理。同时，通过践行生态服务的理念，来建立信息化的运营平台，对设施设备进行数据化的运营管理，达到综合提升客户和市民体验的效果。
浙江工业大学党委委员、副校长虞晓芬则认为，“要深化TOD的模式，也就是把‘T’发挥到极致”，在做好“T”的文章的基础上，再复合一些其他功能，形成“TOD+X”，“这里面可以嫁接比如文化设施的导向、教育设施的导向、医疗设施的导向、体育运动设施的导向，或者是生态设施的导向”。
在浙江未来社区建设备受瞩目的情况下，虞晓芬也表示，TOD需要结合未来社区“三化九场景”看能否支撑单元化结构的紧凑簇群形态。此外，虞晓芬进一步认为，要强调以人为本的开发模式，应该构建“大疏大密、圈层渐变、紧凑开放的系统”。
“TOD要成网才能发挥效益”，北京城建设计发展集团股份有限公司副总规划师、建筑规划室总规划师梁秉坚认为，TOD概念不应只是包括铁路公司开发的车站上盖发展，要让每个车站都可以变成为一个片区的微中心。
深铁置业枢纽建设分公司总经理杨珅则认为，TOD模式的作用不仅体现在城市新建领域，在城市更新等领域亦有很大发展空间，要“真正让TOD在一些城市老区的重建里发挥它应有的作用”。
洞察趋势 助杭州打造“轨道上的城市”
在TOD开发迎来巨变的时代，引发市场关注的是被誉为国内TOD开发“模范生”的万科杭州，其在这座城市的发展底色如何？又将如何破局前行？
吴镝表示，TOD开发需要“在开发时充分考虑地上地下的一体化规划和设计，考虑与地铁建设持续相匹配，考虑TOD综合社区的可持续发展等多项问题”，在其看来，这是一项“专业性极强、难度极高的系统性工程”。
吴镝同时表示，“万科杭州不局限于在TOD项目的建设与开发角色”，在她看来，万科杭州正“助力共同富裕的示范区、未来社区等试点建设”，同时“也积极为TOD开发建设的各行业领域做咨询”。
以五常车辆段上盖项目为例，万科杭州正通过深入参与城市片区价值进化，积极探索“轨道+未来社区”开发模式，打造智慧轨道城市型未来社区样板。
据悉，五常车辆段上盖项目所在的南滕社区（暂定名），是杭州城西科创大走廊全域未来社区的第一批19个示范项目之一，以交通、建筑、创业、邻里、教育为五大特色场景，治理、服务、低碳、健康为标准场景，打造智慧轨道城市型未来社区样板。
“在轨道交通时代，让城市生活的每一步都成为风景”，除了积极探索“轨道+未来社区”开发模式外，坚持“六维开发导则”的万科杭州还深入践行“PARK TOD”模式，为城市TOD带来全新的前端探索经验。
公开信息显示，姑娘桥车辆段上盖项目是万科杭州以生态活力枢纽为核心，全力打造的PARK TOD。作为萧山东部重点打造的活力轨道大城，该项目规划并由万科杭州负责代建两大城市公园：约6万平方米的天空公园，约8万平方米的城市滨水公园。
基于与城市共生的美好理想，万科多年来不断纵深实践“轨道+物业”开发战略，以专业开发能力的拉通，持续驱动城市价值提升。截至目前，万科在全国共获取TOD项目77个，涵盖车辆段上盖、站城一体化、站点上盖、站点周边物业四大类开发。其中，上海区域共获取TOD项目28个，并参与前期咨询筹划TOD综合项目20余个。在本次论坛上，万科集团上海区域合伙人、上海公司执行总经理王昂，以上海万科·天空之城为案例，总结分享了万科TOD服务全场景地图，通过五大生活价值体系，打造全维度TOD运营服务。
“正如本次会场同期举办的TOD城市年展主题——‘天空，理想生长的方向’”，吴镝表示，万科将持续打造更多更高品质的TOD项目，一起为城市建设发展和客户生活出行创造更大的价值，共同助力打造2035“轨道上的城市”。
