原标题：万科郁亮：“过冬”需要缩表 阵痛后仍有机会
本报记者 陈婷 赵毅 上海报道
“没有企业的时代，只有时代的企业。”
面对当前房地产市场的风云变幻，10月22日，在万科业务交流会上，万科董事会主席郁亮用16个字总结当下房地产行业：尊重常识、回归常态；阵痛之后，仍有机会。
万科董事会主席郁亮郁亮表示，房地产行业过去几十年的“黄金发展”并非常态，在带来居住条件改善的同时，其留下的占用过多金融资源等问题如今不得不正视。“房地产已回归到民生行业，开发商需要缩表，即降负债、控杠杆、去金融化。”郁亮称。
转型发展伴随着阵痛与煎熬，但郁亮表示，“常识告诉我们，天下没有‘做完的生意’，只有‘没做好的生意’。坚持好产品与好服务，围绕城市与客户同步发展，我们仍有巨大的机会。”
冬天来了谁都冷
10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况。尽管前三季度累计保持了正增长，但从9月份单月数据显示，多个指标已集体出现下滑。其中，商品房销售额为15748亿元，较去年同期下降约15.8％；销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17％，此外，房地产开发投资额、房屋新开工面积、开发企业到位资金额等数据均呈现负增长。
根据克而瑞地产研究中心发布的报告，2021年以来，土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政，市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”，在第二轮集中供地新规之下，溢价率呈现出下行趋势，尤其是9月份溢价率降至3.9%的历史低位，流拍率较首轮集中土拍明显上升。在此影响下，第三季度房企拿地积极性明显受挫，福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出让，金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷，导致第三季度土地流拍现象显著增多，9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。
万科也不例外。今年9月，万科实现合约销售额361.1亿元，较上年同期的545.4亿元减少33.8%；今年前9个月，万科累计实现合约销售额4791.3亿元，上年同期为4927.6亿元，同比减少2.8%。
从今年5月份开始，万科的销售额增速就进入了负增长区间。2021年5~8月份，万科单月实现的合约销售额与上年同期相比分别增长-6.1%、-7.8%、-12.7%、-36.9%。
“行业冬天来了，大家都冷。”郁亮说。
在郁亮看来，房地产先后经历了土地红利和金融红利两个时期，分别意味着资本市场评价开发商以土地储备、PE估值为逻辑。“我们需要思考，过去地产行业所取得的成绩中，有多少是我们为客户提供好产品、好服务带来的，而有多少是金融杠杆带来的。去杠杆引起的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。缩表的过程就是把金融红利从房地产行业中去掉，如同缩骨减肥，是一个非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮称。
而就在这个痛苦以及煎熬的过程中，行业、企业都将受到影响。
提及去向尚未明朗的恒大现状，万科是否会作出“帮扶”？郁亮表示，“首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。我们会积极想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情，如果给我们一些具体的机会，我们会在市场化原则之下去考量。”
天下没有“做完的生意”
缩表经历阵痛后，郁亮认为，仍有机会。
交流会上，郁亮以家电及运动服饰行业为例，指出天下没有“做完的生意”，只有“没做好的生意”。
郁亮称，2008年，家电行业在下乡补贴浪潮中启动大规模扩张，头部公司收入年增速一度超过40%。但2012年以后，随着家电下乡政策的逐步退坡，一大批家电企业倒下，产能变成库存。在行业阵痛中，也造就了美的、格力、海尔等一批优秀企业脱颖而出，如今这些企业通过数字化改造、品牌研发提升而迎来新的快速发展阶段。另一方面，国内的服饰品牌也曾经历过门店倒闭潮，如今，经历过缩表后的李宁等企业正借助“国潮”以及品牌重塑重回增长通道。
“从上述例子可以看到，一个行业经过缩表阵痛后，只要企业做得好，仍有发展机会。房地产行业也有类似的例子。”郁亮称。
郁亮表示，“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”
而将视野聚焦国内，郁亮认为，国内房企在城市和客户需求维度方面仍有很多机会。比如，城市更新越来越成为一种趋势，城市发展以前只管生产，但现在在生产、生活跟生态三方面融合。在这个过程中，对项目开发的要求也更综合，而不是简单聚焦开发某个单一功能。这种变化体现在新城建设、都市圈建设以及轨道物业综合体等方面。
此外，郁亮还补充称，老百姓生活服务方面的需求也存在许多机会。“最近经常有客户反映，物业管理水平是不是下降了，因为以前看得到保安，现在看不到了。这其实是科技水平发展提高，高自动化机器取代了人。但随之而来又出现了新的课题，就是如何让客户回家后感到是有温度的，而不是只看到机器。”郁亮表示，未来这种服务会越来越精细，科技、节能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顾着提高效率。
“每一个值得改进的地方，都是万科业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市和客户同步发展，我们仍有巨大机会。”郁亮称。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
